Créer une ScI pour régler un pb d'indivision?

Bonjour,

Mon épouse est décédée et j'ai deux enfants. Nous avions fait une donation entre époux au dernier restant. J'ai deux biens immobilier d'une valeur globale de 980 000 euros.

Je suis usufruit, et le partage n'a pas été fait. je souhaite créer une SCI avec mes deux enfants dont l'un est majeur et l'autre à seulement 17 ans. Est ce possible? Est une bonne solution pour régler les problèmes de succession? Au niveau de la SCI je compte apporter les biens à conccurence de chaque part de mes enfants ( pour ce qui leur revient de droit) et ma part : en nue propriété et la part en usufruit est ce possible?

L'un des biens est loué, l'autre est habité par moi même et mon fils, les simulations que j'ai faite montre qu'il me sera nécessaire de créer du déficit foncier si je souhaite faire baisser mes impôts sur le revenu. J'envisage donc dans le cadre de la SCI d'acheter un nouveau bien en empruntant :

- de ce fait les intérêts d'emprunt + les taxes d'habitations+ les charges de copropriété du bien acheté pourront généré du déficit foncier que je déduirais de mon revenu impossable, mon calcul est il judicieux?
- l'effort que je ferais pour rembourser les mensualités du crédit correspondront alors à une sorte d'épargne, puisque de fait je constitue un capital à terme, et lorsque je serai à la retraite et mes enfants autonomes, il sera alors possible de réaliser une plus value par la vente de ce bien acquis et un partage des actions correspondantes, est ce possible?
- comme cela me semble trop facile je me pose des questions sur la faisabilité d'une telle opération, y-a-t-il un pb d'ordre fiscal ?
- Ma SCI ne risque-t-elle pas d'être requalifiée par l'administration fiscale?

Ma demande est assez longue merci d'y répondre même si ce n'est que partiellement

Remerciements