vente entre héritiers

Question

Bonjour,

A la suite du décès de mon père ( décembre 2005 ) , j'aimerai savoir comment partager le montant d'un bien, mis en vente, entre ma mère et moi. 
Quelles en sont les obligations légales envers ma mère et moi ?
 Quelle est la part de ma mère et la mienne ?
On envisage d'un commun accord la vente de l'appartement.

Je me permets de recopier une partie de l'attestation de dévolution de succession :

- " ....ma mère , ayant la qualité de "Résident" au sens de la réglementation fiscale.
- Commune en biens meubles et acquêts ainsi qu'il résulte de son régime matrimonial énoncé ci-dessus.
- Héritière en vertu de l'article 757 du Code Civil au choix, soit de la totalité en usufruit, soit du quart en pleine propriété des biens existants de la succession.
- Bénéficiaire d'un droit d'habitation viager sur la résidence principale qu'il occupait avec le DEFUNT au jour de son décès , ainsi qu'un droit d'usage viager sur le mobilier le garnissant, conformément aux dispositions de l'article 764 du Code Civil."

En clair, pouvez vous m'en donner la traduction ... ( même si j'en comprend le sens général !).
Merci pour votre réponse.
Cordialement

Phgr · Answer

Votre mère avait le choix, à la succession de votre père, entre 1/4 de sa succesion en pleine propriété, et 100 % en usufruit.
Si elle n'a pas opté, elle a en principe toujours le choix...(Si elle décède sans avoir opté, il sera considéré qu'elle avait pris l'usufruit.)


Si l'appartement appartenait à vos 2 parents, elle en a 50 % ("à elle") en pleine propriété, et 50 % en usufruit (si elle choisit l'option 2 ci-dessus)
Dans ce cas vous en avez 50 % en nu-propriété.

Lors de la vente, il faut repartir le prix entre l'usufruit (en fonction de l'age de votre mère) et la nue-propriété (dont vous avez 50 %, et elle 50 %)

Vous pouvez soit vous répartir le prix de vente, soit racheter ensemble un nouveau bien sur lesquels les mêmes droits continuent à courir...

daumdau · Answer

Merci pour votre réponse;
Qu'entendez-vous par ( en fonction de son âge ) 
Elle a 88 ans.
Merci

Phgr · Answer

La valeur de l'usufruit diminue avec l' age (- 10 % tous les 10 ans).
Entre 81 et 90 ans, l'usufruit  "vaut" 20 % de la valeur totale du bien. (et 10 % entre 91 et 100 ans)
Mais ceci un barème fiscal qui n'est obligatoire que pour les donations. 
En cas de VENTE, il n'est pas obligatoire, et vous pouvez retenir en fait le % que vous pensez refléter la vraie valeur économique du bien (en accord avec votre mère, bien sur...).

Vous pourriez par exemple considérer que l'usufruit de votre mère "vaut" 15 ou 16 % de la valeur du bien (ce serait plus logique...)

Donc, si l'appartement est vendu 100 000, soit usufruit 15 000 (par exemple) et nue propriété 85 000
votre mère a : 15 000 (ususfruit) + 42 500 (50 % de la NP) = 57 500
vous : 42 500 (50 % de la NP)

Notes :

1) Vous pouvez également faire le calcul si elle choisit 1/4 de la pleine propriété de la succession de son mari...

2) Attention à l' impot éventuel sur la plus-value (pour votre part), par rapport à la valeur du bien qui a été déclarée dans la succession...! 
Si c'est sa résidence principale, ou si elle y habite depuis plus de 15 ans, votre mère, elle sera exonérée...

Phgr · Answer

je voualis dire"... si elle DETIENT le bien depuis plus de 15 ans....."

Vente entre héritiers

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