Question pour la viabilité d'un investissemen

Question

Bonjour,Suite à un héritage , mon frere et moi même souhaitons investir dans un immeuble à rénover, ce dernier comprendrait quatre appartement . Aussi je souhaiterai savoir si notre projet est fiable.
La banque nous fait un prêt de 180000 euros (revisable? ou fixe?) sur 30 ans et nous avons un apport de 40000 euros.
Nous comptons mettre en vente nos appartements une fois les travaux terminé (environs 9 à 12 mois ) . L'investissement totale étant de 220000 euros nous comptons les revendre pour 400000 euros. Mais quelle serait ici la part que prendrai l'état et de quel manière la prendrait elle étant donné qu'ils ne  seraient pas vendu en même temps ? 
Ensuite nous souhaiterions rembourser la totalité du pret à la banque, mais le montant des interets sur 30 ans s'élévent à 192500 euros donc un totale de 192500 + 180000 = 372500 euros , devrions nous réellement rembourser cette somme ? et si non qu'elle somme leur devrions nous au bout d'un an ? .
Enfin plutot que rembourser cette argent a la banque ne serait'il pas plus profitable de la réinvestir directement dans d'autre immeubles étant donné que nous disposerions d'un fond plus important .
Cela fait beaucoup de question  car je n'ai aucune connaissance dans ce domaine.:o

Igor1 · Answer

Bonjour, 
il faut savoir que tant que votre bien après réparation n'aura pas atteint 15 ans vous serez redevable de l'impôt sur la plus value. impôt dont je ne connais pas exactement le montant (environ 26, 27 % de la plus value, je pense). Vous pouvez demander aux services des impôts. Lors de la vente des logements, la part d'impôt sur la plus-value est conservée par le notaire qui la restitue à l'administration fiscale.
Concernant votre prêt. Non, vous n'avez pas à rembourser le prêt plus les intérêts sur la durée du prêt, heureusement, mais par contre, si rien n'est négocié à l'avance vous payerez une pénalité de remboursement anticipé. Donc si vous avez l'intention de le rembourser par anticipation, il vous faut le négocier avec la banque, avant. Les pénalités de remboursement anticipé s'élève à environ 3% du capital remboursé. Vous avez également la possibilité de négocier un prêt relais au lieu d'un prêt à long terme (prêt en attendant la réparation et le vente du bien).

Igor1 · Answer

Bonjour,
Comment voulez vous que l'on vous réponde objectivement sur le fait de savoir si vous faites un bon ou un mauvais investissement ? personnellement je ne vous ai donné que des réponses sur les aspects techniques de votre projet et surtout vis à vis des emprunts et de la fiscalité.
Il est vrai que je vous sent très novice dans ce domaine, mais quant on a de la volonté c'est déjà un bel atout.
Pour répondre sur un projet comme le votre il est besoin de connaitre le prix de l'immobilier dans votre ville ou région,la qualité des réparations que vous comptez faire. Si vous pensez en réaliser une partie des travaux vous- même etc...
Cela s'appelle une étude de marché. et se fait en parallèle du montage financier de ce projet.
Personnellement je suis propriétaire et je m'en sort bien. Mais je dois préciser que j'effectue la majorité des travaux moi-même,  sinon la totalité. Mais aussi avec du personnel que j'emploie tout à fait légalement.

Je pense que vous avez intérêt à voir votre projet d'une autre façon. Réparer, si possible en faire une partie vous-même, et louer pendant 15 ans (le temps d'échapper à la plus value) je pense qu'avec les nouvelles directives sur le parc immobilier HLM ( revenus beaucoup plus bas pour y avoir droit ) le parc immobilier privé a quelques bons jours devant lui. C'est du moins mon avis. Enfin revendre ou pas au bout de 15 ans.
 pour du locatif votre crédit ne doit pas excéder 18 ans. De plus pour  réparer dans le but de louer, vous donne droit à des primes de l'ANAH voir le lien ci-dessous.

http://www.adai13.asso.fr/fiches/log/log_anah.htm

Voilà cela peut vous paraitre un peu compliqué mais en réalité c'est surtout une question de bien calculer son affaire en prévoyant des marges d'erreurs. Et surtout de ne pas foncer tête baissée.
Bonne soirée

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