Droits sur Donations entre tiers : combien ?

Bonjour,

Voici un rapide descriptif de ma situation :

Je suis copropriétaire avec mon ex amie (ni Pacs ni mariage) d'une maison.
Elle y vit avec mes 2 enfants et nous paratgeons les mensualités.

Nous avons mis en vente cette maison à 180 keuros (achetée 142 keuros il y a 4 ans).
La vente tarde et Mme souhaite me donner sa part afin de sortir de l'indivision.

J'entends parler de 40 % de droits sur sa part + 2,2 % de frais de notaires... plus la plue value à payer si la maison se vends car ce n'est pas ma résidence principale.

Quelle est à votre avis la meilleure solution ?

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Merci pour votre aide