Changement de syndic [Fermé]

melman83 - 31 janv. 2008 à 15:10 - Dernière réponse :  PRESSE
- 13 juin 2018 à 19:02
Bonjour,

Propriétaire dans une copropriété, nous avons voté lors de la dernière assemblée générale , qui a eu lieu en juin, de reconduire le syndic que nous avions (qui est une grosse entreprise très connue).
Au mois de janvier, nous avons reçu avec notre appel de charge, un courrier nous informant que pour raison d'organisation notre syndic a été racheté par un autre syndic (une autre très grosse entreprise également très connue).

Mais question est: est ce que ce rachat n'aurait pas dû faire l'objet d'une assemblée générale exceptionnelle pour effectuer un nouveau vote car nous nous sommes prononcé pour un prestataire et non pas pour celui pour lequel nous nous sommes retrouvé?

Merci beaucoup pour votre réponse
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9 réponses

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meilleursyndic 29 Messages postés jeudi 4 février 2010Date d'inscription 4 mai 2010 Dernière intervention - 15 avril 2010 à 22:39
9
Merci
Bonsoir,

La question a ete posee sur notre site Meilleursyndic sous l'intitule suivant :"le syndic qui vend son affaire peut-il obliger ses clients à passer dans le portefeuille du syndic repreneur? le syndic qui part doit -il aviser ses clients? ou attendre l'assemblée générale? "

Voici la reponse de notre avocat, Maitre Serge Diebolt, specialiste en droit de la copropriete:

Tout dépend du type de transmission de personnalité morale.

Un syndic est élu ; c'est sa personne morale qui est désignée (en général et à titre implicite : un certain gestionnaire appuyé par une certaine équipe).

Mais juridiquement, il s'agit d'une seule personne morale.

Tout dépend donc du type de cession qui est opérée :

- Cession-acquisition : la personne morale perdure ; l'acquéreur « hérite » de tous les bénéfices et vicissitudes de l'être ancien. Il n'y a pas lieu de voter un nouveau mandat, même si le geste d'informer de la cession est apprécié.

- Cession-absorption : l'être moral ancien disparaît. Et avec lui son mandat. Il faut donc immédiatement procéder à un second vote. Beaucoup de syndics se passent de cette formalité, ce qui n'entraîne pas beaucoup de conséquences mais qui en théorie peut déboucher sur l'annulation de leur mandat.

- Fusion-novation : les deux êtres moraux disparaissent et donnent naissance à un troisième : il n'existe pas de jurisprudence sur ce cas particulier, mais il semble raisonnable de prescrire une nouvelle assemblée destinée à ratifier le nouveau mandat de la nouvelle entité, même si les anciennes équipes sont en place. Il n'est en effet pas garantissable à l'assemblée que son portefeuille sera géré à l'identique.

De manière générale, la jurisprudence est assez tolérante avec les périodes de « vacances » courtes (inférieures à une année), eu égard à la brièveté de la période de transition ; l'attention des gestionnaires doit toutefois être attirée sur l'absolue nécessité d'adresser un courrier d'information aux copropriétaires du fait de la transmission, ne serait-ce que pour se dégager de toute responsabilité à raison d'une transmission occulte.

La pratique montre qu'en général la transparence paye, et que rares sont les immeubles qui exigent de changer de gestionnaire.

A contrario, toute copropriété qui entendrait changer de syndic comme suite à la transmission à un successeur devrait soulever la nullité de son mandat par ordonnance sur requête auprès du président du TGI, et solliciter la nomination d'un administrateur provisoire. Hypothèse hypothétique.

Il suffit simplement, après courrier informant du changement de dénomination, d'adresser avec la prochaine AG un mandat au nom de la nouvelle entité.

Ce formalisme est nécessaire mais suffisant.

Merci meilleursyndic 9

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Merci les conseils de M. Diebold sont toujours très clairs.

Bonne journée
1
Merci
j'aurais eu la meme question que toi.
il y a beaucoup sur universimmo, un site spécialisé immobilier
mais pas la réponse à cette question
je doute que fonc** soit pour quelque chose dans ton désir de mettre en cause la légitimité du syndic repreneur. bon courage
espèrons que des gens avisés vont nous répondre.
Je suis en plein dans le sujet -
Syndic racheté - changement du n° RCS - dixit la secrétaire : "fusion des activités et rachat du portefeuille."
Si j'ai bien compris ce que j'ai lu dans différents forum il semblerait que notre copropriété n'ait plus de syndic et que ce syndic ne puisse plus plus passer aucun acte au nom du syndicat ni encaisser aucun fonds !!

Les décisons restantes, prises en AG en juillet 2008 vont donc rester en instance !

J'ai également découvert une PROPOSITION DE LOI visant à modifier le régime de la copropriété, enregistré à la Présidence de l'Assemblée Nationale le 29 mars 2006.

« Art. 18-3. - En cas de rachat ou de fusion du syndic, le groupe acquéreur est tenu d'en informer individuellement les copropriétaires sous un délai de trente jours. Cette information interrompt le mandat du syndic. L'assemblée générale décide le renouvellement du mandat du syndic ou la désignation d'un autre syndic selon les modalités prévues à l'article 24. »

En tant que Présidente du cs je n'ai reçu aucun document précisant ce rachat - Manque de courtousie et surtout manque d'honneteté ce qui laisse planer des soupsons sur ce syndic "racheteur".

Qu'encoure ce nouveau syndic ?

Merci
@Mclo01 : Rien. Cette proposition de loi est restée une proposition.
Cette secrétaire n'a pas l'air d'être au courant. Si vous êtes inquiet, demandez à rencontrer le gérant (ou le président, c'est selon la forme juridique du cabinet), il vous expliquera. En fait, dans un 1er temps, il n'y a aucune incidence pour les copros car la société titulaire du contrat de syndic existe toujours, le mandat est donc toujours valide. Veillez simplement à vérifier que les appels de fonds et les convocations aux AG soient faits sous son nom. La plupart du temps, ces documents sont faits "à blanc", sans autre indication que le nom de la copro.
Il est de bon ton de prévenir les copropriétaires ou, à minima, les membres des Conseils Syndicaux afin de les informer de la situation.
La passation du mandat se fait lors de l'AGO chargée de désigner le syndic. Quand toutes les copropriétés ont été "transférées", la société devient une coquille vide et elle est liquidée.
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Merci
Bonjour

Je me permet de vous écrire car je suis syndic professionnel, indépendant, familial et je vous confirme que les rachats de société sont courant au niveau des gros groupe (foncia, urbania,cytia etc....)

Il faut savoir qu'il existe des syndics de coproprieté, serieux, disponible et à l'écoute des coproprietaires, mais malheureusement les coproprietaires ne le savent pas.

Cordialement

Lisa
bonjour, qu'est ce que vous entendez par indépendant et familial? je suis moi même en train d'essayer de reprendre la gestion d'un immeuble familial en indivision je crois() pourriez vous me donner quelques conseils? avez vous un diplome en gestion ou en comptabilité? comment avez vous été nommée? une indivision n'est pas gérée par un syndic mais alors par quelle structure?

cordialement
@fdlys183 : un immeuble en indivision n'est pas un syndicat de copropriétaires. C'est un bien possédé dans sa totalité par plusieurs personnes parmi lesquelles il est prudent de désigner un mandataire commun qui effectuera les actes simples au nom de tous.
Un administrateur de biens (ADB) suffit pour gérer ce type de bien sous un contrat de gestion locative. En contrepartie, l'ADB perçoit des honoraires de gestion calculés en pourcentage sur les sommes encaissées. Vous pouvez aussi gérer ce bien tout seul mais c'est une lourde responsabilité...
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Merci
Bonjour,

il faut vérifier dans votre contrat si celui-ci est cessible.

Cdt,
sandrine

http://changer-de-syndic.syndiccopropriete.fr/

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