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4 réponses
Bonsoir,
La question a ete posee sur notre site Meilleursyndic sous l'intitule suivant :"le syndic qui vend son affaire peut-il obliger ses clients à passer dans le portefeuille du syndic repreneur? le syndic qui part doit -il aviser ses clients? ou attendre l'assemblée générale? "
Voici la reponse de notre avocat, Maitre Serge Diebolt, specialiste en droit de la copropriete:
Tout dépend du type de transmission de personnalité morale.
Un syndic est élu ; c'est sa personne morale qui est désignée (en général et à titre implicite : un certain gestionnaire appuyé par une certaine équipe).
Mais juridiquement, il s'agit d'une seule personne morale.
Tout dépend donc du type de cession qui est opérée :
- Cession-acquisition : la personne morale perdure ; l'acquéreur « hérite » de tous les bénéfices et vicissitudes de l'être ancien. Il n'y a pas lieu de voter un nouveau mandat, même si le geste d'informer de la cession est apprécié.
- Cession-absorption : l'être moral ancien disparaît. Et avec lui son mandat. Il faut donc immédiatement procéder à un second vote. Beaucoup de syndics se passent de cette formalité, ce qui n'entraîne pas beaucoup de conséquences mais qui en théorie peut déboucher sur l'annulation de leur mandat.
- Fusion-novation : les deux êtres moraux disparaissent et donnent naissance à un troisième : il n'existe pas de jurisprudence sur ce cas particulier, mais il semble raisonnable de prescrire une nouvelle assemblée destinée à ratifier le nouveau mandat de la nouvelle entité, même si les anciennes équipes sont en place. Il n'est en effet pas garantissable à l'assemblée que son portefeuille sera géré à l'identique.
De manière générale, la jurisprudence est assez tolérante avec les périodes de « vacances » courtes (inférieures à une année), eu égard à la brièveté de la période de transition ; l'attention des gestionnaires doit toutefois être attirée sur l'absolue nécessité d'adresser un courrier d'information aux copropriétaires du fait de la transmission, ne serait-ce que pour se dégager de toute responsabilité à raison d'une transmission occulte.
La pratique montre qu'en général la transparence paye, et que rares sont les immeubles qui exigent de changer de gestionnaire.
A contrario, toute copropriété qui entendrait changer de syndic comme suite à la transmission à un successeur devrait soulever la nullité de son mandat par ordonnance sur requête auprès du président du TGI, et solliciter la nomination d'un administrateur provisoire. Hypothèse hypothétique.
Il suffit simplement, après courrier informant du changement de dénomination, d'adresser avec la prochaine AG un mandat au nom de la nouvelle entité.
Ce formalisme est nécessaire mais suffisant.
La question a ete posee sur notre site Meilleursyndic sous l'intitule suivant :"le syndic qui vend son affaire peut-il obliger ses clients à passer dans le portefeuille du syndic repreneur? le syndic qui part doit -il aviser ses clients? ou attendre l'assemblée générale? "
Voici la reponse de notre avocat, Maitre Serge Diebolt, specialiste en droit de la copropriete:
Tout dépend du type de transmission de personnalité morale.
Un syndic est élu ; c'est sa personne morale qui est désignée (en général et à titre implicite : un certain gestionnaire appuyé par une certaine équipe).
Mais juridiquement, il s'agit d'une seule personne morale.
Tout dépend donc du type de cession qui est opérée :
- Cession-acquisition : la personne morale perdure ; l'acquéreur « hérite » de tous les bénéfices et vicissitudes de l'être ancien. Il n'y a pas lieu de voter un nouveau mandat, même si le geste d'informer de la cession est apprécié.
- Cession-absorption : l'être moral ancien disparaît. Et avec lui son mandat. Il faut donc immédiatement procéder à un second vote. Beaucoup de syndics se passent de cette formalité, ce qui n'entraîne pas beaucoup de conséquences mais qui en théorie peut déboucher sur l'annulation de leur mandat.
- Fusion-novation : les deux êtres moraux disparaissent et donnent naissance à un troisième : il n'existe pas de jurisprudence sur ce cas particulier, mais il semble raisonnable de prescrire une nouvelle assemblée destinée à ratifier le nouveau mandat de la nouvelle entité, même si les anciennes équipes sont en place. Il n'est en effet pas garantissable à l'assemblée que son portefeuille sera géré à l'identique.
De manière générale, la jurisprudence est assez tolérante avec les périodes de « vacances » courtes (inférieures à une année), eu égard à la brièveté de la période de transition ; l'attention des gestionnaires doit toutefois être attirée sur l'absolue nécessité d'adresser un courrier d'information aux copropriétaires du fait de la transmission, ne serait-ce que pour se dégager de toute responsabilité à raison d'une transmission occulte.
La pratique montre qu'en général la transparence paye, et que rares sont les immeubles qui exigent de changer de gestionnaire.
A contrario, toute copropriété qui entendrait changer de syndic comme suite à la transmission à un successeur devrait soulever la nullité de son mandat par ordonnance sur requête auprès du président du TGI, et solliciter la nomination d'un administrateur provisoire. Hypothèse hypothétique.
Il suffit simplement, après courrier informant du changement de dénomination, d'adresser avec la prochaine AG un mandat au nom de la nouvelle entité.
Ce formalisme est nécessaire mais suffisant.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
13 juin 2018 à 19:02
Bonne journée