Contrat vefa : définition, réservation, appel de fonds

[VEFA] L'achat d'un logement neuf sur plan en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) fait l'objet d'un contrat de réservation. Définition de la VEFA, délais de paiement du prix, appels de fonds et garanties.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un acheteur acquiert un bien immobilier dont la construction n'est pas achevée. L'acquéreur achète les droits sur le sol, les constructions ainsi que les ouvrages à venir au fur et à mesure de l'avancement des travaux. En pratique, on parle le plus souvent de "vente sur plan". Lorsqu'un promoteur vend les logements avant leur construction, il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement qui est soumise à des règles spécifiques, fixées par le Code de la construction et de l'habitation.

Même s'il n'est pas légalement obligatoire, le contrat de réservation est une pratique systématique. Il ne s'agit pas à proprement parler d'un engagement puisque vous avez parfaitement le droit de renoncer à l'achat. Mais, à l'exception de cas strictement définis par la loi, vous perdrez alors le montant du dépôt de garantie.

Que contient un contrat de réservation VEFA ?

Le contrat de réservation doit mentionner :

• la surface habitable approximative,
• le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
• la situation dans l'immeuble s'il s'agit d'une copropriété,
• le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
• un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.),
• la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

L'absence d'une de ces mentions entraîne la nullité du contrat. Dans certains cas, le vendeur doit aussi mentionner les prêts qu'il s'engage à vous faire obtenir. Naturellement, rien n'empêche le vendeur de prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter. Et cela, même s'il ne les mentionne plus dans l'acte définitif de vente.

Certains promoteurs peuvent ainsi mentionner :

• le délai de livraison du bien,
• l'échéancier de paiement,
• un prix ferme et définitif,
• les prêts à obtenir pour financer l'acquisition, etc.

Si vous empruntez, vous avez ainsi intérêt à faire insérer dans le contrat de réservation une clause suspensive. Celle-ci vous permettra de récupérer le dépôt de garantie si vous n'obtenez pas le prêt.

Qu'est-ce que la VEFA "logement brut" ?

La loi Elan a introduit la possibilité de vendre « brut de béton » un logement neuf. D'après l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, l'avant-contrat doit alors mentionner clairement que l'acheteur prend en charge le coût et la responsabilité de ces travaux réalisés après la livraison de l'immeuble. L'avant-contrat doit alors notamment préciser :

• le coût total du logement en distinguant le coût des travaux pris en charge par l'acheteur,
• le délai pendant lequel l'acheteur peut changer d'avis et renoncer à exécuter ces travaux, le vendeur étant alors contraint d'exécuter les travaux en question.

Comment le dépôt de garantie est-il calculé ?

Vous devez verser un dépôt de garantie au promoteur immobilier avant le début de travaux. Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Il ne peut généralement pas dépasser les plafonds suivants :

• 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
• 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
• Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.

A ce stade, vous ne courez aucun risque en cas de faillite du constructeur. La somme n'est pas versée sur le compte  de l'entreprise, mais sur un compte à votre nom chez un notaire ou dans une banque.

L'acheteur peut-il se rétracter ?

Une fois que vous avez signé le contrat de réservation, adressé par lettre recommandée, vous pouvez vous rétracter dans un délai de dix jours et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai, vous perdrez cette somme si vous refusez de signer l'acte de vente définitif. Sauf dans un certain nombre de cas, prévus par la loi, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat de réservation. A savoir :

• Quand le vendeur n'a pu obtenir les prêts promis.
• Quand l'acte de vente définitif n'est pas signé dans les délais.
• Quand la consistance ou la qualité du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10%. Cette réduction peut affecter, par exemple, des critères comme la surface, la nature des équipements et des éléments de décoration, etc.).
• Quand l'un des équipements collectifs n'est pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).
• Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévu.

Le contrat de vente VEFA

Le projet de contrat doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Un délai que vous devez mettre à profit pour étudier attentivement le contenu car vous ne pourrez plus changer d'avis ultérieurement. Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l'immeuble : plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.

S'il s'agit d'un logement collectif situé dans un ensemble de plusieurs immeubles, il doit impérativement décrire avec exactitude ces immeubles voisins. Vous pourrez ainsi vérifier que les constructions futures éventuelles ne risquent pas de dégrader l'environnement. Vous devez également avoir communication du règlement de copropriété pour être informé des éventuelles clauses qui limiteraient l'usage du bien (interdiction d'activités, etc.)

Le prix définitif

L'acte de vente doit naturellement indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonné. Vous devrez, en effet, payer votre logement au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Avec des pourcentages maximaux. Il s'agit généralement d'un prix TTC, puisque la TVA sur logement neuf s'applique aux contrats en VEFA.

Appels de fonds et échelonnement des paiements

Lors de l'achat d'un logement neuf en VEFA, le contrat prévoit, après le versement du dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation, un échelonnement des paiements, en fonction de l'avancement des travaux. Mais dans la limite de pourcentages maximaux, fixés par la loi. A savoir :

• 35% au plus à l'achèvement des fondations ;
• 70% au plus à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture ;
• 95% du prix au plus à l'achèvement des travaux.

Il vous restera donc à payer 5% à la mise à disposition du logement, sauf en cas de réserves pour défauts de conformité. Naturellement, sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds, le promoteur immobilier peut prévoir des versements intermédiaires. Il devra simplement les justifier par l'avance des travaux.

Quand le vendeur ne bénéficie pas d'une garantie, les paiements sont davantage échelonnés. Le calendrier des appels de fonds est le suivant :

• 35 % du prix total à l'achèvement des fondations ;
• 50 % du prix total à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
• 65 % du prix total à l'achèvement du dernier plancher haut ;
• 70 % du prix total à la mise hors d'eau ;
• 80 % du prix total à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 90 % du prix total à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
• 95 % du prix total à l'achèvement de l'immeuble.

La date de livraison

Rien n'oblige à préciser la date de livraison dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l'acte de vente. Malheureusement, la loi admet une marge d'approximation importante (exemple : « 2ème semestre de l'année N »). Mieux vaut donc essayer d'obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l'insertion d'une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.

Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d'intempéries, de grève et des jours de retard dus à des cas de force majeure.

Les garanties VEFA

On peut distinguer :

• les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement, et qui concernent les vices, cachés ou apparents, les défauts d'isolation phonique, etc.
• les garanties liées à l'opération elle-même : la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accordée par un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur, si le logement n'est pas achevé, l'acte est annulé et l'acheteur récupère l'intégralité des paiements effectués.

La garantie d'achèvement extrinsèque

La garantie d'achèvement ne permet pas la récupération des fonds versés, mais, comme son nom l'indique, vise à garantir à l'acheteur que le logement lui sera bien livré et que les travaux seront achevés dans les conditions prévues initialement. Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achèvement extrinsèque fait intervenir un tiers, généralement un établissement financier. En cas de défaillance du promoteur ou du constructeur, la banque ou la société d'assurance concernée financera le déroulement du chantier et l'achèvement des travaux.

Les vices apparents

Exemples : le papier peint ou la moquette se décolle, une prise électrique ne fonctionne pas, le robinet fuit... Il s'agit d'un vice apparent. En principe, est "apparent" un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un "vice caché".

Vous pouvez demander réparation du vice apparent dans l'année qui suit l'entrée dans les lieux. Mais mieux vaut tout de même, pour éviter tout litige sur les délais, les signaler par lettre recommandée avec AR dans le mois qui suit l'entrée dans les lieux.

Si le promoteur s'est engagé à réparer ce vice apparent dans le procès-verbal de livraison, vous pouvez l'obliger à faire face à cet engagement dans les trente ans.

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons que vous avez mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l'année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l'exception des dommages causés par un mauvais entretien de votre part). Aucune clause du contrat ne peut exonérer l'entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c'est au vendeur, à qui vous avez acheté votre logement neuf en VEFA, de faire jouer cette garantie auprès de l'entrepreneur.

L'isolation phonique et les éléments d'équipement

La loi vous fait bénéficier d'une garantie d'isolation phonique. Si vous constatez un défaut à ce niveau, vous pouvez, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux. Les équipements de votre logement (cuisine intégrée, etc.) font quant à eux l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement. Vous avez donc deux ans pour agir.

Les vices cachés

Il s'agit de défauts non visibles du gros oeuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Exemples : un mur se fissure, la fenêtre laisse passer la pluie, etc.. Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. Vous avez donc dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l'assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

Les défauts de conformité

Le promoteur doit vous livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.). Tout manquement à ce niveau vous autorise à agir dans les trente ans qui suivent l'achèvement des travaux pour demander des dommages-intérêts. Quand ces défauts de conformité sont assimilables à des vices cachés, vous avez parfois intérêt à invoquer la garantie décennale qui présuppose la responsabilité du promoteur et offre la garantie de l'assurance dommages-ouvrages.

La consignation du prix

Dès lors que l'immeuble est supposé achevé, vous devez verser 95% du prix. Mais la notion d'achèvement n'implique pas l'absence de vices cachés ou de défauts de conformité. Vous pouvez donc parfaitement prendre possession du bien et intenter une action pour demander réparation de ces dommages. Faut-il alors refuser de payer la dernière échéance quand vous constatez ces dommages à temps, avant l'entrée dans les lieux ?...

La réponse est délicate. Il est légalement possible de verser cette somme sur un compte consigné chez un notaire. Mais très souvent, le promoteur refusera de remettre les clés. Théoriquement, il n'en a pas le droit s'il s'agit d'un défaut de conformité et vous pouvez faire appel à un serrurier. Mais mieux vaut négocier à l'amiable, éventuellement en faisant appel à un avocat ou au notaire qui se chargera de rappeler ses obligations au promoteur.