Vente d'un bien en indivision

Posez votre question

La vente d'un bien en indivision est un acte fréquent. Mais que se passe-t-il lorsque certains indivisaires refusent de vendre ? Et comment le prix de la vente est-il réparti ? Voici les règles juridiques applicables.


La vente d'un bien en indivision (notamment entre conjoints après une séparation ou entre héritiers après une succession) n'est pas toujours simple. La législation a prévu une procédure spécifique en cas de désaccord entre indivisaires.

Loi et procédure

La vente d'un bien possédé en indivision exigeait auparavant une décision unanime des propriétaires indivis concernés. Ce qui entraînait parfois des situations de blocage.

La loi de simplification et de modernisation du droit du 12 mai 2009 a ainsi modifié le processus de vente d'un bien en indivision en instaurant une procédure permettant de faciliter sa vente.

Désormais, la vente peut être autorisée par le tribunal de grande instance (TGI) sur demande d'un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits.

Notre vidéo

Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net


Notaire

Point de départ de la procédure de vente d'un bien indivis : les propriétaires potentiellement vendeurs doivent exprimer devant un notaire leur volonté d'aliéner le bien, sans avoir à fournir de motifs. Le notaire doit signifier, dans le mois qui suit la demande, ce projet aux autres indivisaires.

Ces derniers ont alors trois mois pour se prononcer.

En cas de refus ou d'absence de réponse dans ce délai, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés.

Partage judiciaire

L'affaire est alors portée devant le TGI par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis. Le tribunal peut décider une licitation par adjudication, c'est-à-dire ordonner une vente aux enchères judiciaire. A condition toutefois que cette vente forcée ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (article 815-5-1 du Code civil).

Cette procédure facilite donc la vente d'un bien indivis dans le cadre des opérations de partage, et notamment lors des successions.
Cette procédure est toutefois relativement longue et coûteuse. Il est ainsi conseillé, dans la mesure du possible, de privilégier la solution amiable entre les indivisaires dès lors que l'un ou plusieurs d'entre-eux bloque(nt) la vente.

Vente d'une quote-part

Autre cas fréquent en pratique : la vente d'une quote-part par un indivisaire.

Quand plusieurs personnes possèdent un bien en indivision, l'une d'elles peut en effet parfaitement vouloir vendre sa quote-part à un tiers.

Elle doit, dans ce cas, notifier les conditions de la vente envisagée à chacun des autres indivisaires.

Dans le mois qui suit la notification, un des indivisaires peut déclarer vouloir exercer un droit de préemption pour acheter en priorité les parts du vendeur au prix et aux conditions qui lui ont été notifiés.

Il a ensuite deux mois, à compter de sa réponse, pour exercer son droit de préemption et acheter la quote-part en question.

Répartition du prix de vente

En principe, lors de la vente d'un bien en indivision, la répartition du prix de vente s'effectue au prorata des quotes-parts de chaque propriétaire indivis telles qu'elles sont précisées sur l'acte d'achat.

En l'absence de mentions dans l'acte, l'acquisition est présumé avoir été faite par chacun des indivisaires à parts égales. Lors de la cession du bien, le produit de la vente sera donc réparti à parts égales entre tous les indivisaires.

Toutefois, ces derniers peuvent parfaitement convenir à l'unanimité que la répartition du prix de vente sera inégalitaire et pourra, par exemple, tenir compte de l'apport réel de chacun.

En l'absence d'accord entre les indivisaires et en cas de litiges, le juge pourra décider que la répartition se fera en fonction des apports réels, abstraction faite naturellement des éventuelles intentions libérales entre les intéressés. Par exemple quand un conjoint a volontairement financé seul l'achat d'un logement dans l'intention de consentir une libéralité à l'autre conjoint.

Réalisé en collaboration avec des professionnels du droit et de la finance, sous la direction d', diplômé d'HEC.

Publié par Eric Roig. Dernière mise à jour le 18 mars 2019 à 13:44 par Matthieu Blanc.

Ce document intitulé « Vente d'un bien en indivision » issu de Droit-Finances (droit-finances.commentcamarche.com) est soumis au droit d'auteur. Toute reproduction ou représentation totale ou partielle de ce site par quelque procédé que ce soit, sans autorisation expresse, est interdite.
Dossier à la une