DPE (Diagnostic de performance énergétique) : validité, obligation

Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement. Définition, contenu et durée de validité du diagnostic de performance énergétique, avec les étiquettes et classes et les règles d'affichage.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un bâtiment donné dans des conditions d'utilisation normales. Il est valable pour une période de dix ans et n'a qu'une valeur informative. Il sert ainsi à estimer la performance énergétique d'un logement, notamment dans le cadre d'une vente ou d'une location. Ce diagnostic doit dans tous les cas être réalisé par un professionnel qualifié. Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires.

Quel est le contenu du DPE ?

Le DPE comprend notamment :

• les caractéristiques du bâtiment ;
• un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation.

Le DPE doit indiquer, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation ayant un impact sur les consommations énergétiques. Il indique, pour chaque équipement, la quantité annuelle d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement, une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations, ainsi que la quantité d'émissions de gaz à effet de serre générée.

Le DPE comprend également une série de recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment concerné, le propriétaire étant libre de les réaliser ou non. Au diagnostic sont jointes des recommandations permettant d'améliorer la performance énergétique du logement.

Quelles sont les classes du DPE ?

Le DPE résume l'ensemble de ces informations sur deux étiquettes DPE, qui classent le logement sur une échelle d'évaluation de sept classes, de la classe A (la meilleure) à la classe G (la plus mauvaise). Chacune des classes du DPE recouvre des informations différentes. Une étiquette concerne la consommation énergétique et l'autre la production de gaz à effet de serre. La lettre correspondant au classement énergétique d'un logement n'est pas toujours simple à interpréter. Pour mieux comprendre le sens des étiquettes de diagnostic de performance énergétique et la signification des classes qui y sont indiquées, voici quelques notions et points de comparaison à connaitre.

Un diagnostic de performance énergétique se décompose en 7 classes, allant de la lettre A pour les logements les plus performants, à la lettre G pour les constructions les plus énergivores. Figurant dans la catégorie la plus économe, les logements en classe A ne constituent qu'un pourcentage infime du parc immobilier français. Ils sont donc très rares en pratique, tout comme les constructions en classe B, légèrement plus énergivores mais également très performantes. Plus courante, la classe C concerne quant à elle les logements relativement économes. Elle est néanmoins bien moins répandue que la classe D et la classe E, qui sont les deux catégories que l'on retrouve le plus fréquemment dans les annonces immobilières. Ces deux classes concernent les logements ayant une consommation énergétique assez importante, c'est-à-dire consommant entre 151 et 330 kWh/m² par an. Les constructions dont la consommation énergétique annuelle dépasse ce seuil figurent soit en classe F, catégorie particulièrement énergivore, soit en classe G qui regroupe les habitations ayant les plus mauvaises performances énergétiques.

Le DPE dans les PA d'annonces immobilières

Le résultat du DPE doit figurer dans les annonces immobilières portant sur la vente ou la location d'un bien immobilier, en agence, sur internet ou via des petites annonces. Ses modalités d'affichage varient en fonction du support dans lequel l'annonce est insérée. Le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 précise la forme que doit prendre cette publication. Ces règles concernent aussi bien les professionnels que les particuliers.

Les annonces immobilières mises en ligne sur Internet ainsi que les annonces figurant dans les locaux d'une agence immobilière doivent faire apparaître l'étiquette énergie du bien (reprenant l'échelle de référence prévue par le e de l'article R 134-2 du Code de la construction et de l'habitation). Cette étiquette doit être lisible et en couleur. Sa taille minimale est fixée à :

• 180 pixels × 180 pixels pour les annonces publiées sur Internet ;
• 5 % de la surface du support pour les annonces figurant dans les locaux d'une agence.

Pour leur part, les petites annonces immobilières diffusées via les journaux papiers doivent uniquement mentionner la lettre correspondant à la classe énergétique du bien. Cette mention, précédée des mots "classe énergie", doit être en majuscules. Sa taille est au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.

Le DPE en cas de vente ou location

La fourniture d'un DPE en cours de validité (datant de moins de dix ans) est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement. Voici quelques précisions sur le DPE selon qu'il s'agit d'une vente immobilière ou d'un bail.

DPE vente

Le DPE vente est réalisé aux frais du vendeur, qui doit le tenir à la disposition de tout candidat à l'achat. Il doit être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Il doit être en cours de validité à la date de la signature de l'acte définitif de vente. Dans les immeubles collectifs, il ne concerne que la partie privative du lot.

DPE vente VEFA

Le vendeur d'immeubles à construire est dispensé de fournir un DPE à l'acquéreur au moment de la signature de l'acte de vente. Le DPE n'est donc pas requis dans le cadre d'un contrat de réservation de biens en l'état futur d'achèvement, d'une promesse de cession de contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou de l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement. Toutefois, la VEFA n'échappe pas au DPE qui devra être produit par le vendeur au plus tard à la livraison de l'ouvrage.

DPE location

Le DPE location est réalisé aux frais du bailleur-propriétaire, qui doit le tenir à la disposition de tout candidat à la location. Il doit être annexé au contrat de location mais n'est pas exigé lors des renouvellements tacites de baux. Dans les immeubles collectifs, il ne concerne que la partie privative du lot.

Le DPE location est obligatoire pour les résidences étudiantes puisque le logement est toujours considéré comme la résidence principale de l'étudiant concerné. En revanche, le DPE n'est pas exigé pour les locations suivantes :

• logements-foyers ;
• maisons de retraite ;
• locations saisonnières
• baux ruraux.

Constructions ou travaux

Le DPE doit être réalisé en cas de construction neuve d'un logement ou de travaux d'extension ou d'agrandissement d'une maison ou d'un appartement. Il appartient au maître d'ouvrage de faire réaliser le diagnostic au moment de la réception des travaux au plus tard.

Faut-il un DPE dans une copropriété ?

Dans les immeubles équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le propriétaire ou le syndicat de copropriété doit avoir fait réaliser un DPE au 1er janvier 2017. Sauf naturellement si un DPE portant sur l'ensemble de l'immeuble a déjà été effectué. Dans les immeubles de plus de 50 lots dont la demande de permis de construire est antérieur au 1er juin 2001, le DPE est remplacé par un audit. La réglementation impose également la mise en place d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif.

Conséquence : lors de la vente ou de la location d'un lot, le propriétaire, vendeur ou bailleur, peut donc utiliser ce DPE pour l'annexer au contrat de vente ou de location. Ce qui facilitera la constitution des diagnostics techniques puisque, dans ce type d'immeuble, le propriétaire d'un lot doit s'adresser au syndic pour obtenir les informations portant sur les parties communes.

Le DPE est-il opposable ?

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n'a plus seulement une simple valeur informative. Il devient opposable aux tiers. L'acheteur ou le locataire peut donc mettre en cause le vendeur ou le bailleur si les informations ne correspondent pas à la réalité.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

La durée de validité d'un DPE dépend de sa date de réalisation.

• 10 ans quand le diagnostic a été réalisé après le 1er juillet 2021,
• jusqu'au 31 décembre 2024, pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021,
• jusqu'au 31 décembre 2022, pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017.