Loi Alur : résumé des principales mesures

La loi Alur sur l'immobilier a instauré d'importants changements pour les locataires et les propriétaires. Le résumé des modifications issues de cette loi.

Après l'encadrement des loyers dans certaines zones urbaines, le législateur a introduit d'autres mesures en faveur des locataires ainsi que des modifications dans le fonctionnement des copropriétés. C'est l'objectif de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, qui réforme en profondeur le droit du logement français. Précision importante : la Loi Alur a été complétée et modifiée par la Loi Elan de 2018.

Où télécharger le texte de la loi Alur ?

La loi Alur a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l'appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Vous pouvez télécharger le texte intégral de la loi Alur en ligne. Ce texte est téléchargeable sous forme de fichier PDF.

Qu'apporte la loi Alur sur l'encadrement des loyers ?

Dans le droit fil des dernières mesures, la loi Alur prévoit de mettre en place un observatoire des loyers dans les zones "tendues" afin de fixer des plafonds géographiques. En cas de non-respect par le propriétaire, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

À partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, le préfet de département prendra chaque année un arrêté qui fixera, pour chaque catégorie de logement et par quartier, trois indicateurs de loyers :

• un loyer médian de référence calculé à partir du « stock » de tous les loyers existants, ce qui le placera d'emblée très en-dessous du niveau auquel les logements sont aujourd'hui loués ou reloués dans la zone concernée
• un loyer médian de référence majoré, dont le niveau sera fixé chaque année, par décret, sur chaque territoire et qui ne pourra excéder 20 % au-dessus du loyer médian de référence, ce qui créera l'intervalle de fixation libre des loyers
• un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian. En deçà de ce niveau, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer.

C'est à Paris que ces nouvelles règles d'encadrement des loyers ont été appliquées en premier. Par la suite, Lille a également adopté le dispositif (mars 2020), suivie par Bordeaux, Lyon et Montpellier (septembre 2021).

Nouveaux contrats de bail

Le loyer hors charges fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Le loyer médian et le loyer médian majoré devront figurer dans le bail, pour l'information du locataire.

Complément de loyer exceptionnel

Pour certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu'il faudra justifier dans le bail (grande terrasse, hauteur sous plafond exceptionnelle), le contrat pourra déroger à ce plafond en imputant au loyer un complément de loyer exceptionnel.

Dans ce cas, le locataire disposera, dans les 3 mois suivant la signature du bail, de la possibilité de demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer. Cette demande comprendra nécessairement, en premier lieu, une phase amiable formalisée par une tentative de conciliation. Une fois ces démarches effectuées et en cas d'échec de la phase amiable, la demande du locataire peut être portée devant le juge qui déterminera, le cas échéant, la diminution du complément de loyer.

Renouvellement de bail

Lors du renouvellement d'un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Est également créé, a contrario, la faculté pour le bailleur d'introduire un recours en réévaluation du loyer si le loyer jusqu'alors appliqué est inférieur au loyer médian de référence minoré, avec une possibilité d'étalement de la hausse pour le locataire.

Le locataire ou le propriétaire devra exprimer son souhait de voir évoluer le loyer à son cocontractant au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail. En cas de désaccord entre les parties sur ce réajustement, il est prévu une procédure amiable de règlement du litige devant de la commission départementale de conciliation. Ensuite, en cas d'échec de la procédure de conciliation, il sera possible de saisir le juge.

Que dit la loi Alur sur le préavis de départ d'une location ?

La loi Alur instaure de nouveaux cas permettant au locataire de bénéficier d'une réduction (de 3 mois à 1 mois) de son délai de préavis pour quitter le logement. Dans les villes en zone tendue, le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail est réduit à un mois, contre trois mois normalement. Ces zones tendues concernent les villes à forte demande de logements (Paris bien sûr, mais aussi beaucoup de villes moyennes de province) et dans lesquelles les propriétaires ont, a priori, peu de difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent. Le préavis d'un mois en zone tendue est l'une des principales mesures de la Loi Alur. Et la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone tendue, quelle que soit la date de signature du contrat de location.

La loi permet désormais aussi aux personnes qui touchent l'AAH de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois. Toutes les personnes dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile peuvent également bénéficier d'une réduction de leur délai de préavis pour quitter leur logement.

Qu'est-ce que le contrat de bail type créé par la loi Alur ?

La loi Alur a instauré un modèle de contrat de location type. Les contrats de bail nouvellement rédigés doivent obligatoirement respecter le contenu de ce modèle. Pour autant, il est toujours possible de rajouter certaines clauses à ce modèle-type. Vous pouvez consulter un modèle de contrat de location conforme à la loi Alur.

Qu'est-ce que la notice d'information instaurée par la loi Alur ?

La loi Alur instaure également une notice d'information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Elle doit être annexée au contrat de location. Destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs, cette notice figure au sein de l'arrêté du 29 mai 2015. Elle peut être téléchargée en ligne gratuitement : télécharger Location - Notice d'information type. Le support et le format de cette notice d'information sont libres.

Qu'est-ce que le diagnostics de gaz et d'électricité de la loi Alur ?

Depuis la loi Alur, Les bailleurs doivent fournir deux documents supplémentaires à leurs locataires. Il s'agit de deux diagnostics portant sur les états respectifs des installations de gaz et d'électricité dans le logement à louer. Sont concernées les installations datant de plus de 15 ans. Ces diagnostics de gaz et d'électricité obligatoires en cas de location entrent en vigueur pour les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018. Toutefois, si le logement est situé dans un immeuble collectif datant d'avant 1975, les deux diagnostics sont obligatoires pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2017.

Qu'est-ce que le permis de louer de la loi Alur ?

Pris en application de la loi Alur, le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 a instauré un permis de louer que les communes et les EPCI peuvent désormais choisir de mettre en place. Ce dispositif instaure la possibilité d'instaurer soit :

• un système d'autorisation préalable ;
• de déclaration consécutive à la signature du contrat.

Ce dispositif, que les communes peuvent choisir ou non d'appliquer, visent notamment à lutter contre les les bailleurs indélicats et les marchands de sommeil qui loueraient des logements indécents. Il est applicable depuis le 1er janvier 2017. Vous pouvez notamment télécharger un formulaire de déclaration (permis de louer) en ligne.

Que dit la loi Alur sur les justificatifs à fournir par un locataire ?

La loi a également instauré une liste des documents qu'un propriétaire peut exiger dans un dossier de location. Cette mesure est applicable depuis la parution du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution. La liste des pièces à fournir par le locataire est exhaustive, c'est-à-dire qu'on ne peut pas exiger des documents qui ne figurent pas sur cette liste.

Que dit la loi Alur sur la pénalité pour retard de loyer ?

Avant la loi Alur, certains baux prévoyaient une pénalité en cas de retard de loyer. Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, cette pratique est désormais interdite. Si elle est quand même prévue dans le contrat, une clause pénale de ce type est sans effet.

Que dit la loi Alur sur le dépôt de garantie ?

La loi prévoyait auparavant un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur a réduit ce délai à un mois dès lors que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire peut subir une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Comment la loi Alur encadre-t-elle les frais d'agence ?

Quand un agent immobilier intervient lors de la location d'un bien, le montant de ses honoraires se trouve désormais mieux encadré. Les règles de calcul des frais d'agence en cas de location sont donc réglementés. Depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais d'agence est en effet plafonné par décret. La réglementation fixe désormais une limite maximale de prix fixée à partir de la surface habitable du logement loué. En outre, le locataire ne doit payer que sa part des frais de rédaction du bail, de visite du logement, de constitution de dossier et de l'état des lieux. Ces coûts seront partagés par moitié entre locataire et bailleur.

Le bailleur et le locataire peuvent aussi décider de rédiger leur état des lieux eux-mêmes, sans frais d'agence, en utilisant un modèle d'état des lieux gratuit.

Quels sont les délais de prescription instaurés par la loi Alur ?

La loi a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges. Alors qu'auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans. En outre, le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l'IRL.

Comment la loi Alur a-t-elle prolongé la trêve hivernale ?

La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l'objet d'une mesure d'expulsion ne peuvent pas être expulsés d'un logement, était auparavant fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur a prolongé cette durée annuelle jusqu'au 31 mars.

Qu'impose la loi Alur aux marchands de liste ?

Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les "marchands de liste" sont soumis à des obligations supplémentaires. Ils doivent notamment détenir un mandat exclusif sur les biens qu'ils proposent à leurs clients.

Quel est l'impact de la loi Alur sur les syndics de copropriété ?

La loi instaure désormais un contrat de syndic type dont le contenu a été fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Ce texte renforce également l'encadrement des honoraires des syndics. La liste des frais particuliers facturés en supplément du forfait annuel est fixée dans l'annexe 2 du décret. Toutes les autres prestations ne figurant pas dans cette liste sont réputées « de gestion courante » et ne peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

En outre, l'ouverture d'un compte séparé au nom de la copropriété devient obligatoire. Les locataires doivent également être informés par le syndic des décisions prises lors des AG de copropriété. La loi Alur impose enfin une immatriculation des syndicats de copropriété dans un registre national. .