Résiliation du bail commercial : durée, préavis et congé

La résiliation du bail commercial est strictement encadrée par la loi. Que la résiliation du bail soit demandée par le preneur ou le bailleur. Les règles légales à respecter pour résilier un bail commercial.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

La durée minimale du contrat de bail commercial est de neuf ans (art. L. 145-4 al.1 du Code de commerce). Les parties peuvent cependant prévoir une durée plus longue. Par dérogation au principe des neuf ans, un premier bail précaire peut être conclu pour une durée inférieure pourvu qu'il n'excède pas une durée de trois ans. Dans ce cas, le contrat doit expressément stipuler la renonciation à la durée légale. A l'expiration des trois ans, si le locataire reste dans les lieux avec l'accord du bailleur, le bail est alors conclu pour neuf ans.

Comment résilier un bail commercial en cours de bail ?

La résiliation du bail commercial peut intervenir à tout moment en cas de manquement aux obligations contractuelles. Il peut être prévu dans le contrat une clause résolutoire de plein droit lors d'un manquement. Pour faire jouer la clause résolutoire, le bailleur doit faire parvenir au locataire un commandement l'enjoignant de régulariser sa situation. La clause n'agit alors qu'un mois après la notification du commandement, ce délai devant être impérativement mentionné dans l'acte. Le locataire peut demander au juge un délai ou une suspension de la clause résolutoire. Dans tous les cas, les parties peuvent demander au juge de prononcer la résiliation du bail commercial pour inexécution d'une obligation contractuelle. Par exemple, le juge peut prononcer la résiliation en cas de changement de destination de lieux loués.

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Qu'est-ce que la résiliation triennale du bail commercial ?

Comme son nom l'indique, la résiliation triennale du bail commercial peut intervenir tous les trois ans. Le contrat de bail peut toutefois prévoir la possibilité pour le locataire de donner congé dans d'autres délais. Exemple : une clause peut prévoir qu'une résiliation est possible tous les ans.

Le locataire peut donner congé au bailleur, au moins six mois avant le terme de la période triennale. La notification peut être adressée par acte d'huissier mais aussi, depuis la loi Macron, par lettre recommandée adressée avec avis de réception. Une indemnité au profit du bailleur peut être prévue au contrat. Le bailleur bénéficie d'un droit de reprise du bail commercial dans certains cas.

Comment résilier un bail commercial en cas de vente ?

Lorsque le bailleur décide de vendre le local commercial dans lequel le locataire exploite son fonds de commerce, ce dernier dispose d'un droit de préférence pour racheter les locaux mis en vente. Le propriétaire doit informer prioritairement le locataire par le biais d'une lettre en recommandé avec avis de réception dans laquelle il doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour prendre sa décision.

Quelles sont les démarches de résiliation d'un bail commercial ?

En principe, le locataire comme le bailleur doivent donner congé par acte d'huissier. Toutefois, le locataire peut recourir à une simple lettre recommandée avec avis de réception dès lors que la résiliation intervient à la fin de la période triennale ou se justifie par un départ en retraite.

Un délai de préavis de 6 mois doit être respecté. Pour le calculer, il faut tenir compte de la date de fin de la période triennale ou du terme initial du bail.