Location meublée professionnelle (LMP) : fiscalité, plus-value

[LMP] Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) comporte d'importants avantages fiscaux, notamment pour les plus-values et l'impôt sur la fortune. Les conditions à respecter pour obtenir le statut de LMP.

Qu'est-ce qu'un logement meublé sur le plan fiscal ?

Pour être considéré comme « meublé », un local d'habitation doit être pourvu de tout l'ameublement et équipement nécessaire. Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations nues. La loi a défini la liste du mobilier obligatoire en location meublée.

Contrairement aux locations nues, les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Mais le statut du loueur en meublé professionnel ne concerne que les locaux d'habitation.

La plupart des conditions de la location meublée sont librement fixées par les parties : dépôt de garantie, montant du loyer, rémunération de l'intermédiaire, etc. Contrairement aux locations nues où ces différents aspects sont régis par la loi du 6 juillet 1989.

La durée minimale du bail est toutefois fixée à un an. A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions fixées initialement. Toutefois, trois mois avant l'échéance du bail, le propriétaire peut proposer au locataire des modifications : montant du loyer et des charges, nombre de pièces louées, par exemple. Le propriétaire qui ne souhaite pas renouveler le bail, doit en informer le locataire, avec un préavis de trois mois et justifier son refus de renouvellement du contrat. Les motifs de non-renouvellement du contrat sont précisés par la loi :

• décision de reprendre ou de vendre le logement,
• ou motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.

Le locataire peut résilier le bail à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

Quelles sont les conditions exigées pour le statut de LMP ?

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est accordé aux personnes qui remplissent les deux conditions suivantes.

• Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.). En d'autres termes, les recettes locatives doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du propriétaire.

En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l'intermédiaire d'une société de personnes (SNC, etc.).

Précision importante : d'après l'administration, le caractère professionnel de la location n'est pas reconnu si l'activité dégage un résultat déficitaire. Les biens ne sont donc plus reconnus comme biens professionnels, exonérés notamment d'impôt sur la fortune.

Quels sont les avantages fiscaux du statut de LMP ?

Le statut de LMP présente plusieurs avantages fiscaux par rapport au statut de loueur en meublé non professionnel.

Une réduction du revenu imposable

Le loueur en meublé professionnel pourra déduire plus de charges que le loueur classique en location nue. Ce qui aboutira à une diminution du revenu imposable.

• L'ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d'entretien, grosses réparations, etc.), et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues.
• Le loueur en meublé professionnel (LMP) pourra déduire les droits de mutation acquittés lors de l'achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.
• Il pourra pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain (soit environ 80% du prix d'achat). Exemple : M. Martin achète un logement 500 000. Il déduira chaque année 12 000 d'amortissement de ses revenus locatifs.

Une diminution du revenu global

Les bailleurs classiques ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu'à hauteur de 10 700 euros, à l'exception des intérêts d'emprunt. Le LMP, lui, peut imputer la totalité de son déficit éventuel sur son revenu global, y compris les intérêts d'emprunt, puisqu'il s'agit d'une activité professionnelle.

Une exonération des plus-values

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci peuvent être exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros. Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu'à 126 000 euros, le contribuable peut bénéficier d'un allègement dégressif.

Attention : ce seuil de 90 000 euros est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d'affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'exercice de la cession.

Une exonération d'impôt sur la fortune

En tant que bien « professionnel », le logement n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune en tant que bien professionnel, comme tous les outils de travail. Mais, attention, l'administration exige que l'activité de loueur en meublé soit exercée à titre principal.

Des allégements de droits de succession

Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel bénéficient des dispositions favorisant la transmission d'entreprise.

Les droits de succession ne sont pas exigibles immédiatement.

• Pendant cinq ans, les héritiers ne paieront que les intérêts à un taux minoré comme pour les entreprises individuelles classiques.
• Les droits seront acquittés ensuite en vingt versements, étalés sur dix ans.

Si les héritiers parviennent à conserver le statut de loueur professionnel, ils pourront également déduire les droits de succession de leur bénéfice imposable, ces droits étant considérés comme des coûts d'acquisition de l'outil de travail.

Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions :

• Le défunt doit avoir exploité cette entreprise individuelle pendant au moins deux ans,
• les héritiers doivent conserver l'outil d'exploitation (en l'occurrence les logements) pendant au moins six ans,
• un au moins des héritiers doit assurer l'exploitation pendant au moins cinq ans.

Les autres impôts et charges

Comme le bailleur classique, le LMP devra naturellement payer la taxe foncière. Mais il devra aussi supporter d'autres charges.

• La contribution économique territoriale (CET), due par tous les loueurs en meublé sauf s'il s'agit d'une résidence personnelle (résidence secondaire ou partie de la résidence principale).
• Les charges sociales des TNS (travailleurs non salariés) puisque leur activité est commerciale. Mais d'une part, ces cotisations peuvent être minimales, l'activité étant souvent déficitaire, d'autre part, ces cotisations sociales sont naturellement déductibles du bénéfice imposable.

Quels sont les inconvénients du statut de LMP ?

Les avantages sont évidents sur le plan fiscal. Mais le statut de LMP comporte aussi certains inconvénients.

• Il entraîne des formalités comptables et fiscales plus importantes que pour les bailleurs classiques.
• Le poids de la contribution économique territoriale et des charges sociales vient réduire la rentabilité de l'investissement.
• A l'investissement initial, il faut ajouter le coût du mobilier et de l'équipement.
• Le plancher de recettes est difficile à atteindre. Et surtout, le loueur risque de retomber sous ce seuil en cas de changement de locataire ou de vacance. Pour limiter ce risque, il faut donc investir des sommes importantes pour percevoir des loyers largement supérieurs à 23 000 euros.