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_lael_
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Modifié le 29 avril 2022 à 15:50
Modifié le 29 avril 2022 à 15:50
J'ai 4 appartements en location meublée depuis quelques années. Je suis inscrite au greffe en tant que loueur meublé (non professionnel pour le moment) et j'ai donc déjà un numéro de siret
Vous devriez avoir un numéro de SIREN et autant de numéro de siret que d'établissements.
Un appartement étant un établissement.
Pour l'année 2021 (et contrairement aux années précédentes), le loyer demandé aux locataires comprend une partie charge correspondant à l'électricité et au forfait internet.
J'ai tout enregistré en recette. Cependant, dois-je faire une écriture comptable afin "d'annuler" le montant des charges locatives, puisque celles-ci viennent en remboursement d'avance faites aux locataires, et qui sera régularisé sur factures ?
J'ai lu beaucoup de chose à ce sujet, notamment que les recettes devaient comprend le loyer + les charges...
Les recettes c'est l'ensemble de l'argent qui rentre, ça inclut donc le loyer mais aussi les charges refacturées au locataire.
Donc non, on "annule" pas une recette par une dépense.
On inscrit à la fois la recette (forfait ou provision de charge) et la dépense (internet, charges de copropriété, électricité, etc...) dans la comptabilité.
Ça s'annulera au niveau comptable, mais les recettes comme les charges apparaîtront bien dans le bilan et sur la liasse fiscale.
Si ces charges ne sont pas "retirées" des recettes, alors je passerai loueur professionnel cette année pour 500€....
C'est ballot, mais ça arrive.
Mais, à nouveau, il faut bien tenir compte du forfait et provision de charges dans le calcul du montant des recettes pour le passage de LMNP à LMP.
Mais il y a 2 plafonds à dépasser pour passer LMP.
Il faut à a fois dépasser les 23.000€ de recettes et également que ces recettes dépassent l'ensemble de vos autres revenus (salaires, etc...).
- Etant déjà inscrite au greffe, il y a-t-il d'autres démarches à effectuer ?
Déclarer les établissements secondaires, une déclaration par appartement en plus de l'établissement principal.
Et payer la CFE dessus.
Transmettre la liasse fiscale chaque année.
- Les déficits étant imputables aux revenus professionnels, cela implique donc que je n'ai plus besoin, fiscalement parlant, de mettre mon résultat à zéro ?
Je sais pas trop ce que vous voulez dire par là.
Vos déficits professionnels en LMP sont déductibles de vos autres revenus d'activité sans limite de montant.
Mais je considère ça comme un inconvénient et non pas comme un avantage, au même titre que le déficit foncier.
Car vos revenus d'activités (salaire par exemple), sont soumis uniquement à l'IR alors que vos revenus BIC (LMP) sont soumis à IR + PS (prélèvement sociaux).
A imputer ce déficit sur vos revenus globaux vous économisez donc uniquement de l'IR.
Alors que si ce déficit était reportable et avait pu être imputer sur de futurs revenus BIC, comme c'est le cas en LMNP, vous auriez économisé l'IR mais aussi les PS (17.2% CSG en LMNP ou 30-35% TNS en LMP).
Autre point important, lors du passage de LMNP à LMP vous perdez l’intégralité de votre déficit actuellement en report.
Et contrairement à ce qu'on peut lire un peu partout, vous perdez également, d'une certaine façon, vos amortissements non imputés. Mais c'est plus compliqué à expliquer pourquoi vous les "perdez" mais sans les perdre vraiment, pas envie de rentrer dans de longues explications.
J'ai cependant lu que les amortissements ne peuvent pas servir à créer du déficit. Si je comprend bien, cela peut seulement me servir à avoir un résultat à zéro, puis, si mon résultat est négatif (sans les dotations) à réduire ce montant de mes revenus professionnels ?
Les amortissements ne créent pas de déficit et sont reportables d'année en année, indéfiniment.
C'est justement un gros avantage, cf raison au-dessus sur l'inconvénient de l'imputation du déficit sur les revenus globaux.
Petite question bonus ^^, ai-je un réel avantage à adhérer à un CGA, puisque mon résultat sera toujours négatif sur quelques années et que je n'ai pas de frais comptable ?
Ça a un intérêt pour la réduction d'impôts de 2/3 du montant des frais comptables + frais de CGA.
J'estime qu'il est indispensable, au moins les années où on rentre de nouveaux établissements, de faire appel à un expert comptable pour certifier les comptes et la liasse fiscale.
Pour la simple raison que si les impôts voient quelque chose à redire sur la méthode de calcul des amortissements et les durées retenues, c'est le professionnel qui engage sa responsabilité et il sera possible de se retourner contre lui pour se faire indemniser des pénalités fiscales.
Mais aussi parce que vouloir économiser quelque euros en voulant le faire soi-même coûte dans 95% des cas bien plus sur le long terme : erreurs comptables, mauvaise connaissance de ce qu'il est possible de déduire ou non, manque de conseils, augmentation du risque de redressement fiscal, etc...
D'autant qu'avec la réduction d'impôts, si on paie 900€ de comptabilité + CGA, on bénéficie d'une réduction d'impôt de 600€ (2/3 du montant) donc on ne paie au final que 300€.
Et ces 300€ restants sont imputables en tant que charge sur les revenus BIC, ce qui fait que ça coûte encore moitié moins et revient à ne coûter qu'environ 150€ au final (si 30% IR + 17.2% CSG), voire même bien moins avec un TMI supérieur à 30% ou si vous êtes LMP.
Pour ce prix-là, c'est dommage de se passer des services d'un professionnel.
djivi38
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29 avril 2022 à 14:37
29 avril 2022 à 14:37
bonjour,
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Il est obligatoire de mentionner sur les 2 EDL (entrant et sortant) les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, et d'eau.
- La revente d'électricité est interdite en location nue : décret du 23 décembre 1994 prévoit que :
« Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. ».
- Droit du choix du locataire de son fournisseur d'électricité est pourtant garanti par l'article L331-1 du Code de l'Energie.
- La revente d'électricité est tolérée en location meublée SEULEMENT SI TOUTES les charges sont « FORFAITAIRES ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/conseils-relever-compteur-electricite/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
- Le décret du 26 août 1987, qui détaille les charges récupérables par le propriétaire, ne prévoit pas qu’un bailleur puisse récupérer dans les charges les consommations individuelles d'électricité de ses locataires.
cdt.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : Il est obligatoire de mentionner sur les 2 EDL (entrant et sortant) les relevés des compteurs d'électricité, de gaz, et d'eau.
- La revente d'électricité est interdite en location nue : décret du 23 décembre 1994 prévoit que :
« Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. ».
- Droit du choix du locataire de son fournisseur d'électricité est pourtant garanti par l'article L331-1 du Code de l'Energie.
- La revente d'électricité est tolérée en location meublée SEULEMENT SI TOUTES les charges sont « FORFAITAIRES ».
https://particuliers.engie.fr/electricite/conseils-electricite/conseils-relever-compteur-electricite/comment-ajouter-un-compteur-electrique-divisionnaire.html
- Le décret du 26 août 1987, qui détaille les charges récupérables par le propriétaire, ne prévoit pas qu’un bailleur puisse récupérer dans les charges les consommations individuelles d'électricité de ses locataires.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
29 avril 2022 à 16:05
Je vous remercie pour cette réponse très complète qui m'aide à y voir beaucoup plus clair et confirme ce que je pensais bien, à savoir, mon passage en LMP.
Je suis également rassurer de voir que je fais tout dans les règles !
Petite erreur de ma part concernant le numéro de SIRET, qui est effectivement différents pour chaque logement, et un seul numéro de SIREN :)
Concernant la "perte" des déficits je vais me pencher dès maintenant sur le sujet pour ne pas faire d'erreur lors de ma déclaration...
Encore merci !