Monuments historiques et ISMH : avantages fiscaux et défiscalisation
Quels sont les immeubles classés monuments historiques ?
Les avantages fiscaux concernent :
- les immeubles classés monuments historiques ;
- les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire (ISMH) ;
- les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.
Certains immeubles non classés mais ouverts au public peuvent également bénéficier du dispositif sous réserve d'avoir obtenu, avant le 1er janvier 2014, un agrément délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts.
Le classement peut viser une partie isolée et dissociable de l'immeuble (tour, escalier, plafonds d'une salle donnée, etc.). Dans ce cas, l'administration peut restreindre l'imputation des charges aux seuls travaux affectant cette partie. Si le classement concerne l'essentiel de l'immeuble (façades, toitures, principaux bâtiments, etc.), celui-ci est susceptible de bénéficier de l'exonération de droits de donation et succession.
Quelles sont les conditions de l'avantage fiscal ?
Trois conditions sont exigées pour bénéficier de l'avantage fiscal au titre des monuments historiques :
- l'immeuble ne peut pas être détenu via une société, sauf s'il s'agit d'une société soumise à l'IR ayant reçu un agrément ou d'une SCI familiale,
- l'immeuble ne doit pas être mis en copropriété, sauf agrément spécifique,
- et surtout, le propriétaire doit s'engager à conserver l'immeuble pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition.
Quels sont les charges déductibles au titre des monuments historiques ?
D'une façon générale, les propriétaires d'une demeure historique ou assimilée peuvent imputer sur leur revenu global les charges liées à ce bien. Il s'agit des travaux déductibles qui sont normalement imputés sur le revenu foncier par les propriétaires-bailleurs (intérêt d'emprunt, travaux d'amélioration et d'entretien, etc.). A l'exclusion des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction. Cette imputation sur le revenu global dépend du statut du bien selon plusieurs hypothèses.
Le monument historique ne procure aucune recette.
Le propriétaire peut imputer :
- 50% des charges si le bien bénéficie seulement d'un agrément ou s'il est fermé au public,
- 100% des charges si le bien est classé ou inscrit ISMH et ouvert au public.
Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité. Un immeuble est considéré comme « ouvert au public » si celui-ci est admis au moins 50 jours par an (dont 25 jours fériés), au cours des mois d'avril à septembre ou bien quarante jours pendant les mois de juillet, août et septembre. Si les charges imputables font apparaître un déficit global, celui-ci n'est pas reportable sur les années suivantes.
Le monument historique procure des recettes.
Les recettes peuvent provenir d'une location partielle ou totale ou du droit de visite si l'immeuble est ouvert au public. Deux cas doivent être distingués.
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a. L'immeuble n'est pas occupé par son propriétaire.. S'il est ouvert au public, le propriétaire doit déduire, des recettes de visite, les frais correspondant à cette visite (rémunération du gardien, etc.). Il peut aussi opter pour une déduction forfaitaire de 1 525 euros (2 290 euros si un parc est également ouvert au public). De la même manière, les charges liées à l'éventuelle location doivent être imputées sur les loyers.
Si la déduction de ces charges se traduit par un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global du propriétaire. Si celui-ci est insuffisant, l'excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix années suivantes.
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b. L'immeuble est occupé par son propriétaire. Dans ce cas, les recettes proviennent d'un droit de visite et/ou d'une location partielle. Les frais de visite et la fraction des charges liées à la partie louée sont déduits des recettes selon les modalités décrites dans le cas précédent. Les propriétaires peuvent aussi opter pour une déduction forfaitaire égale à 75% de l'ensemble des charges foncières affectant la totalité de l'immeuble.
Le coût des travaux subventionnés ou exécutés par le ministère de la Culture est imputable en totalité sur les recettes même si ces travaux portent en partie sur la partie occupée par le propriétaire. En cas d'apparition d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global du propriétaire. Et si celui-ci est insuffisant, l'excédent éventuel est reportable sur les revenus des dix années suivantes.
Les charges qui n'ont pas été déduites des recettes (25% du total dans le cas de l'option pour la déduction forfaitaire) sont imputables en totalité sur le revenu global du propriétaire. Mais leur excédent ne peut être reporté sur les années suivantes. Si l'immeuble est seulement agréé, l'imputation ne porte que sur la moitié des charges en question.
Quels sont les droits de succession ou donation ?
Les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire sont en principe exonérés de droits de donation et de droits de succession si le classement concerne l'essentiel de l'immeuble. L'exonération s'étend également aux parcs et jardins qui entourent l'immeuble, à condition qu'ils soient aménagés pour la visite, ainsi qu'aux meubles qui en constituent le prolongement historique ou artistique.
Pour bénéficier de l'exonération, les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée précisant les modalités d'entretien des biens concernés, les conditions d'accès au public, le maintien des meubles. L'immeuble doit être ouvert au public au moins 80 journées par année (de mai à septembre) ou 60 journées (du 15 juin à fin septembre). Si l'une des conditions prévues par la convention n'est pas respectée, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession sur la base de la valeur des biens au jour de la rupture de la convention n'est plus respectée (ou celle déclarée lors de la succession ou donation si elle est supérieure).
La vente, même partielle, des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission. Si le bénéficiaire de la donation ou succession exonérée donne à son tour l'immeuble, l'exonération est remise en cause. Sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-aussi à la convention. Ils bénéficient alors, eux-aussi, d'une seconde exonération. Si le bénéficiaire de la donation ou succession exonérée décède, l'exonération n'est pas remise en cause, même si ses héritiers n'adhèrent pas à la convention. Mais dans ce cas, cette seconde transmission est taxée.