Les diagnostics immobiliers obligatoires avant la vente

La loi impose des diagnostics techniques obligatoires avant la vente de biens immobiliers. Le point sur les diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites, etc.).

Quel est le prix des diagnostics immobiliers ?

Le prix des diagnostics immobiliers à faire réaliser avant de vendre une maison ou un appartement dépend à la fois du nombre de diagnostics à établir, du type et de la surface du logement, mais aussi de la commune où le bien est situé. Ces différents critères expliquent que les prix des diagnostics peuvent varier du simple au double selon les cas. En moyenne, il faut le plus souvent compter autour de 500 euros pour un pack de diagnostics obligatoires. A l'unité, le prix d'un diagnostic oscille généralement entre 100 et 150 euros.

Le diagnostic plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) concerne les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Dans les copropriétés, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement. Les parties communes, de leur côté, ont toutes fait l'objet d'un diagnostic depuis 2008.

Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

Rappelons que la présence de plomb dans les peintures et autres revêtements peut entraîner une intoxication (saturnisme) chez les occupants du logement. Les conséquences peuvent donc être potentiellement graves, notamment pour les jeunes enfants et les femmes enceintes.

Le diagnostic amiante

L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sa durée de validité n'est pas limitée dans le temps.

Le diagnostic termites

La découverte de termites ou autres insectes xylophages (capricornes, etc.) après un achat immobilier peut déboucher une action judiciaire pour vice caché. D'où l'importance du diagnostic termites préalable. L'état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de trois mois. Il convient donc de se renseigner à la mairie pour savoir si la zone est concernée ou non. En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.

En revanche, le diagnostic mérule n'est pas obligatoire. Mais sa réalisation est conseillée dans les zones à risques.

Le diagnostic gaz naturel

Le diagnostic doit comprendre l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans. En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée à trois ans.

Le diagnostic risques naturels et technologiques

Le diagnostic doit également comprendre l'état des risques naturels et technologiques, dénommé "état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS)". Cette procédure concerne des biens immobiliers (maisons, appartements...) situés dans des zones à risques (risques sismiques, risques d'inondations...). Elle vise à faire en sorte que le futur propriétaire ou locataire contracte en connaissance de cause. L'ESRIS prend la forme d'un formulaire à remplir par le vendeur, qui doit le compléter à partir des informations figurant dans un arrêté préfectoral.
L'administration a simplifié les démarches à suivre pour obtenir un état des risques naturels et technologiques. Le vendeur peut aujourd'hui passer par le site Géorisques en utilisant un formulaire en ligne. En renseignant son adresse ou son numéro de parcelle, cet outil permet de savoir si le bien est concerné par l'obligation de fournir un état des risques et de télécharger le document en ligne. Les zones à risques sont également consultables auprès de la mairie où est situé le bien en question.

Le DPE

La réglementation prévoit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique ou DPE. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans. Ce DPE fait également partie des diagnostics obligatoires pour les locations.

Le diagnostic électricité

Le vendeur d'un local d'habitation doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de quinze ans. Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives. Ce diagnostic, réalisé par un professionnel agréé, est valable trois ans et est destiné à vérifier les dispositifs de protection des installations et à identifier les matériels éventuellement inadaptés ou présentant des risques. Il n'a aucune valeur contraignante, le vendeur n'étant pas légalement obligé de remédier aux défauts ainsi constatés.

Le diagnostic bruit

Depuis le 1er juin 2020, un diagnostic bruit est obligatoire pour les habitations situés sur les zones de bruits aux environs des aérodromes, et notamment des aéroports. La liste des zones concernées par ce diagnostic figure dans le plan d’exposition au bruit des aérodromes (PEB) prévu à l’article L.112-6 du Code de l’urbanisme.

Quelle sanction en cas d'absence d'un diagnostic ?

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque. L'acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l'annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une réduction du prix.

Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient. Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.