Offre d'achat : risques et engagements

Mai 2018

Dans les négociations, on est souvent amené à faire une offre d'achat au vendeur d'un bien immobilier. Les risques à connaître et les précautions à prendre.

Définition
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Modèle
Offre d'achat acceptée
Refus du vendeur
Offre orale
Conditions suspensives
Délai de rétractation

Quand on cherche à acheter une maison ou un appartement, il faut parfois agir vite et engager rapidement des négociations. La plupart du temps, l'acheteur potentiel fait une offre verbale à l'intermédiaire ou au propriétaire, avec un prix souvent inférieur au prix de vente affiché.

Mais il arrive aussi que cette offre soit formalisée par écrit. Or, cette offre d'achat écrite n'est pas sans risques en terme d'engagements.

Définition

L'offre d'achat est en quelque sorte le pendant de la traditionnelle promesse de vente. A ceci près qu'elle est moins encadrée sur le plan juridique et peut donc poser quelques problèmes si la vente ne se réalise pas.

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Les conseils d'Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net

Modèle

Comme son nom l'indique, l'offre d'achat traduit la volonté de l'acquéreur potentiel d'acheter le bien concerné au prix indiqué. Elle prend la forme d'un courrier adressé au vendeur. Pour vous aider à la rédiger, vous pouvez consulter notre modèle gratuit d'offre de prix pour un achat immobilier.

Offre d'achat acceptée

Si le vendeur accepte l'offre, sa décision doit être formalisée par écrit.

D'après le Code civil, « la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix ». Conséquence : si le vendeur répond par écrit qu'il accepte le prix proposé, la vente est en théorie légalement conclue. Alors même que l'acquéreur potentiel ne pensait pas s'être engagé de façon aussi ferme et que d'éventuelles zones d'ombre peuvent encore subsister (coût de travaux de remise en état, existence de servitudes, délai de libération des lieux, montant des charges, etc.).

Si l'acheteur hésite à donner suite à sa proposition, alors que le vendeur l'a acceptée, ce dernier peut théoriquement lui demander de tenir ses engagements et à défaut, exiger des dommages et intérêts.
L'offre d'achat ne peut être assortie d'aucun versement de la part du candidat-acquéreur, sous peine de nullité.

Refus du vendeur

En revanche, l'acheteur peut parfaitement se rétracter si le vendeur refuse l'offre ou fait une contre-proposition. Dans ces hypothèses, en effet, l'offre initiale devient caduque et l'acheteur retrouve son entière liberté.

Si l'offre d'achat mentionne une durée, l'acheteur retrouve également sa liberté si le vendeur n'a pas accepté la proposition dans les délais impartis.

En l'absence de mention, l'acheteur peut théoriquement se rétracter à tout moment dès lors que le vendeur n'a pas encore répondu favorablement à l'offre.

Offre orale

A l'inverse de l'écrit, une offre d'achat uniquement verbale n'a pas de valeur juridique puisqu'elle n'est formalisée par aucun acte. Elle n'engage donc pas l'acheteur.

Compte tenu des implications juridiques d'une offre d'achat écrite, mieux vaut donc formuler une proposition verbale en attendant que toutes les conditions accessoires à l'achat soient bien précisées. En cas d'accord des volontés, la concrétisation de la vente se fera lors de la signature de l'avant-contrat.

Conditions suspensives

En revanche, si l'offre écrite est indispensable pour ne pas laisser échapper le bien, il convient de prendre quelques précautions. Par exemple :

Prévoir pour l'offre une durée courte (huit à quinze jours) ainsi que les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée avec AR).
Signer d'ores et déjà le recours à un prêt dont les modalités seront détaillées dans l'avant-contrat.
Signaler que la vente ne sera légalement constituée qu'à la signature de l'avant-contrat et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.
Préciser également, si possible, que l'offre pourra être révoquée par l'acheteur si le vendeur ne l'accepte pas dans les délais impartis.

Délai de rétractation

Faire une offre d'achat écrite constitue donc un véritable acte juridique, dont les conséquences peuvent être importantes. En théorie du moins... Car dans la pratique, si l'acheteur change d'avis, le vendeur n'a pas vraiment intérêt à lui « forcer la main » : les possibilités d'échappatoire sont nombreuses (obtention du prêt, etc.) et les procédures judiciaires longues et coûteuses.

En outre si l'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur peut être considérée comme une sorte d'avant-contrat, l'acheteur pourrait parfaitement invoquer le délai de rétractation de dix jours dont il bénéficie après la signature du compromis de vente. Il n'en demeure pas moins nécessaire de manier l'offre d'achat avec précaution...

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