Problème d'évaluation de la surface d'une terrasse. recours?

Bonjour,

Nous avons récemment loué un bien sur Paris bénéficiant d'une terrasse. Annoncée comme mesurant 32m2, cette terrasse a été l'argument qui nous séduit pour louer appartement , acceptant ainsi un loyer au-delà du prix du marché.
Cependant en établissant les mesures pour l'aménagement de la terrasse nous avons constaté qu'elle faisait 24m2 au lieu des 32 annoncés.

Nous avons donc contacté l'agence afin d'avoir plus d'informations, d'autant plus que le bail stipule :
"Ce loyer est sujet à l’encadrement des loyers et est calculé comme suit :
- loyer de référence majoré : 28,9 €/m2 soit 1416,1 € / mois
- supplément de loyer justifié par la présence d’une terrasse à jouissance exclusive de 32 m2 : 133,90 € / mois"
Cette surface justifierait donc un supplément de loyer que nous avons accepté sur la base de la confiance accordée aux données affichées.

La réponse de l'agence nous a fortement surpris. Elle invoque la confusion entre surface de la terrasse(24m2) et balcon (6m2) par le diagnostiqueur ayant calculé conjointement les espaces extérieurs (ce qui fait en fait 30 et non 32...).
Or, dans le cadre de l'annonce comme de la visite, les deux ont été dissociés et les 32m2 de terrasse ont toujours été mis en avant. Je ne sais d'ailleurs pas s'il est possible de justifier un supplement de loyer sur la base de l'existence d'un balcon de 6m2...

Je vous joins la réponse de l'agence à nos interrogations :

"La confusion vient du métrage carrez qui a été réalisé en 2011 (toujours valable) - ci-joint.
Il indique bien 31,80 m2 pour un "balcon".
A priori votre mesure indique que le diagnostiqueur a probablement fait l'addition de la surface de la terrasse et de la surface du balcon.
L'erreur n'est donc pas du fait du propriétaire.
Sur la diminution du loyer par rapport à la surface totale celle ci peut s'obtenir si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface totale.
Ici cela n'est pas le cas car la surface totale n'est pas remise en cause.
Par ailleurs je n'ai jamais vu de modification du fait d'autres éléments que la surface carrez (dont les surfaces extérieures ne font pas partie).

En conclusion je pense qu'il y a bien une erreur de rédaction mais que cela ne peut pas remettre en cause le montant du loyer. Le supplément de loyer est calculé par rapport à des critères d'agrément et n'a pas à être proportionnel à une surface indiquée (contrairement au loyer de référence qui est calculé par rapport à une surface carrez).
C'est mon interprétation mais bien sûr c'est un cas très peu commun et cela n'empêche pas que vous puissiez avoir une discussion avec le propriétaire à ce sujet"

L'agence invoque un acteur que nous ignorons et fait état d'une dénomination qui n'apparait pas dans le bail; il y est question de terrasse et non de balcon.

Si l'appartement nous plait, il n'en demeure pas moins que nous aurions préféré disposer de tous les éléments avant de faire notre choix. Je trouve regrettable que l'agence se dédouane de toute responsabilité alors qu'elle a établi un bail et une annonce mettant en avant 32m2 de terrasse, avec des repercussions économiques. Certes il ne s'agit pas de surface habitable, mais cela n'exempte pas l'agence, comme les propriétaires, de faire preuve d'honnêteté et de transparence dans le cadre de l'évaluation des espaces extérieurs.

Quel recours avons-nous? Le bail peut-il être rendu caduque?

Nous apprécions cet appartement, et ne souhaitons nullement entrer en conflit avec les propriétaires. En revanche, nous regrettons le manque de transparence et d'éléments qui auraient été nécessaires avant de signer le bail.

Merci d'avance pour vos lumières.