vente de son usufruit

Question

Bonjour, 
Propriétaire de 9 appartements à Paris. J'ai fait une donation partage il y a 26 ans. Entre mes 9 enfants. En nu-propriété.
1 des 9 a vendu l'appartement en me remboursant l'usufruit (10%; j'avais plus de 70 ans à ce moment)
Je paie un ISF très important alors que je distribue presque tout à mes enfants;
Si j'abandonne mon usufruit, ou si je fais une donation, le 9e peut ne pas être d'accord à ma succession. Et le premier n'en veut pas car il paye énormément d'ISF. (et le fisc n'a pas apprécié une sous-valorisation beaucoup trop importante de ma part; d'où une sacrée amende)
Il m'a été conseillé de vendre l'usufruit à ceux qui le souhaite.
Est-ce que c'est comme un bien financier ou doit-on passer devant notaire?
Quelle est la fiscalité pour l'acheteur? et pour le vendeur?
Quelle valeur a l'usufruit sachant que j'ai 97 ans?
Quelles démarches administratives (formulaires nécessaires) doit-on faire?
Y a-t-il une autre solution?
Merci d'avance.

Bernar65 · Answer

Bonjour,
Un usufruit sur un bien immobilier, c'est de l'immobilier. La transaction doit donc être enregistrée par un notaire.

On ne paie pas (encore ?) d'impôt sur un achat (hors la TVA mais ce n'est pas le propos ici). Quant au vendeur, pas d'impôt (sur la plus value) si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

Depuis la refonte des barèmes fiscaux de l'usufruit (2005 de mémoire), à 97 ans, l'usufruit (valeur retenue par le fisc) vaut 10% de la valeur du bien.

S'agissant des démarches administratives, le notaire s'en chargera.

Quant à une autre solution... Je vous dirai bien qu'il est urgent de ne rien faire car la rentabilité globale d'une telle opération n'est pas évidente. Les sous que vous allez pouvoir économiser sur l'ISF, vous allez les dépenser en frais de notaire et divers tout en reportant une part de cet ISF sur vos enfants.
Et n'oubliez pas que le produit de la vente va venir grossir votre patrimoine et ainsi générer de nouveaux frais lors de votre succession, alors qu'en laissant les choses en l'état, à votre décès l'usufruit "rejoindra" la nue-propriété sans frais ni formalités.

Mais je n'ai qu'une approche partielle du problème donc...
Cordialement.

caroline13 · Answer

Finalement les riches ont des problèmes aussi ! ils ne savent plus quoi faire de leur argent ! si vous voulez faire une donation intéressante, il y a des tas d'associations qui en ont besoin : SPA, restaus du coeur etc.... 
à votre âge, vous n'en n'avez plus besoin,

Vente de son usufruit

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