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4 réponses
Merci pour votre aide précieuse M. Berna65
un dernier point svp, est ce que je bénéficie également de la préemption sur la licitation?
sinon je pense avoir trouvé une autre piste de type fiscale. si j'ai bien compris dans notre cas nous avons un bien indivis issu d'une donation partage qui sera imposé à :
- 1% de sa valeur en cas de licitation à un co-indivisaire
- 27% sur la Plus value en cas de vente à un tiers
ai je bien compris car la difference est énorme et constitue un argument supplementaire.
Merci d'avance pour votre aide
un dernier point svp, est ce que je bénéficie également de la préemption sur la licitation?
sinon je pense avoir trouvé une autre piste de type fiscale. si j'ai bien compris dans notre cas nous avons un bien indivis issu d'une donation partage qui sera imposé à :
- 1% de sa valeur en cas de licitation à un co-indivisaire
- 27% sur la Plus value en cas de vente à un tiers
ai je bien compris car la difference est énorme et constitue un argument supplementaire.
Merci d'avance pour votre aide
Bonjour,
L'idéal est quand même de vous mettre d'accord entre vous sur le prix du marché. Bon, cette "lapalissade" énoncée, voyons le pourquoi : les rachats / ventes, transactions, rachat d'usufruit en famille sont très surveillés par le fisc qui, voyant toujours le mal partout (souvent à raison d'ailleurs...), soupçonnera la donation déguisée.
Dans une indivision grevée d'un usufruit la décision de disposer du bien se prend à l'unanimité des co-indivisaires et de l'usufruitier si ce dernier doit renoncer à son droit.
Alors, si en tant que co-indivisaire vous avez droit de préemption, cela ne signifie pas que vous aurez gain de cause si un tiers présente une offre plus élevée. Offre que vous pourrez toujours refuser mais le tout risque se terminer au tribunal avec un partage judiciaire à la clé et tous les frais qui vont avec. Sans parler de l'évolution sensible du climat familial...
Cordialement.
L'idéal est quand même de vous mettre d'accord entre vous sur le prix du marché. Bon, cette "lapalissade" énoncée, voyons le pourquoi : les rachats / ventes, transactions, rachat d'usufruit en famille sont très surveillés par le fisc qui, voyant toujours le mal partout (souvent à raison d'ailleurs...), soupçonnera la donation déguisée.
Dans une indivision grevée d'un usufruit la décision de disposer du bien se prend à l'unanimité des co-indivisaires et de l'usufruitier si ce dernier doit renoncer à son droit.
Alors, si en tant que co-indivisaire vous avez droit de préemption, cela ne signifie pas que vous aurez gain de cause si un tiers présente une offre plus élevée. Offre que vous pourrez toujours refuser mais le tout risque se terminer au tribunal avec un partage judiciaire à la clé et tous les frais qui vont avec. Sans parler de l'évolution sensible du climat familial...
Cordialement.
momo1135
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vendredi 27 juin 2008
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28 juin 2008
28 juin 2008 à 09:57
28 juin 2008 à 09:57
Merci beaucoup pour la rapidite de votre reponse mais j'ai besoin de quelques precisions apres lecture et relecture de l'art 815 du cc et des autres posts.
j'avais compris que l'usufruitier pouvait ne pas compter dans la decision de vente dans la mesure ou la vente ne concernerait pas la pleine propriete ce qui laisse donc l'usufruit du terrain apres la vente jusqu'au deces de l'usufruitier (ce qui n'est guere interessant pour l'acquereur!). ai je bien compris ce premier point ?
D'autre part il me semblait que la loi avait changé recement en permettant à n'importe quel co-indivisaire de sortir de l'indivision. La vente concerne t-elle 100% de la nue propriete ou 50% de celui qui veut vendre?
Enfin ce qui me semble le plus important c'est de connaitre la procedure à suivre si je ne suis pas d'accord sur le prix (ou le contraire en cas de preemption de ma part). Cela debouche t-il automatiquement sur une action en justice ?
Mon objectif serait de faire appel à un expert pour evaluer le plus justement possible la valeur de marché plutot que de confier son evaluation à un agent immobilier lambda. helas mon co-indivisaire n'est meme pas d'accord sur l'impartialite de l'expert immobilier judiciaire local!.
Peut etre que le cout judiciaire pourrait le temperer un peu mais je n'ai aucune idee de ce que cela representerait.
Merci d'avance pour l'aide pécieuse que vous pourrez m'apporter pour sortir enfin de cette impasse.
ps : quel poison l'indivision!!
j'avais compris que l'usufruitier pouvait ne pas compter dans la decision de vente dans la mesure ou la vente ne concernerait pas la pleine propriete ce qui laisse donc l'usufruit du terrain apres la vente jusqu'au deces de l'usufruitier (ce qui n'est guere interessant pour l'acquereur!). ai je bien compris ce premier point ?
D'autre part il me semblait que la loi avait changé recement en permettant à n'importe quel co-indivisaire de sortir de l'indivision. La vente concerne t-elle 100% de la nue propriete ou 50% de celui qui veut vendre?
Enfin ce qui me semble le plus important c'est de connaitre la procedure à suivre si je ne suis pas d'accord sur le prix (ou le contraire en cas de preemption de ma part). Cela debouche t-il automatiquement sur une action en justice ?
Mon objectif serait de faire appel à un expert pour evaluer le plus justement possible la valeur de marché plutot que de confier son evaluation à un agent immobilier lambda. helas mon co-indivisaire n'est meme pas d'accord sur l'impartialite de l'expert immobilier judiciaire local!.
Peut etre que le cout judiciaire pourrait le temperer un peu mais je n'ai aucune idee de ce que cela representerait.
Merci d'avance pour l'aide pécieuse que vous pourrez m'apporter pour sortir enfin de cette impasse.
ps : quel poison l'indivision!!
Re-
1) Vous avez parfaitement compris.
2) et 3) Ce point n'a pas spécialement changé : "Nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision".
Ne parlons donc pas de vente mais de sortie de l'indivision, même si, in fine, c'est bien d'une vente qu'il s'agit, sur tout ou partie du bien. On appelle cela le partage. Pour provoquer ce partage (et ce quelle que soit la quote-part de l'indivisaire qui demande le partage), il faut accord unanime (partage amiable), sinon il y a partage judiciaire et vente du bien dite en licitation (sorte de vente aux enchères).
4) Si votre co-indivisaire doute de la partialité de l'expert, vous allez entrer dans un ping-pong expertise - contre-expertise coûteux et improductif. Là, j'avoue que je ne sais pas trop quoi vous dire...
Mais quel poison l'indivision !!
1) Vous avez parfaitement compris.
2) et 3) Ce point n'a pas spécialement changé : "Nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision".
Ne parlons donc pas de vente mais de sortie de l'indivision, même si, in fine, c'est bien d'une vente qu'il s'agit, sur tout ou partie du bien. On appelle cela le partage. Pour provoquer ce partage (et ce quelle que soit la quote-part de l'indivisaire qui demande le partage), il faut accord unanime (partage amiable), sinon il y a partage judiciaire et vente du bien dite en licitation (sorte de vente aux enchères).
4) Si votre co-indivisaire doute de la partialité de l'expert, vous allez entrer dans un ping-pong expertise - contre-expertise coûteux et improductif. Là, j'avoue que je ne sais pas trop quoi vous dire...
Mais quel poison l'indivision !!
La législation juridique et financière évolue en permanence...