Crédit immobilier : toutes les règles légales

Le crédit immobilier est soumis à une législation et réglementation très strictes, notamment en matière de publicité ou de délai de réflexion. Les règles légales à respecter par la banque pour protéger les droits de l'emprunteur.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier au sens de la loi ?

La législation sur les prêts immobiliers s'applique à tous les prêts, quelle que soit leur forme, portant sur les opérations suivantes :

• achat de la propriété ou de la jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage mixte,
• dépenses relatives à leur construction.

L'achat doit être réalisé par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle. Mais les dépenses relatives à la réparation, l'amélioration ou l'entretien d'un bien immobilier relèvent du crédit à la consommation quel que soit le montant du crédit. Sauf s'ils sont garantis par une hypothèque ou assimilé.

Que doit contenir une publicité pour un prêt immobilier ?

Tous les supports de publicité doivent mentionner les caractéristiques principales du prêt : l'identité du prêteur, les modalités de financement offertes, le coût total et le taux annuel effectif global (TAEG), assurances comprises. La publicité doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l'acceptation définitive.

Que doit contenir une offre de prêt immobilier ?

L'établissement financier doit remettre au demandeur et aux éventuelles cautions une offre de prêt immobilier mentionnant l'ensemble des caractéristiques. A savoir et au minimum : l'identité des parties, la nature, l'objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds, le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts, les exigences en matière d'assurance et de sûretés (hypothèques, etc.), les modalités de transfert à une tierce personne, ainsi que les frais éventuellement retenus si l'acquisition en question ne se réalise pas. Outre une amende, le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts.

L'établissement financier doit maintenir les conditions de son offre pendant une période minimale de trente jours à compter de sa réception par le demandeur. Le prêteur ne peut pas obliger l'emprunteur à adhérer au contrat d'assurance de groupe proposé par la banque. L'emprunteur peut donc choisir librement son assureur. Et à garantie équivalente, l'établissement financier ne pourra pas remettre en cause ce choix ni imposer une augmentation du taux du crédit.

Le demandeur dispose d'un délai de réflexion obligatoire. Il ne peut pas accepter offre de prêt avant le dixième jour suivant sa réception. Aucun versement ne peut avoir lieu avant l'acceptation. L'acceptation anticipée entraîne de plein droit la nullité du contrat, même si le demandeur renouvelle plus tard son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts.

Tout avenant au contrat doit faire l'objet d'une nouvelle offre préalable dans les conditions ci-dessus, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial. Le prêteur doit également remettre à l'emprunteur une FISE (fiche d’information standardisée européenne) avec 15 informations lui permettant de comparer les offres de crédit disponibles.

Quels sont les cas de refus ou d'annulation de prêt ?

Quand l'emprunteur demande plusieurs prêts pour financer son opération, la non-obtention d'un prêt entraîne l'annulation des autres. Cette règle ne s'applique que si le prêt non obtenu représente au moins 10% du montant total de l'opération.

L'acquéreur qui n'obtient pas son financement dans le délai prévu dans l'avant-contrat doit récupérer l'intégralité de l'acompte déjà versé. Ce délai doit être au minimum d'un mois. En pratique, il est généralement fixé à 45 jours. Cette condition suspensive doit obligatoirement être mentionnée dans l'avant-contrat.

L'acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l'origine, directe ou indirecte, du refus du prêt : dossier remis incomplet à l'établissement, dissimulation de revenus, etc. Tel n'est pas le cas quand le refus est causé par l'insuffisance de ses revenus.

Si l'acquisition envisagée n'est pas réalisée dans les quatre mois qui suivent l'acceptation du prêt, celui-ci est résilié de plein droit. L'emprunteur rembourse alors les sommes prêtées assorties des intérêts qui y sont liés.

La plupart des prêteurs exigent la souscription d'une assurance emprunteur contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). Quand l'assureur refuse son agrément en raison du profil du demandeur, celui-ci peut demander l'annulation du prêt dans le délai d'un mois.

Quelles sont les règles de remboursement du prêt ?

En cas de défaillance non justifiée de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts échus (et non à échoir). Les sommes impayées produisent intérêt au taux du prêt.

L'emprunteur peut toujours procéder à un remboursement anticipé du prêt immobilier. Mais le contrat peut toutefois interdire les remboursements anticipés partiels inférieurs à 10% du montant du prêt. Le prêteur peut demander une indemnité, qui ne peut pas dépasser la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. Sous réserves de certains cas d'exonération totale.