Honoraires du syndic de copropriété : règles et forfait

Pour encadrer la facturation des honoraires de syndic, la loi impose une distinction entre les prestations facturées dans le cadre d'un forfait annuel et celles facturées en supplément. Voici les règles applicables aux contrats de syndic de copropriété.

Que comprend le forfait de base du syndic ?

La liste des prestations comprises dans le forfait annuel figure au sein de l'annexe 1 du contrat-type de syndic. Il s'agit des actes d'administration et de gestion courantes de la copropriété (comptabilité, comptes bancaires, tenue des archives...) ou des prestations relatives à l'entretien courant et à la maintenance (travaux, vérifications périodiques, etc.), aux assurances (souscription, déclaration de sinistre, indemnisation, etc.) ou à la tenue des assemblées générales (préparation, convocation, information des copropriétaires, etc.).

Frais en plus facturés par le syndic

L'article 55 de la loi Alur prévoit que la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Mais une rémunération spécifique complémentaire peut toujours être perçue par le syndic à l'occasion de prestations particulières. La liste de ces prestations a été définie par l'annexe 2 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

Tous les actes qui ne figurent pas dans cette liste sont présumés concerner la gestion courante de la copropriété. Le syndic n'a donc pas le droit de facturer en supplément une prestation non comprise dans le forfait annuel et qui ne figure pas dans la liste qui suit. Sont principalement visées des situations particulières ou exceptionnelles, comme celles relatives à des sinistres ou des litiges ou à la tenue de visites ou de réunions supplémentaires. Voici les cas concernés, qui justifient donc des honoraires supplémentaires.

Réunions et visites

Certains prestations supplémentaires concernent les réunions et les visites de la copropriété. Ce type de frais regroupe les prestations suivantes :

• la préparation, convocation et tenue d'assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues ;
• l'organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical ;
• la réalisation de visites supplémentaires de la copropriété.

Règlement de copropriété

D'autres frais supplémentaires peuvent concerner des actes liés au règlement de copropriété. Ces prestations administratives peuvent concerner :

• l'établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d'une décision du syndicat ;
• la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.

Sinistres

Malheureusement, une copropriété peut subir des sinistres : fuite d'eau, dégradation, écroulement d'un mur ou d'un portail... L'intervention rapide du syndic est alors nécessaire. Sont dès lors visées dans les frais supplémentaires les prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres suivantes :

• les déplacements sur les lieux ;
• la prise de mesures conservatoires ;
• l'assistance aux mesures d'expertise ;
• le suivi du dossier auprès de l'assureur.

Sont également concernées les prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965.

Litiges et contentieux

Des frais de procédure liés à des litiges juridiques peuvent également amener le syndic à intervenir. Dans cette situation, les frais suivants peuvent être facturés (les cas de recouvrement de créances auprès des copropriétaires ne sont pas concernés) :

• ceux de mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception ;
• ceux de constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier, à l'assureur protection juridique ;
• ceux de suivi du dossier transmis à l'avocat.

Autres frais du syndic

D'autres situations particulières peuvent conduire à des frais supplémentaires. Il s'agit des prestations figurant dans la liste qui suit.

• Diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d'acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations visées au II) ;
• Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ;
• Représentation du syndicat aux assemblées d'une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu'aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ;
• Constitution et suivi du dossier d'emprunt souscrit au nom du syndicat en application des alinéas 1 et 2 de l'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• Constitution et suivi d'un dossier de subvention au profit du syndicat ;
• Immatriculation initiale du syndicat de copropriété.