Travaux non conformes au devis d'AG

Bonjour,

1 Le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi de 1965 étant dépassé, existe-t-il néanmoins des recours lorsque les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas à ceux qui ont été votés et au devis présenté à l'AG ?

Le délai de 2 mois ne joue pas dans le cadre du non respect de la décision prise. Le délai de 2 mois ne vaut que dans le cas où on conteste la conformité de la réalisation prise. Mais ne tardez pas quand même .....

2. Si le syndic a fait exécuter des travaux différents de ceux autorisés par l'AG, sa responsabilité personnelle peut-elle être engagée pour faute de gestion ou dépassement de son mandat, notamment si les travaux ont été réalisés à la demande du conseil syndical ?

Le conseil syndical a pour rôle de "contrôler et d'assister le syndic" : c'est à un juge de décider, mais sans accord écrit du CS, la responsabilité du syndic est engagée (à mon avis). Si le CS a donné une autorisation écrite, la responsabilité des membres pourrait être engagée

3. Concernant les nuisances, une démarche auprès du Conciliateur de justice pour trouble anormal de voisinage serait-elle pertinente ? Peut-elle permettre d'obtenir la neutralisation ou la modification de ces 14 places ?

Il vaudrait mieux avant passer par une AG qui entérinerait ou non la réalisation (à mon avis) 

4. Enfin, existe-t-il une possibilité de contraindre le syndic à convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) afin de faire examiner à nouveau la situation, sans devoir attendre la prochaine AG annuelle ?

Contraindre : non, aucun texte de contrainte n'existe, mais une assignation pourrait montrer au CS qu'il vaudrait mieux régulariser la situation. Mais tout au moins il faudrait une inscription à l'OdJ de la prochaine AG annuelle.
Si une AG supplémentaire devait être décidée (les AGE n'existent pas), elle devrait être totalement à la charge financière du syndic (à mon avis) 

PS : effectivement les majorités ne sont pas bonnes, mais cela semble trop tard pour contester la régularité si les 2 mois sont passés .....

"1. Travaux ne correspondant pas au vote et au devis"
Même avis que rambouillet41. Le délai ne s'applique pas à des travaux non conformes à une résolution.

"2. Question de la majorité applicable"

Cela relève clairement à minima de l'article 25 n): transformation / amélioration voire même plus probablement de l'article 26 b) sur la modification de services collectifs / modalités de jouissance des parties communes.

Mais une résolution prise dans la mauvaise majorité n'est contestable que dans le délai prévu au 2ème alinéa de l'article 42 que vous mentionniez. A défaut elle est valable.

"3. Nuisances importantes"

Ce n'est à priori pas le meilleur angle d'attaque et a peu de chance d'aboutir.

Le meilleur angle d'attaque c'est simplement de demander la remise en état car aucune décision d'AG ne permettait, de ce que vous dites, de réaliser un tel aménagement à cet endroit.

Et d'engager la responsabilité du syndic pour demander une indemnisation à hauteur du coût des travaux et de la remise en état, puisque seul le syndic a le pouvoir de prendre une telle décision.

Le conseil syndical a uniquement un rôle consultatif, et ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée, sauf à ce que l'AG lui ait donné un quelconque pouvoir dans le cadre de ces travaux.

"3. / 4."

Si vous ne voulez pas engager vous-même la procédure, notamment si vous n'avez pas d'assistance juridique avec votre contrat d'habitation, vous pouvez passer par une résolution d'AG. Il est préférable de remplacer le syndic au préalable car il n'exécutera manifestement pas une décision d'AG contre lui-même.

Sachant qu'un syndic de mauvaise foi refusera probablement de convoquer une AG à ses frais, et vous ne pouvez pas l'y contraindre.

J'ai déjà eu le cas d'un syndic qui a persisté à facturer une AG supplémentaire car on lui a refusé l'approbation des comptes tellement ils étaient erronés : quantité astronomique de charges mal imputées, absence des annexes 4 et 5, annexe 1 quasiment vide, etc...

Il a préféré se faire remplacer à la future AG que rembourser, car ça aurait été reconnaitre qu'il avait commis une faute, ce qui était pourtant clairement le cas.