Bail meublé, départ pour vente et décès

bonjour,

"si nous refaisons un bail meublé..."

un bail pour résidence principale du locataire (que ce soit une location meublée ou nue) ne se refait jamais :

- le bail initial reste valable pour un même locataire tout le temps où il est dans le logement;

- en cas de décès du bailleur, le bail initial se poursuit sans changement avec les héritiers, qui deviennent à leur tour propriétaires;

- si une modification doit être apportée au contrat, ça sera par ""avenant au bail'''' = ça signifie avec l'accord du locataire.... puisque ledit avenant devra être signé des deux parties [locataire(s) et bailleur(s)].

Sur papier libre, daté, détaillé et donc signé des parties, et en autant d'exemplaires que d'exemplaires de contrat de location.

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"la locataire veut rester jusqu’à juillet 2027"

OUI, un locataire est en droit de donner son congé - en respectant le préavis adéquat (pour un meublé = 1 mois) - à TOUT MOMENT (le bailleur n'a donc pas à être d'accord ou pas) : 

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1168 

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Loyers et charges sont dus jusqu'à la signature de l'EDLS contradictoire (= en présence des deux parties) OU jusqu'à la date de l'EDLS réalisé par un commissaire de justice (ex huissier).

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C'est la date effective de RÉCEPTION par le bailleur de la notification du congé du locataire qui fait démarrer le préavis du locataire, lequel se terminera - de date à date - 1 mois plus tard.

Si le locataire donne son congé, le bailleur n'a pas besoin de donner congé à son locataire.... : une seule notification de congé suffit (sauf : voir ** plus bas)

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"je voudrais être sûr que la locataire va partir en juillet"

je suppose en juillet 2027... mais, même quand c'est le locataire qui a donné son congé, il peut arriver qu'il ne quitte pas le logement à la fin de son préavis... Je ne vous le souhaite pas... Dans ce cas, il doit continuer à payer loyers et charges, mais comme il serait ""sans droit ni titre"", vous ne lui accorderiez PAS des "quittances" de loyer, mais - et sur sa demande seulement - des simples REÇUS.

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"pour demander le départ des locataires il faut le faire 3 mois à l’avance de la date anniversaire "

Si le congé émane du bailleur, effectivement il ne peut le faire que :

- pour la fin du bail en cours

- en respectant le préavis légal (de 3 mois pour un meublé) : c'est la réception effective par le locataire qui doit se faire avant les 3 derniers mois du bail en cours.

- en respectant un des motifs légaux : reprise, vente ou motif légitime

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F929

- si le congé est donné légalement, le locataire n'a pas le choix : il devra quitter le logement au plus tard le dernier jour du bail en cours.

* Loyers et charges sont dus - pour un départ "pendant" le préavis du bailleur - jusqu'à la signature de l'EDLS contradictoire OU jusqu'à la date de l'EDLS réalisé par un commissaire de justice = pour le temps RÉEL d'occupation.

** Si le congé du bailleur est donné très en avance, ses effets ne commenceront qu'au début du préavis légal (pour un meuble = 3 mois avant la fin du bail en cours). Et si le locataire veut quitter le logement avant le début du préavis du bailleur, il devra alors obligatoirement lui donner son propre congé.

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CHARGES :

a) "au forfait" : elles ne demandent pas de régularisation annuelle ou définitive, puisque le montant est FIXE tout au long d'une même location. Par ailleurs, le forfait inclut TOUTES les charge... y compris la TEOM : un bailleur n'est donc pas en droit de la demander en sus du forfait ( sauf clause contraire insérée au contrat au moment des signatures).

b) "au réel"  = via des "provisions" : si c'est votre cas, merci de le dire et je vous apporterai à ce moment-là des précisions.

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VENTE :

si le contrat de location a été signé le 03/12/2024, chaque fin de bail tombe le 02/12, et le bail repart pour 1 an à partir du 03/12.

Si le 03/12 est la date de fin de bail, c'est que le contrat a été signé un 04/12.

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Vous pouvez aussi faire une vente "occupée" (mais en général le prix de vente est inférieur à celui d'une vente "libre de toute occupation") : dans ce cas, le locataire reste en place, avec le même bail initial, et l'acquéreur devient son nouveau bailleur.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION :correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.

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cdt.

Merci pour ces précisions détaillées 

La CAF avait refusé le rib de ma mère car j’étais son représentant   C’était pas le même prénom. On n’a donc pas pu faire en sorte de toucher la part apl pour que la locataire paye le complément. Je ne pouvais pas déclarer encaisser une apl sur mon compte perso alors que c’était ma mère qui déclarait le loyer aux impôts

La locataire paye l’intégralité et devrait être remboursée de la part apl. 
on attend la décision car depuis le plan d’apurement c’est bloqué… peut être que un plan d’apurement implique que l’apl soit directement versée au bailleur ? J’ai posé la question à la CAF et attends une réponse !!! 

Pour le reste ;

on va donc faire un avenant au bail 

au nom des héritiers et signé par les deux parties 

comment le rédiger. 
faut écrire : suite au décès de Mme xxxx nous héritiers xxxx déclarons en accord avec la locataire :xxxx que son départ se fera au plus tard le xxxxx juillet 2027. 
c’est ok !

merci

Non, vous ne pouvez pas fixer la durée du bail inférieure à la durée légale. Votre texte est illégal. Vous ne pouvez pas fixer la date de départ du locataire de cette façon.

Le bail initial se renouvelle, il n'y a aucune raison de faire un avenant.

Tout ce que vous pouvez faire c'est demander à la locataire de vous signer une lettre de congé pour la date de Juillet 2027. Mais elle peut refuser.