Usufruit et travaux

Bonjour,

Il est possible de convenir par convention que les charges liées au bien seront dévolues à l'usufruitier ou au nu-propriétaire indépendemment de ce que prévoit la loi.

L'usufruitier peut toujours prendre à sa charge l'ensemble des travaux d'entretien, "gros travaux" ou non. La définition de "grosses réparations" est d'ailleurs assez restrictive dans le Code civil, même si la Cour de cassation a une définition extensive de la chose.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Ainsi la réfection partielle d'une toiture ou le changement d'une chaudière est à la charge de l'usufruitier.

Ce qui fait la donation c'est la volonté de l'usufruitier de gratifier le nu-propriétaire et un appauvrissement du donateur ayant pour conséquence d'enrichir le donataire. 

Ce n'est pas une clause dans l'acte notarié qui empêchera la qualification de "donation indirecte". Ce qui comptera c'est le but poursuivi par ces travaux : votre intérêt ou la gratification des nus-propriétaires. 

Tout ce qui relèvera des travaux nécessaires pour la mise en location (décence du logement) ou justifiés par la rentabilité économique (louer plus cher, bénéficier d'un avantage fiscal) ne sera pas assimilé à une donation. De grosses dépenses n'engendrant aucun bénéfice (prévisible à la date des travaux) pour vous pourraient être assimilables à une donation indirecte. 

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050442930

Notez que si le bénéfice des travaux ne se concrétise pas pour une raison indépendante de votre volonté comme un sinistre sur le bien, ce ne sera pas une donation. Il n'y a pas donation sans intention libérale (volonté de gratifier) à la date de la donation.