Bailleur aux procédés abusifs
Lila98 -
Bonjour,
Nous avons subit des dégâts des eaux en juillet et notre bailleur ne nous a pas aidé, pas de cuisine pendant 3 semaines. On a perdu de l'argent et avons donc eu du retard sur le loyer de août de 11 jours pour la première fois. Il s'est empressé de nous envoyer un commandement de payer par huissier, avec plusieurs erreur, sans titre exécutoire, sans procédure de résiliation de bail et essaye de nous faire payer les frais d'huissier. Aussi, nous avons payé le loyer + charges du mois de décembre en temps et en heure et refuse de nous donner la quittance de loyer à cause de ces frais d'huissier, qui ne sont pas une charge locative. A-t-il le droit ?
Merci.
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5 réponses
bonjour,
si le sinistre provoque des dommages dans un appartement (partie privative) et a pour origine les parties communes, le syndic et l'occupant du logement (locataire ou propriétaire ) doivent prévenir leurs assurances (convention IRSI).
le syndic doit remplir un constat amiable avec l'occupant du logement, le bailleur n'est pas vraiment concerné. Comme déjà indiqué, ce sinistre n'est pas un motif de non paiement de loyer.
salutations
bonjour,
élément de réponse...
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Le locataire a droit à des indemnités pour des travaux dont la durée est supérieure à 21 jours.... : l'article 1724 du code civil (depuis la loi Alur) prévoit que << si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé >>
or, "pas de cuisine pendant 3 semaines" = pendant 21 jours.. et pas "+ de 21 jours"...
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cdt.
Bonjour,
C'est votre assurance qui devait vous aider avec ce dégât des eaux, pas le bailleur. Etiez-vous bien assurés ? La fuite a-t-elle été réparée ? Qui était responsable de cette fuite ?
Si les travaux ont duré plus de 21 jours (avez-vous la preuve des dates ? courriers ? constats ?) vous pouvez demander une indemnisation :
cf code civil :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028806598
Article 1724
Version en vigueur depuis le 27 mars 2014
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1
Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.
Sans décision de justice, les frais d'huissier sont à la charge du créancier, donc du bailleur. Vous pouvez refuser de payer.
cf code de procédure civile
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028747701/
Article L111-8
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Le bailleur vous doit une quittance pour le loyer payé, vous pouvez la réclamer par courrier RAR.
Attention : les manquements éventuels du bailleur ne sont en aucun cas une excuse valide pour ne pas payer le loyer.
Si le litige persiste, vous pouvez tenter une conciliation puis saisir le tribunal.
Merci pour votre réponse. Nous avons effectivement une assurance qui nous aide et qui nous a expliqué que le bailleur ne pouvait pas non plus se dédouaner du problème. Il s'agissait d'une fuite sur les parties communes. Nous avons dû entreprendre absolument toutes les démarches seuls à savoir contacter tous les jours, voir nous déplacer, le syndic, effectuer des investigations pas possibles auprès de tous les occupants de l'immeuble pour trouver l'origine de la fuite dans un des garages... Le conciliateur nous a expliqué que ce n'était pas à nous de faire tout cela mais bien au bailleur de mettre la pression au syndic pour assurer un logement entièrement utilisable. Nous avons perdu du temps et de l'argent et le bailleur cherche à nous enfoncer en refusant les conciliations. Aussi, l'huissier a ajouté sur le commandement de payer, un loyer qui n'était même pas encore impayé, à savoir celui du mois en cours. La partie "Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier." de l'article L111-8 est utilisé par le bailleur comme argument contre nous en parlant de résiliation de bail, or aucune procédure de résiliation de bail n'est en cours. Ils ont juste envoyé directement le commandement après un retard, isolé, de 11 jours.
Si vous pensez que vos reproches sont légitimes, vous pouvez saisir le tribunal si le bailleur refuse les conciliations. Mais il faut des preuves solides et datées des abus du bailleur.
Vous n'avez pas le droit de suspendre votre loyer sans décision de justice. Ne vous mettez pas en tort, éventuellement consultez votre ADIL pour un examen détaillé de votre situation.
Les frais d'huissier sont à la charge du bailleur. Seul un juge peut les mettre à votre charge.
Lorsque je dis "régularisé", je parle de l'après récéption du commandement de payer. Il a été envoyé le 11/09, nous avons payé le 16/09. Je pense qu'il y a bien pire ! Nous ne sommes pas des locataires de mauvaise foie, nous avons emprunté de l'argent pour régler les 2 loyers août + septembre, étant donné les difficultés financières dues aux dégâts des eaux et au manque d'action de la part de tous. Si un juge voit le dossier, il constatera lui-même que nous n'avons jamais eu aucun impayé, ni soucis auparavant, et que le bailleur a tout fait de manière complètement disproportionnée.
Vous n'avez pas expliqué comment un dégât des eaux dans la cuisine vous a fait perdre de l'argent.
Vous avez une activité professionnelle dans cette cuisine ?
Bonjour,
Nous avons dû nous absenter du travail, et donc perdre de l'argent sur le salaire, afin d'organiser nous-mêmes les rdv avec les proprios des garages et avec les professionnels envoyés par le syndic après presque 3 semaines de bataille avec eux (parce que personne n'a voulu prendre la peine de chercher et contacter les occupants des garages, nous avons fait des investigations en plus pour les trouver alors que les régies avaient les coordonnées et les plans), nous avons dû manger dehors tous les jours puisque nous n'avions plus de cuisine, nous rendre constamment à Lyon pour qu'un seul mail soit envoyé aux professionnels à chaque fois, étant donné que personne ne voulait mettre la pression aux responsables, sans parler des aller-retours de 60km pour nous rendre chez la famille pour laver la vaisselle car nous risquions d'abîmer les canalisations de la salle de bain à force d'y faire la vaisselle... Nous devons en plus rammener un expert, à nos frais, pour constater les dégâts et risques de moisissures derrière le meuble du lavabo Le conciliateur a bien expliqué que c'était le travail du bailleur et non pas des locataires. Tout cela a eu des répercussions d'ordre financier jusqu'au mois d'après.
Ok. Vous auriez pu obtenir plus d'aide de votre assureur pour toutes ces démarches. Ces pertes ne sont hélas pas couvertes ni par l'assurance ni par le bailleur.
Et ces circonstances ne permettent pas d'excuser un impayé de loyer.
La seule indemnisation que vous pouvez espérer obtenir comme déjà dit dépendent de l'article 1724 cité et de la durée d'indisponibilité de votre cuisine : plus de 21 jours ou pas.
Mais les frais d'huissier ne sont en aucun cas à votre charge.
Merci pour votre réponse. Nous avons plus ou moins abandonné les indemnisations, nous souhaitons seulement qu'on nous lâche avec ces frais d'huissier complètement démesurés. En plus, ces frais d'huissier étaient de 124€ et comme par magie, le bailleur a indiqué 149€, sans aucun détail sur cette somme, et nous les a mis sur la quittance de loyer et les avis d'échéance, alors que nous payons nos loyers en temps et en heure...
bonjour,
Lire ce lien (mis à jour le 13/11/2025 par un expert immobilier) :
La partie qui correspond à votre problème se trouve au § "Les frais d’huissier pour loyer impayé"
extrait :
<< Les honoraires du commissaire de justice varient cette fois-ci en fonction du montant des créances.
Ils comportent plusieurs formalités, tels que la sommation de payer, la mise en demeure, le commandement de payer, le signalement à la commission départementale de coordination d’actions de prévention des expulsions locatives du commandement de payer délivré, ainsi que l’injonction à payer.
Les prix des différentes formalités dépendent de trois paliers :
- Les créances inférieures ou égales à 128€
- Entre 128€ et 1280€
- Supérieures à 1280€ >>
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Voir le tableau récapitulatif des tarifs de chaque formalité en fonction des paliers... et faites les calculs en fonction de ce qui a été fait.
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Vous pouvez aussi contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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cdt.
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PS : je viens seulement de voir le lien de service-public.gouv.fr (qui est un site officiel = régulièrement mis à jour) et qui dit pareil => 4ème § : "Recouvrement d'impayés" :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32973
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PPS : voir aussi ce lien (publié le 25/11/2025) :
extrait :
<< En cas d’impayé de loyer, les frais d’huissier engagés par le propriétaire pour récupérer son argent sont à sa charge. Le locataire doit en effet acquitter ces frais seulement dans le cas où son propriétaire entame une procédure judiciaire pour être indemnisé. Et encore, dans ce cas, le juge peut décider de répartir autrement le paiement des frais d’huissier entre le locataire et le propriétaire.>>
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Éventuellement, une partie de ce lien pourrait aussi vous intéresser : https://commissaire-justice.fr/gerer-un-impaye/loyers-impayes/
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Posez votre questionLes frais engagés par votre bailleur en raison de votre impayé de loyer sont dus et notamment les frais d'huissier, indépendamment des dommages ou réparations des dégâts subis. Vous ne pouvez pas compenser l'un par l'autre ou vous exonérer du paiement des frais d'huissier en prenant prétexte que votre dossier n'aurait pas été traité comme il aurait pu l'être.
Bonjour,
Premièrement, nous n'avons rien cherché à "compenser". Il faudrait visiblement se retrouver soit même dans cette situation, pour ensuite juger si la personne a chercher à "compenser" ou non. C'est une caricature de notre position. Ensuite, nous avons du coup été renseignés et avons consultés les textes concernant ce type de litige. Les frais de commandement de payer, surtout si celui-ci a été envoyé sans titre exécutoire et en dehors de toute procédure "obligatoire" et judiciaire, sont à la charge du créancier et donc du bailleur.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Nous n'avons pas refusé de payer, nous n'avons juste plus eu les moyens parce qu'absolument personne ne nous à aider pendant les dégâts des eaux. Le bailleur est dans l'obligation, me semble-t-il de s'assurer que nous disposons d'un logement entièrement utilisable or eux se sont complètement dédoiner du problème. Faire pression sur le syndic était le moindre des choses, histoire que nous n'ayons pas à faire des investigations qui nous dépassent. Nous payons un loyer chaque mois, nous ne sommes pas rémunérés pour faire ce travail.