Achat d'un appartement avec veranda et edicule sur le toit

Bonjour, 

Nous sommes sur le point d'acheter un appartement duplex avec à l'étage un acces à la terrasse qui a une veranda qui n'a jamais été declarée (qui aurait ete installée il y a plus de 30 ans...)et que nous souhaiterions moderniser, ainsi qu'une piece à l'étage qui n'apparait pas dans le lot (piece qui aurait été construite dès l'origine il y a 40 ans),  mais précisé comme une observation. Cette piece ne semble pas presenter de probleme d'apres les vendeurs, car c'est un cas "commun", elle est dans le carrez et en observation du titre. Pourtant elle ne supporte aucun tantieme dans les charges de copro, taxe fonciere, etc...

Savez vous quels sont les risques de signer avec ces deux points 2: la veranda et notre souhait de la changer et la piece du dessus dans laquelle nous pensons creer une salle de bain ?

Mille mercis pour votre aide