SCI IS mére/fille

Bonjour,

Les sociétés doivent se comporter comme si elles étaient indépendantes économiquement. A défaut votre montage bien que légale juridiquement, sera considéré comme abusive fiscalement.

Dans votre énoncé, on est sans équivoque dans une situation d'abus fiscal. Vous serez redressé avec les conséquences qui s'en suivent. 

CB

Bonjour,

Je vous conseille de voir un avocat spécialisé, il existe des moyens d'optimiser l'imposition sur les sociétés sans passer par ce que Hoquei appelle très justement de l'abus fiscal. 

Bonjour,

vous postez du Canada, où se situe votre projet ?

Et qu’en est-il de la taxation de SCI 1 ?? Les autres avec les travaux et l’amortissement elles seront sûrement en déficit, mais SCI 1 n’aura rien a amortir et sera taxée plein pot.

"SCI 2, SCI 3, SCI 4 (à l’is) → chacune loue une partie du terrain, construit un bâtiment, le finance avec son propre emprunt, et l’exploite en location"

Construire sur un terrain qui ne nous appartient pas peut entrainer d'importantes conséquences légales / fiscales car les SCI ne seront jamais propriétaires des bâtiments (art 552 code civil : "La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.").
Elles pourraient tout au plus les exploiter pendant la durée du bail emphytéotique mais ça ne serait pas véritablement considéré comme un "actif".

Ce qui reviendrait donc à enrichir la SCI1 au détriment des autres SCI.

C'est très facilement re-qualifiable d'abus de bien social si c'est pas fait correctement : "cession des droits de construction" pendant la durée du bail, etc...

Enfin, ce concept d'"abus de bien social" n'existe pas vraiment pour des sociétés non commerciales (SCI), mais il y a des équivalents : fraude fiscale, faute de gestion, gestion frauduleuse, etc...

Également, tel qu'indiqué au message #1, il faut que les sociétés soient indépendantes et aient une réalité économique à peine de requalification de l'ensemble en "montage à but principalement fiscal" (article L64 A LPF) passible des sanctions prévues pour fraude fiscale.

Sachant également que je vois mal une banque financer un tel projet de construction sur un terrain dont la SCI n'est pas propriétaire.
C'est probablement possible, mais c'est probablement réservé aux "grands comptes" avec d'importants actifs à mettre en garantie et pas aux simples particuliers qui viennent de se lancer et savent pas trop dans quoi ils s'embarquent.

A noter qu'il y a eu quelques lois sur la "dissociation du bâti et du foncier" au 1er mandat de Macron (de mémoire), mais c'est très loin de ressembler à ce qu'il peut se faire au Royaume-Uni par exemple avec les "land lords" et il me semble bien qu'un tel montage ne peut être fait que par une entreprise à majorité publique pour des logements sociaux ou pour de la primo-accession.
A ne pas confondre avec le démembrement (nue-propriété / usufruit) qui n'a strictement rien à voir.

"je compte aussi exercer en auto-entrepreneur pour facturer des prestations de gestion et petits travaux aux sci 2, 3 et 4"

Idem, être client de soi-même, cela peut constituer un montage sans réalité économique passible des sanctions vues plus haut pour montage à but principalement fiscal.

Par contre, il y a une certaine tolérance pour les "sociétés d'exploitation" dû principalement au fait qu'il y a un intérêt économique réel à dissocier la partie "immobilière" (activité civile) de l'activité d'exploitation (activité commerciale) à condition bien évidemment qu'il y ait réellement une activité commerciale.
La location nue est une activité civile et la location meublée peut toutefois être considérée commerciale.

Il est également possible d'avoir la société mère qui effectue des prestations de services pour le compte de ses filiales ou que cette "société mère" ait une "société d'exploitation" (SAS, SARL, etc...) en tant que filiale, tel que vu précédemment, qui effectue des prestations pour ses autres filiales.

Mais il faut qu'il y ait un lien de capital et il ne faut pas que le montage soit à "but principalement fiscal" et que ce soit fait dans un soucis de rationalisation des ressources et des coûts par exemple.

Bien évidemment, les prestations doivent être réelles et conformes aux prix du secteur, il ne faut pas que ça ait pour unique but de "ponctionner" le chiffre d'affaire d'une société A au profit d'une société B.

A noter que dans certains cas de figures, les bâtiments exploités par une société d'exploitation du même groupe peuvent être exonérés d'IFI.
De mémoire, c'est uniquement le cas des bâtiments commerciaux et industriels, pas ceux d'habitation (y compris location touristique, sauf peut-être hôtellerie "commerciale", à vérifier).
Donc ces montages bénéficient d'une attention particulière des impôts.

"Garder chaque sci fille sous 42 500 € de bénéfice pour profiter du taux réduit d’is à 15 %"

L'"arbitrage" du chiffre d'affaire de chaque société par un jeu de refacturation, pour bénéficier du taux d'IS réduit à 15%, peut être tentant, mais attention toujours à la requalification pour absence de réalité économique, prestations fictives, fraude fiscale, etc...

"Utiliser le régime mère-fille pour remonter les bénéfices à la sas mère"

Moyennant une imposition à l'IS sur 5% du chiffre d'affaire.

Soit une imposition de 5% x 15% = 0.75% au taux réduit d'IS.

Mais cela reste plus intéressant dans certains cas de figures que sortir les dividendes en nom propre au PFU (30%) si on souhaite réinvestir cet argent.

Et bien évidemment, dans une SCI il faut être deux, donc 100% des dividendes ne remonteront pas à la société mère.

Bonjour, 
Merci pour ton retour détaillé !

Je comprends bien le problème juridique et fiscal lié au fait que les SCI 2, 3 et 4 construiraient sur un terrain appartenant à SCI 1, et donc à la question de propriété des bâtiments. je suis conscient qu’il faut un bail à construction ou emphytéotique bien rédigé pour sécuriser la situation et éviter toute requalification, ainsi qu’anticiper les contraintes bancaires.

Dans mon cas, je prévois d’étaler les constructions dans le temps. C’est ce qui me semblait compliqué à gérer avec une seule SCI qui emprunterait pour financer l’ensemble du projet d’un coup, car cela impliquerait un endettement initial beaucoup plus lourd et moins adapté à la progression du chantier. en séparant chaque bâtiment dans sa propre SCI, je peux monter le financement étape par étape, avec un emprunt dédié à chaque opération, et isoler les risques.

concernant la partie auto-entrepreneur, ce n’est pas dans le but de déplacer artificiellement de l’argent entre structures, mais bien de facturer des prestations réelles (gestion, maintenance, petits travaux) que j’exécuterais moi-même, à des prix en cohérence avec le marché. l’objectif est que chaque SCI paye pour un service concret, pas de créer un flux artificiel.