Refus de quitter le logement après préavis
locameublee -
Bonjour,
Nous gérons un immeuble avec plusieurs logements meublés
Une de nos locataires (M****)a déposé une demande de préavis par LR avec AR le 3 Mai dernier et devait quitter le logement début Juin : elle avait trouvé un autre logement
Puis elle est revenue sur sa décision et a décidé de rester dans le logement
Je lui ai proposé à la location un autre logement ( plus cher de 35€ mais plus grand)situé au même endroit qui doit se libérer au 31 Août
Je n'ai pas fait d'écrits officiels à ce sujet
En effet , sachant son départ , son logement est réservé par un autre locataire (D****)dont l'appartement est vétuste et présente des risques d'insécurité (électricité et chauffe au) dans lequel nous devons faire des travaux importants : il a de plus 70 ans et souhaite absolument rester dans l'immeuble :j'ai reçu un courrier de sa Part en ce sens.
M***** a visité le logement du second étage et a souhaité le réserver .
Et puis, il y a de cela 24h ,elle annule une nouvelle fois cette réservation et souhaite rester dans le logement réservé à R****
J'ai donc refusé ce nouveau changement d'avis .
J'ai 2 questions : A t'elle le droit de rester dans son logement alors qu'elle a déposé une demande de préavis ?
Je précise qu'elle ne m' a pas envoyée officiellement une lettre d'annulation par LR avec AR
Son contrat prend fin le 31 Août prochain: puis je lui demander de quitter les lieux à cette date ou doit elle avoir un délai supplémentaire
Que faire si elle refuse ? je précise qu'il s'agit d'une étudiante avec caution parentale
y a til des textes de Loi qui abordent cette question?
Merci d'avance pour vos conseils ,
Cordialement,
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4 réponses
Bonjour,
Pour votre locataire, la fin du bail peut néanmoins avoir un effet important : la perte de ses APL si elle en a. N'oubliez pas de prévenir la CAF de la fin du bail si vous touchez directement les APL.
Si j'étais vous, je prévoierais de reloger M. R dans l'appartement qui est libre, à titre de plan de secours. Si votre locataire ne change pas d'avis, vous n'aurez pas le temps de la faire expulser avant la fin de la prochaine trêve hivernale, au printemps.
"J'ai 2 questions : A t'elle le droit de rester dans son logement alors qu'elle a déposé une demande de préavis ?"
Légalement et contractuellement non, mais elle ne risque pas grand chose, pour ne pas dire rien du tout, à le faire.
Le non respect d'un préavis est un simple litige civile (pas de sanctions pénales).
Vous seriez donc en droit de demander judiciairement :
1) la constatation de la validé du congé par le juge faisant que le locataire est désormais un "occupant sans droit ni titre" à compter du lendemain de la date d'échéance du préavis.
2) l'application d'indemnités d'occupation à compter de cette date : vu qu'il n'y a plus de contrat valide, il n'y a plus de loyer, il faut donc explicitement demander l'application d'une telle indemnité d'occupation
3) l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre du logement
4) le remboursement de vos frais de procédures
Mais bon, comme je le disais, le locataire ne risque pas grand chose, car :
1) Le transformer en "occupant sans droit ni titre" ne change pas grand chose. Ca lui donne même plus de "droits" car il n'est plus tenu de se conformer à la loi de 1989 sur le logement, notamment son article 7 et est uniquement tenu de respecter le "code civil" qui entretien un certain flou quant aux obligations des "occupants sans droit ni titre" et autres "squatteurs".
2) Le juge prendra grand soin de fixer les indemnités d'occupation égales au loyer, ni plus ni moins. Donc à nouveau, ça ne changera rien pour le locataire. Et il ne peut même que le juge refuse d'indexer les indemnités d'occupation sur l'indice IRL ou de tenir compte des charges récupérables.
2 bis) Vous pourrez toujours demander des "dommages et intérêts" ou une "astreinte journalière", mais je n'ai jamais vu un juge y donner suite puisqu'ils semblent considérer que le "droit au logement" l'emporte sur le "droit de propriété" et sur le "droit de disposer et de jouir de ses propriétés".
Sachant que le droit de propriété est pourtant un droit constitutionnel, contrairement au droit au logement...
3) L'expulsion pourra prendre une éternité (jusqu'à 3 ans en sachant comme faire trainer) :
- 6-18 mois pour obtenir un jugement du tribunal (notamment si l'adversaire a un avocat qui multiplie les demandes de renvoi en allant notamment sur le terrain de l'"insalubrité" / "non décence" juste pour gagner du temps (quasi systématique en présence d'un avocat, de ce que j'ai constaté).
- Signification du jugement avec un commandement de quitter les lieux : 2 semaines (signification) + 2 mois (délai laissé par le commandement)
- Recours à la force publique (préfet) : 2 mois additionnels
- Interruption de l'expulsion pendant la trêve hivernale (octobre à mars inclus)
4) Que vous passiez par un avocat (rédaction de l'assignation et représentation), par un huissier (rédaction de l'assignation) ou le fassiez vous-même (déconseillé), le juge vous accordera au maximum 600€ en remboursement de vos frais de procédure (rédaction actes et représentation) et plus probablement autour de 300€.
Bien évidemment, le grand jeu c'est qu'après être sorti de ces années de procédures et avoir obtenu l'expulsion, ce soit désormais le tour de la "procédure de surendettement" du locataire, certains organisant délibérément leur insolvabilité (suffit de démissionner), qui pourra aller jusqu'à effacer la totalité de ses dettes ou les suspendre indéfiniment ou en limiter le remboursement à des montants ridicules qui ne permettront jamais de rembourser la dette.
En terme de coûts :
- 2500-3000€ si vous passez pas un avocat (rédaction + représentation) et 500-600€ si vous passez par un huissier (rédaction uniquement) en vous représentant vous-même à l'audience.
=> 300-600€ d'indemnités généralement accordés par le juge
- 1500-2000€ de frais d'huissier pour les différents acte (significations, notifications de divers organismes, expulsion et éventuellement état des lieux suite à l'expulsion, saisies bancaires si nécessaire)
=> la totalité des actes réglementés sont récupérables sur le débiteur SAUF les droits proportionnels au recouvrement (jusqu'à 12% des sommes recouvrées) et les actes à honoraires libres (état des lieux, expulsion, pilotage, etc...)
Autres précisions :
"Je précise qu'elle ne m' a pas envoyée officiellement une lettre d'annulation par LR avec AR"
Une telle chose n'existe de toutes façons pas.
Un préavis est définitif.
La seule chose permettant de rétablir le contrat de location c'est de convenir d'un commun accord entre le locataire et le bailleur de sa poursuite.
Sachant que les juges ont tendance à beaucoup aimer considérer que la reconduction du bail puisse être tacite.
Par exemple :
- Existence de quittances : S'il n'y a plus de contrat, il ne faut surtout pas établir de quittances mais tout au plus des "reçus de paiement" au titre de l'"occupation" et non pas "location" du logement.
- Absence de dénonciation de la situation par le bailleur : Il faut bien adresser une LRAR au locataire pour dénoncer le contrat de location, lui dire qu'il est désormais occupant sans droit ni titre et demander son départ
"Son contrat prend fin le 31 Août prochain: puis je lui demander de quitter les lieux à cette date ou doit elle avoir un délai supplémentaire "
A nouveau, le préavis est définitif, le bailleur n'est pas tenu d'accorder de délai et dans tous les cas, même en acceptant de délai, il ne faut surtout pas parler de "prolongation du contrat" car légalement un contrat loi 1989 ne peut être prolongé que par période de 1 an (bail meublé) ou 3 ans (bail nu) donc ça pourrait être requalifié en renouvellement du contrat.
"Que faire si elle refuse ? je précise qu'il s'agit d'une étudiante avec caution parentale "
Pas grand chose.
La forcer à partir par la force ou ne serait-ce que mettre un pied dans le logement constituerait une infraction pénale (violation de domicile, etc...) pouvant aller jusqu'à de la prison / amendes pour le bailleur qui s'y risquerait.
Enfin vous pouvez toujours essayer de lui faire "peur", en parlant de :
- Article 25-8 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui encadre le préavis donné par le locataire et ne prévoit aucune rétractation unilatérale ce qui fait que tout préavis est définitif.
- Ce que confirme la jurisprudence : "A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués." (cf par exemple : Décision - Cour d'appel d'Aix-en-Provence : RG n°22/11962 | Cour de cassation)
- L'expulsion avec le concours de l'huissier, d'un serrurier et de la force publique si elle ne libère pas les lieux. Ce qui pourra se produire sans notification préalable en la mettant immédiatement à la rue et ses affaires resteront sous "séquestre" dans le logement.
=> Même si en vrai elle aurait à minima plusieurs mois / années avant que ça arrive et le préfet/police a même tendance à notifier de la date d'intervention.
Idem, elle aurait 2 mois pour demander à récupérer ses affaires avec interdiction pour le bailleur s'entrer dans les lieux et d'y toucher pendant ce temps.
- Parler d'indemnités d'occupation en cas de maintien dans le logement à l'issue du préavis pouvant aller jusqu'à 3 fois le loyer initial. Parler également de dommages et intérêts, de frais de justice, de frais d'huissier, etc... qui seront mis à sa charge
=> Idem, peu de chance qu'un juge prenne une telle décision et condamne le locataire à plus que le loyer initial.
Bonjour à vous,
Je vous remercie pour vos précieux conseils : je viens de lui envoyer une LR avec AR mentionnant tous les points que vous avez abordés
Vous avez parfaitement répondu à mes questions .
Plus de quittance et pas de prolongation... de plus il s'agit de reloger dans son logement (M .ruiz ) un locataire de plus de 65 ans qui est protégé et qui habite sur le même palier un logement qui nécessite des travaux importants : il est donc prioritaire
Elle est en congés à partir de demain pour 2 semaines ce qui lui laisse le temps de sortir ses affaires (le logement est meublé et petit ) et de trouver un autre logement
Merci encore.
Cordialement.
"pas de prolongation"
Vous pouvez accorder des "délais exceptionnels" convenus par simple écrits (SMS/email) ou le formaliser éventuellement par un "bail dérogatoire" (bail temporaire qui ne dépend pas de la loi 1989).
Mais à aucun moment il faut laisser entendre que c'est le contrat initial loi 1989 qui est prolongé ou renouvelé.
La législation juridique et financière évolue en permanence...