Location à personne âgée
Isadore Messages postés 1746 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
Une amie envisage de louer une petite maison à une personne âgée de + de 70 ans et avec une retraite faible.
J'ai lu que dans ce cas précis, si mon amie souhaitait rompre le bail, elle devait proposer un relogement à sa locataire.
Que se passe t'il en cas de décès du bailleur ? Les héritiers peuvent ils rompre le bail pour revendre le bien sans avoir à reloger la locataire ?
Merci d'avance
- Article 6 loi du 6 juillet 1989
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6 réponses
bonjour,
les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives pour que le locataire soit dit "protégé", mais sont alternatives pour le bailleur.
Ce qui veut dire que même si le locataire réunit les 2 conditions d'âge (à la date d'échéance du bail en cours) et de ressources (des 12 mois précédant la date de notification du congé émanant du bailleur), SI le bailleur répond à 1 seule desdites conditions, le locataire ne sera plus privilégié et devra quitter le logement AU PLUS TARD le dernier jour du bail en cours (à condition, bien entendu, que le bailleur ait donné son congé conformément à la loi en vigueur).
SI le bailleur décède, ce sont les héritiers qui ont accepté la succession qui reprennent le bail en cours, sans aucun changement (mis à part un "avenant au bail" pour y mentionner les coordonnées de celui des héritiers qui encaissera les loyers...).
Et comme ils n'auront pas acquis ce logement à titre onéreux, l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (délais à respecter pour vente ou reprise du logement dans les seuls cas d'acquisition à titre exclusivement onéreux) ne les concerne pas : donc, oui, si au moins 1 des 2 conditions est remplie, ils pourront donner congé à leur locataire (pour la fin du bail en cours au moment de la notification du congé) sans avoir obligation de la reloger.
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Ce que je ne sais pas, mais votre notaire OU un autre intervenant ici OU l'ADIL du lieu de cette location pourront vous renseigner, c'est comment ça se passe quand il y a plusieurs héritiers avec par exemple 1 seul qui remplit au moins 1 des 2 conditions et les autres non.......
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cdt.
Bonjour,
Ce que je ne sais pas, mais votre notaire OU un autre intervenant ici OU l'ADIL du lieu de cette location pourront vous renseigner, c'est comment ça se passe quand il y a plusieurs héritiers avec par exemple 1 seul qui remplit au moins 1 des 2 conditions et les autres non.......
Sur ce point je peux répondre, la Cour de cassation a tranché. Quand il y a plusieurs bailleurs en indivision, il suffit qu'un seul d'entre eux ait atteint l'âge "canonique" pour annuler la protection liée à l'âge et aux faibles ressources du locataire. En gros, si un des indivisaires a plus de soixante-cinq ans, la protection saute.
Attention, la loi a un peu changé depuis la jurisprudence, désormais la limite d'âge est passée à 65 ans.
Pour compléter : il faut faire un bail de déclaration vide, en mentionnant la présence des meubles dans l'état des lieux en entrée.
Ou alors il est possible d'en faire cadeau au locataire. Ou encore de s'en débarrasser.
Est il exact qu'un DPE realisé aujourd'hui (DPE = F) permettra de louer le bien au dela de 2028 ?
Non (sauf outre-mer où les délais sont un peu plus long). Plus exactement, le logement sera considéré comme indécent pour tout bail conclu ou renouvelé après cette date.
Par exemple mettons que le bien vide soit loué avec un DPE F le 30 mai 2025.
1. Le locataire reste en place, le 1er juin 2028 le bail est renouvelé, alors que le logement est indécent. Le locataire pourra exiger du bailleur, si besoin par voie de justice, qu'il exécute les travaux permettant de le rendre décent.
2. Le locataire donne congé pour le 2 mai 2028 : le bien indécent ne pourra pas être remis en location.
A noter que le 1er janvier 2034 les logements au DPE E deviendront à leur tour indécents.
Faire passer le DPE à F n'est donc pas un très bon plan sauf si le but est de louer à court terme puis de donner congé au locataire d'ici trois ans. En sus du coût immédiat lié au poêle à granulés, il faut prendre en compte l'interdiction de revaloriser le loyer avec un DPE F ou G (alors que les charges du bailleur vont suivre l'inflation, elles), plus le coût des futurs travaux pour maintenir le logement décent.
Si le but est de la location "à long terme", autant faire passer le DPE à D directement. Si ce n'est pas rentable, que votre amie trouve un autre usage à cette maison ou la vende.
La locataire pourra bien sûr rester dans le logement. Quand un locataire vit dans un logement non décent, on ne le colle pas à la porte.
Le risque pour le bailleur c'est que son locataire exige les travaux pour le rendre décent. La locataire pourra donc rester dans le logement et exiger de votre amie qu'elle fasse le nécessaire, si besoin en saisissant la justice. Il est possible que le bailleur soit condamné à indemniser son locataire pour le préjudice subi (par exemple rembourser les factures de chauffage trop élevées.
S'agissant d'une locataire âgée, il y a un autre risque à prendre en compte : qu'elle ait un jour besoin d'une mesure de protection. Votre amie peut louer à une locataire accommodante puis un beau jour se retrouver face à un tuteur qui fera valoir les droits de sa protégée.
Pour contraindre le propriétaire à faire les travaux, le juge peut ordonner diverses mesures comme la consignation des loyers, une astreinte journalière...
Il sera aussi possible d'informer la CAF de la non décence du logement pour faire suspendre le versement des aides aux logements jusqu'à la réalisation des travaux.
Je vous en prie.
Non, en effet, cela n'est pas contraignant. Et même si la locataire est de bonne foi maintenant, si un jour elle se retrouve incapable de payer ses factures de chauffage ou situation similaire, elle risque de changer d'avis. Quand c'est leur santé ou leurs besoins essentiels qui sont en jeu, les gens ont tendance à oublier ce genre d'engagement, ce qui se comprend très bien.
Je me permets de faire à nouveau appel à vous pour les questions suivantes :
- Que se passe t'il si une partie des meubles (2 lits/ 1 armoire ou encore une table de salon) restent dans le bien à louer. Doit on alors requalifier la location en meublé ?
- Le DPE du logement qu'il est prévu de louer est à G (donc en théorie interdit à la location) Mais le technicien qui a réalisé le DPE assure au bailleur qu'en installant un poele à granulés, le DPE passera à F. Est ce réaliste ? De plus, meme avec un DPE en F, la maison sera interdite à la location à partir de 2028. Est il exact qu'un DPE realisé aujourd'hui (DPE = F) permettra de louer le bien au dela de 2028 ?
Merci d'avance pour vos réponses éclairées
Élément de réponse :
"Que se passe t'il si une partie des meubles (2 lits/ 1 armoire ou encore une table de salon) restent dans le bien à louer. Doit on alors requalifier la location en meublé ?"
Pour qu'une location soit qualifiée de "meublée", l'ensemble des meubles meublants doivent au minimum correspondre à la liste légale... (et 2 lits + 1 armoire + 1 table de salon sont largement insuffisants pour dire que cette location est meublée !!!)
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769
cdt.
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Posez votre questionC'est exactement ce que j'ai expliqué à mes amis... Devant une facture d'électricité exorbitante, la promesse ne tiendra pas longtemps.
Encore une question si je peux me permettre, mes amis ne souhaitent pas faire payer de charges à leur future locataire (puisqu'elle prendra en charge les factures d'eau et d'électricité).
Je leur conseille de penser à la TEOM et éventuellement à la taxe d'assainissement... Mais au final, est il "legal" de faire payer un loyer sans aucune charge additionnelle ?
Si j'ai bien compris, il s'agit d'une location de "maison" (vs "appartement") : en principe, il n'y a pas de charges, les abonnements étant au nom du locataire [seul le compteur d'eau peut éventuellement resté au nom du bailleur et constituer une provision mensuelle de charges à régulariser annuellement (ou une charge forfaitaire en location meublée)... mais ce n'est pas le cas apparemment, ni pour l'eau ni pour l'électricité pour laquelle la revente en location nue est interdite (illégale) en location nue (et seulement autorisée - sous forme de forfait - en location meublée)].
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Reste la TEOM : si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est instauré dans la commune de location, le bailleur sera en droit de la récupérer sur son locataire (soit mensuellement avec régularisation annuelle soit en une seule fois 1 fois/an, avec une prescription de 3 ans) :
- en justifiant la somme demandée (par copie de son avis de TF)
- ET sans les frais de gestion/rôle (toujours à la charge des bailleurs)
- ET au prorata du temps RÉEL d'occupation [= pour la globalité d'une même location : depuis le jour inclus de la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au jour inclus du rendu des clés (quelle que soit la fin du préavis si congé donné par le locataire ou quelle que soit la fin du bail en cours si congé donné par le bailleur)].
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Si ce n'est pas la TEOM qui est instaurée dans la commune de location, il s'agira très probablement de la REOM (Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères), laquelle est nominative et donc adressée directement au domicile du locataire (donc PAS demandée par le bailleur).
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En complément, je vous invite à lire un de mes topos :
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cdt.
Bonjour,
Je viens de conseiller à mes amis de ne pas se mettre en micro foncier mais au régime réel afin de constituer un déficit foncier.
Le montant du poele à granulés + installation tourne autour de 5200€
Cela correspond à peu prés à 15 mois de loyer. Ils pourraient alors voir leur déficit foncier amputé de leur revenu global avec une écomie d'IR à la clé.
Qu'en pensez vous ?
Merci encore pour toute ces informations précieuses.
J'ai tenté de faire appel à la "prime renov" pour financer au moins un minimum le poele à granulés que mes amis vont faire installer pour obtenir un classement en F mais on m'a fait comprendre qu'il fallait envisager une rénovation d'envergure (bouquet de travaux) ... Assez bizarre puisque cela ne correspond pas à ce que j'ai pu trouver sur internet.
De plus le RFR de mes amis se situant au dela de 60000€, ils n'ont apparemment droit à aucune aide.
Existe t'il un moyen (hors prime rénov) pour obtenir une aide quelconque ou au moins une réduction d'impots ?
Merci encore pour votre aide.
Pour compléter, voici une page qui liste les aides existantes :
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/aides-renovation-energetique
Mais à part le déficit foncier auquel fait allusion Chris4554, il y a peu d'aides pour les gens ayant des revenus élevés, à part des prêts à taux avantageux.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Merci pour votre réponse très complète.
Si j'ai bien compris, le bailleur remplit la condition de l'âge et peut donc résilier le bail de la locataire (qui elle répond aux 2 critères). Mais est-ce le cas quelque soit le motif de résiliation ?
De plus, les héritiers ne rempliront aucun des 2 critères, cela signifie t'il qu'ils ne pourront résilier le bail dont ils auront hérité qu' en assurant le relogement de la locataire ?
Merci par avance
"le bailleur remplit la condition de l'âge et peut donc résilier le bail de la locataire (qui elle répond aux 2 critères). Mais est-ce le cas quelque soit le motif de résiliation ?"
Si le bailleur a + de 65 ans (OU des ressources faibles) : le locataire n'est pas protégé (même s'il a + de 65 ans ET des ressources faibles) => le bailleur peut donc donner congé à son locataire pour un des motifs légaux (précisés dans le lien donné post 3) et n'a pas obligation de le reloger.
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"les héritiers ne rempliront aucun des 2 critères, cela signifie t'il qu'ils ne pourront résilier le bail dont ils auront hérité qu' en assurant le relogement de la locataire ?"
Si tous les héritiers ont moins de 65 ans OU des ressources supérieures au plafond en vigueur l'année du congé donné au locataire, OUI, ils pourront donné leur congé MAIS auront obligation de reloger leur locataire (dans un logement identique, dans le même secteur et dont le loyer sera à la mesure de ses moyens financiers).
Mais il suffirait qu'1 seul des héritiers (qui ont accepté la succession) remplisse 1 des 2 critères (âge OU ressources) pour que le locataire ne soit plus protégé et que les héritiers n'aient plus obligation de le reloger suite au congé qu'ils lui donneront.
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