Vente appartement avec locataire
cecile07 -
Bonjour, je vais mettre en vente un appartement en ayant donné congé à la locataire.
son bail prendra fin en juillet 26.
Comme c'est loi, est ce que je peux le mettre en vente maintenant ?
et si oui est ce que le nouveau propriétaire pourra bien utilisé ce congé et récupérer l'appartement vide en juillet 26 ?
et entre temps il prendra les loyers .
ou alors comme c'est un nouveau propriétaire, il est obligé de proposer un nouveau bail ?
merci pour votre aide.
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7 réponses
Bonjour
Comme c'est loi, est ce que je peux le mettre en vente maintenant ? Vous pouvez, mais ce sera une vente occupée et le nouveau propriétaire devra continuer le bail
et si oui est-ce que le nouveau propriétaire pourra bien utiliser ce congé et récupérer l'appartement vide en juillet 26 ? Non. Le nouveau propriétaire ne pourra récupérer le congé.
Pour faire simple, soit vous vendez occupé, ce qui peut intéresser de potentiels acquéreurs, soit vous attendez 2026 pour vendre libre de toute occupation, ce qui nécessite le respect d'un certain formalisme, notamment le congé pour vendre notifié au locataire avec le délai de 6 mois avant la fin du bail, par LRAR, le locataire ayant un droit de préemption.
bonjour
merci pour vos réponses.
alors c'est un appartement vide , et le motif de congé serait la vente. fin bail juillet 26.
L’idée est de donner congés au locataire maintenant et ainsi pouvoir dire au futur acheteur " libre juillet 26".
mais si j'en crois votre réponse: le congé pour vente ne marchera pas pour le nouveau propriétaire, qui sera oublié de garder le bail.
donc je ne sais pas comment faire...
finalement si je donne le congé pour vendre, même tôt, je dois qd même attendre juillet 26 pour le vendre vide.
avez vous d'autres idées ?
merci pour votre aide
bonjour,
"c'est un appartement vide , et le motif de congé serait la vente. fin bail juillet 26."
Je comprends donc que vous n'avez pas encore donné votre "congé pour vente". Vous avez effectivement encore le temps puisque la fin du bail en cours est en 07/2026.
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https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
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Vous avez 2 possibilités :
- 1/ Réaliser une vente "libre de toute occupation" : pour cela, vous devez donner à votre locataire votre "congé pour vente" conformément à la loi (en mentionnant le prix et les conditions de vente, le descriptif de la "chose" vendue, la mention du droit de préemption du locataire (puisque location nue), ....... etc. : c'est devenu tellement compliqué qu'il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour rédiger (et tant qu'à faire, pour délivrer) l'acte. Si deux titulaires du contrat de location : vous devrez adresser un congé pour vente à chacun d'eux, individuellement et séparément, et la réception devra être faite avant les 6 derniers mois du bail en cours. Pour un congé pour vente réceptionné très en avance, les effets ne commenceront que pour les 6 derniers mois du bail en cours : par exemple, tant que votre locataire ne vous aura pas fait savoir son point de vue sur son droit de préemption, vous ne pourrez pas vendre (et son droit de préemption commence les deux 1ers mois de votre préavis = les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours).
- 2/ Réaliser une "vente occupée" : pas besoin de prévenir votre locataire de votre intention de vendre occupé (sauf qu'il faudra bien qu'il le sache pour organiser les visites...!). Vous pouvez vendre n'importe quand en cours de bail. Pas de droit de préemption du locataire pour une vente occupée : cependant, il peut se porter acquéreur au même titre que n'importe qui d'autre. S'il n'achète pas, son bail se poursuivra sans aucun changement avec votre acquéreur, lequel ne pourra pas revendre de suite [et c'est lui aussi qui devra lui restituer le DG (Dépôt de Garantie) quand le locataire quittera ce logement, qu'il l'ait ou non récupéré auprès de vous lors de l'acte authentique de vente].
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cdt.
PS : calcul de la fin du bail en cours (location nue/bail de 3 ans) :
- SI la remise des clés s'est faite le même jour que les signatures du contrat de location, par exemple disons le... 10/07/2020... la fin du bail en cours sera le 09/07/2026
- Mais SI la date des signatures du contrat est le 10/07/2020 avec une remise des clés... disons le 28/07/2020..... la fin du bail en cours sera le 27/07/2026.
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Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre questionMerci beaucoup pour votre réponse très rapide.
Je me demandais du coup , si un acheteur achète notre appartement pour y habiter à la fin du bail du locataire.
C est possible ?
Dans notre cas juillet 26.
Je Lis sur certains sites qu un nouveau propriétaire doit attendre 2 ans avant de pouvoir l habiter. Est ce vrai?
Merci pour votre aide
Le "congé pour vente" que vous donnerez à votre locataire sera donné pour la "fin du bail en cours" (actuellement pour le xx/07/2026), et votre locataire, du moment que votre congé aura été donné conformément à la loi ET s'il n'a pas fait jouer son droit de préemption (*), aura obligation de quitter le logement AU PLUS TARD le dernier jour du bail en cours (xx/07/2026), et sous réserve bien entendu d'EDLS et de rendu des clés. S'il quitte le logement "PENDANT" votre préavis (= "pendant" les 6 derniers mois du bail en cours), il ne vous devra loyer et charges QUE pour le temps RÉEL d'occupation (= que jusqu'au jour inclus du rendu des clés).
Le logement, toujours dans le cas où votre congé aura été donné conformément à la loi, devra être libre de toute occupation au plus tard le dernier jour du bail en cours... donc l'acquéreur pourra y loger dès lendemain du jour de fin du bail... OU dès le lendemain du départ anticipé du locataire... si l'acte de vente authentique a été signé chez le.s notaire.s.
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"Je Lis sur certains sites qu un nouveau propriétaire doit attendre 2 ans avant de pouvoir l habiter. Est ce vrai?"
Je présume que vous parlez de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (En cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue) :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
Donc, si vous avez un acquéreur disons... "maintenant" (enfin... le temps nécessaire pour faire toute la paperasse, les délais à respecter pour le notaire (formalités administratives) et/ou pour la banque (si prêt), c'est que vous aurez réalisé une "vente occupée"... tout dépendra de la date de l'acte authentique de vente...
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(*) Le 1er droit de préemption du locataire en place (location nue) s'exerce, comme déjà expliqué plus haut, pendant les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours. Mais il existe un 2ème droit de préemption : dans le cas de baisse de prix du prix de vente, le bailleur a obligation d'informer son locataire (MÊME S'IL A DÉJÀ QUITTÉ LE LOGEMENT) du nouveau prix de vente : le locataire aura alors un 2ème droit de préemption, appelé aussi "droit de préemption subsidiaire", qui sera seulement de 1 mois et à partir de la réception de la notification de baisse du prix de vente du bailleur. Le bail "en cours" au moment de la vente se sera poursuivi, et le "nouveau" bail en cours ira de 07/2026 à 07/2029 (3ans, location nue) : la fin du bail étant en 2029, elle interviendra donc + de 2 ans après la date d'acquisition... l'acquéreur (le nouveau propriétaire-bailleur) pourra donc donner son "congé pour reprise" pour 07/2029.
Attention : le locataire en place peut parfaitement ne pas faire jouer son 1er droit de préemption, mais il pourra quand même faire jouer le droit de préemption subsidiaire (en cas de baisse du prix de vente)... ce qui annulerait la vente à un tiers si c'était déjà fait.....
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Confiez votre vente à des professionnels qui vous guideront tout au long de cette vente.... et de toute façon, il vous faudra obligatoirement signer l'acte authentique de vente devant notaire (vendeur et acquéreur peuvent choisir chacun un notaire : leurs émoluments seront partagés entre eux deux).
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bonjour
encore merci pour toutes vos réponses précises.
et le temps passés.
J'ai suivi votre conseil en contactant une agence immo.Elle ne connait pas cete histoire de 2 ans à attendre après la date d'achat....
du coup, je suis perdue.
bonne journée
"Elle ne connait pas ceTTe histoire de 2 ans à attendre après la date d'achat"
Ce n'est pas une "histoire de 2 ans..." ........... C'est un article (le 15-I) de la loi du 6/7/1989 (loi qui régit les rapports entre bailleurs et locataires) qui précise la date possible de revente ou de reprise dudit logement par un acquéreur (exclusivement à titre onéreux d'un logement occupé en location nue) par rapport à la date d'achat et celle du terme du bail.
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Il n'y a pas de quoi être perdue... lisez la loi (je vous ai copié/collé les § concernant votre sujet) // consultez votre notaire // ... et si une agence immo ne connaît pas la loi du 6 juillet 1989... je vous conseillerais de vite changer d'agence...........!!
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Par ailleurs, ce n'est pas "votre" problème... c'est celui de l'acquéreur... !! Donc à lui de comprendre l'art 15-I de la loi du 6/7/1989 ET, si besoin, de se renseigner auprès de SON notaire....
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Conclusion :
- - SOIT vous vendez "occupé" = quand vous voulez = votre locataire reste en place = son bail se renouvellera à son échéance pour 3 ans et SI le nouveau bailleur veut revendre ou reprendre le logement, il devra donner son congé (pour "vente" ou pour "reprise") à son locataire en tenant compte de la loi du 6/7/1989 (art 15-I);
- - SOIT vous réalisez une vente "libre de toute occupation" = en respectant la même loi = pour la fin du bail en cours (xx/07/2026), votre préavis ira de xx/02/2026 à xx/07/2026 (même si congé réceptionné en 2025), la mention du droit de préemption de votre locataire (valable de xx/02/2026 à xx/03/2026). Vous devez attendre que le droit de préemption du locataire soit purgé avant de pouvoir commencer les visites pour une vente libre de toute occupation.
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Je pense ne pas pouvoir être plus claire................ :-))
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La législation juridique et financière évolue en permanence...