Bail oral paysan

Bonjour,

Attention, ce genre de situations est généralement le début de l’usucapion.

https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/4657-voisin-usucapion-vigilant-b/

La première étape est de valider votre propriété. Avez vous un titre de propriété de ce terrain. Si oui, en l'absence de bail écrit, ou de loyer régulier, vous pouvez considérer cet agriculteur comme occupant sans titre, et lancer des démarches d'expulsions.

Vous aurez peut-être des difficultés pour obtenir l'argent (et encore, normalement vous pouvez réclamer sur 3 ans), mais le locataire sera de son coté en difficulté pour prouver sa bonne foi si il n'a aucun papier.

Votre objectif ne doit pas être de prouver le bail. Votre objectif doit être d'affirmer votre propriété. Et des solutions seront trouvées à partir de là.

Merci pour la réponse rapide.

Oui je dispose bien évidemment d'un acte de propriété.

Donc j'en conclus qu'il faut faire un commandement de payer par huissier, attendre 2 mois et lancer une procédure par la suite.

En effet, plus que l'argent, les sommes sont minimes, le foncier aussi, c'est bien le droit de propriété que je voudrais faire respecter. Le RAR déjà enlève le critère de "paisible"

N'y a-t-il pas moyen de signaler à la MSA ou la chambre qui gère sa PAC (je ne suis pas paysan, je ne connais donc pas tous les ressorts et interlocuteurs) afin d'en rajouter une couche sur le "paisible"?

Bonjou

Attention un bail rural verbal de plus de12 ans doit être obligatoirement être authentifié par un notaire 

https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31643

Si votre père n'a pas régularisé et /ou si vous ne commencez pas par régulariser cela risque compliqué de faire valoir ses droits .

De plus le bailleur a des obligations comme indemniser le preneur s'il veut résilier le bail .

Vous disposez d'un document si vous avez un acte de propriété à votre nom : il va falloir faire des démarches .

Le seul organisme qui serait intéressé serait la Sa Fer, uniquement si vous voulez vendre .

Bonjour et merci pour la réponse. Je n'ai absolument aucune idée de la date du début d'exploitation. Nous parlons de terres non bâties. Je ne connais même pas exactement les numéros de parcelle exploitées, son épouse non plus. C'était un accord comme souvent dans nos campagnes.

Pour ma part je ne veux pas résilier le bail, ce sont des petites sommes et des terrains que je n'exploite pas, je souhaite juste que les choses soient claires et le droit de propriété respecté.

Pour revenir sur le pratique, les démarches oui, mais lesquelles, c'est là toute la question.

J'ai en effet la liste de toutes les parcelles dont j'ai la propriété, mais il n'est pas différencié sur l'acte les propriétés exploitées ou non par ce Gaec précis. de nombreuses parcelles ne sont pas exploitées en raison de leur nature ou parce qu'elles n'ont pas preneur. Je ne peux donc pas dire "vous exploitez la parcelle ABmachin" puisque j'en ignore le numéro.

De même l'assurance que j'ai repris à l'identique couvre la globalité et la déclaration d'impôt ne dispose pas de cette information non plus, elle est globale : nom des locataires, lieu dit, et décompte financier . Et comme la transmission familiale a buggé, il n'y a pas l'info. Si nous rajoutons le mutisme du Gaec, j'ai "juste" un acte de propriété et je ne me vois pas faire venir un huissier pour constater l'occupation pendant la période de plantation ou de récolte sauf en dernière extrémité.

En fait ce qui m'intéresse ce sont les recours possibles avant de basculer dans ces extrêmes. MSA, chambre, Safer il semble que non, donc....? Je ne sais par où commencer.

Bonjour,

Je suis propriétaire d'une parcelle depuis le décès de mon père qui était mise à disposition d'un paysan contre loyer, il n'existe pas de bail écrit.

--> tout à fait normal, à défaut d'écrit un bail est d'une durée de 9 ans renouvelables. Un bail d'une durée différente doit être écrit. Mais contrairement à ce qui a été écrit au dessus, un bail oral de 12 ans cela n'existe pas...

L'année du décès l'exploitant m'a fait parvenir un chèque, au nom de mon père donc impossible à encaisser. Que j'ai donc retourné.

--> Le fermage est à terme échu, et non à échoir sauf disposition contraire. Cela signifie qu'il est bien dû à votre père pour la période antérieur à son décès. Cela entre dans la succession, voir avec le notaire pour encaisser la somme et par conséquence la déclarer dans la succession et payer les droits afférents.

Depuis 3 ans aucune nouvelle malgré mise en demeure par RAR. 

--> Si vous n'avez pas fait les démarches auprès du notaire, vous risquez de demander pendant longtemps. Il n'a pas à faire de règlement à une personne qui n'était pas le bailleur de l'époque. Le délai de prescription est, non pas de 3 ans comme indiqué au-dessus, mais de 5 ans en matière de fermage.

Les parcelles déclarées à la PAC, à la MSA et prises en fermage sont indépendantes. Une surface peut très bien être déclarée à la MSA, mais sans qu'il y ait de demande d'activation de DPB. De même une surface à la MSA n'indique pas forcément une exploitation réelle de celle-ci.

Pour information ce n'est pas la chambre d’agriculture qui gère la PAC, mais l'Europe (mais des délégations notamment via l'ASP interviennent pour les règlements) mais le statut du fermage n'a pas d'incidence sur celle-ci, donc votre demande ne sera même pas lu.

Il n'y a aucun risque usucapion, le preneur ayant tenté de vous payer, cela matérialise l'existence d'un bail (oral, à défaut d'être écrit), ainsi que sa bonne foi. Avez-vous de votre côté respecté le délai d'avertissement de vos preneurs pour les informer du décès. Vous aviez 2 ou 6 mois (à revérifier, j'ai un doute) à compter du décès pour le faire (RAR obligatoire !).

Dans le cadre de la réforme de la taxe foncière agricole de 2025, il faudra bien penser à reverser les exonérations que vous recevrez à l'automne 2025. Celle-ci sont désormais de 30% alors que pour un bail oral le taux est de 20%. Il faudra donc veiller à reverser la différence à votre preneur, de même que tous les dégrèvements divers (ex. climatique) qu'il peut intervenir. Bien que verser aux bailleurs, ces aides sont obligatoirement à reverser au preneur. L'information est publiquement disponibles en mairie.

Le droit rural est très favorable au propriétaire, à condition de respecter les règles qui sont les mêmes pour tous, et qui ne varient que très rarement. C'est pour cela que le législateur a prévu en contrepartie des durées de baux élevés (supérieurs à 12 ans, voir jusqu'à 46 ans) afin de sécuriser la précarité de l'accessibilité au foncier aux agriculteurs.

Conseil :

Allez voir l'exploitant, et insistez pour faire un bail écrit en listant les parcelles précisément avec notamment leur numéro de cadastre, surface, les équipements présents (haies, ruisseaux,...).

Les surfaces qu'il vous restera vous pourrez alors les mettre en bail auprès d'autres exploitants, ou bien les vendre puisqu'elles ne vous rapporteront rien mis à part l'économie d'impôt à condition de ne pas être au micro foncier (déclaration à faire avec la déclaration des revenus, donc en ce moment) causé par le paiement d'un impôt plus important, taxe foncière....

CB

Merci pour cette réponse détaillée dans laquelle j'ai appris beaucoup.

En effet le paiement parvenu était à terme échu. Le montant bien que faible a été inclus dans la succession et déclaré aux impôts au prorata de l'année de chaque côté, mais personne n'a pu encaisser le chèque. Bien entendu le décès a été signalé, mais par RAR. 

Pour le reste je vais suivre vos conseils et me faire assister au besoin.

Et creuser cette histoire de base taxable à reverser au prorata des terres louées j'imagine.

Au temps pour moi. En effet il fallait lire : PAS par RAR.