Retenue sur état des lieux excessif et conflit d'intérêt
_lael_ Messages postés 6078 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
J'ai loué un appartement à des particuliers. Lors de l’état des lieux de sortie, quelques désagréments ont été constatés, et les propriétaires nous ont informés qu’une entreprise de ménage pourrait intervenir. Ils devaient ensuite nous tenir informés du montant retenu sur notre dépôt de garantie.
Cependant, après un délai de plus de deux mois — donc au-delà des délais légaux prévus par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 —, ils nous ont transmis une facture indiquant que la société de ménage avait facturé 758 € pour le nettoyage d’un logement de 40 m², ainsi qu’une seconde somme de près de 900 € pour le remplacement d’un canapé.
En consultant les statuts de la société mentionnée sur la facture, nous avons découvert qu’elle appartient en réalité aux propriétaires eux-mêmes. Or, ceux-ci nous l’avaient présentée comme une entreprise tierce, justifiant le retard par le fait que la facture ne leur aurait été transmise que récemment. Cette dissimulation, combinée au fait que la facture est datée d’un jour avant l’échéance légale de restitution du dépôt de garantie, nous amène à suspecter la mauvaise foi des bailleurs.
Je suis donc à la recherche d'une jurisprudence ou d’un fondement juridique clair permettant de contester la légitimité de cette retenue, tant pour conflit d’intérêts que pour montant manifestement excessif et absence de justificatifs valables.
Merci de votre aide.
- Lautre
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2 réponses
"donc au-delà des délais légaux prévus par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989"
"échéance légale de restitution du dépôt de garantie"
Il n'existe rien de tel.
Il s'agit tout au plus d'un délai au-delà duquel, sous certaines conditions, le locataire est en droit de demander des pénalités de retard en cas de non restitution du DG et/ou de non-justification des retenus sur celui-ci.
Mais ça ne constitue en rien une date limite pour le bailleur pour demander indemnisation des dégradations constatées.
Le délai pour le bailleur, c'est le délai de prescription prévu à l'Article 7-1 loi 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."
"En consultant les statuts de la société mentionnée sur la facture, nous avons découvert qu’elle appartient en réalité aux propriétaires eux-mêmes."
Le fait que les entreprises qui procèdent aux réparations aient un lien de capital avec le bailleur, n'invalide pas les devis/factures produits.
Le juge s'attache à la réalité des prestations par comparaison entre l'état des lieux de sortie et d'entrée.
Il regarde également tout au plus si les sommes n'apparaissent pas manifestement disproportionnées.
BONJOUR à vous aussi,
L'EDLS (État Des lieux Sortant) a-t-il été signé des parties prenantes ?
Que dit l'EDLS par rapport à l'EDLE (EDL Entrant) ?
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Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées par :
- des devis (acceptés ou non),
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux éléments de remplacement (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations (quand le bailleur fait lui-même les réparations).
Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés), sous peine de possibles "pénalités de retard par mois de retard entamé" [ sous 3 conditions pour le locataire (voir le § II-H de mon topo ci-dessous) ET à condition bien entendu qu'il reste une part de DG à restituer (votre DG était-il > à environ 1658 € = environ 900+758) ?];
- soit dans des << délais raisonnables >> ( sans + de précisons !) (Cour de Cassation Civ. III : 8/12/2009, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
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Des "factures" prouvent que les dégradations ont été réparées, il est donc difficile de les contester, MAIS :
1/- leur montant est susceptible de pouvoir être contesté par le locataire en cas de coût excessif... par l'adjonction au courrier de contestation d'un "devis" d'un montant inférieur;
2/- reste la question du "conflit d'intérêts" : je ne sais pas...... Attendez d'autres réponses et/ou contactez l’ADIL la plus proche du lieu de votre ancien logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement:
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
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cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...