Bail verbal

Bonjour,

le loyer payé durant 45 ans peut il être considéré charges comprises

Je présume que l'on parle de la résidence principale du locataire. Sans contrat écrit, le bail est un bail vide loi 1989. Les charges viennent forcément en sus du loyer.

Le fait que le bailleur n'ait pas réclamé de provision pour charges ni régularisé les charges pendant 45 ans ne le prive pas de son droit de réclamer le paiement des charges locatives.

bonjour,

La prescription est bien de 3 ans :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Cependant, quand la régularisation des "provisions" sur charges est "tardive", le locataire bénéficie de l'art 23 alinéa 9 loi 6/7/1989 :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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Par ailleurs, toute somme réclamée par le bailleur en sus du loyer DOIT (obligation) être justifiée avant d'être payée par le locataire :

CA Paris 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

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TEOM : elle est due :

- sur justificatif (copie des avis de TF du bailleur pour les années demandées),

- sans les frais de gestion/rôle (qui sont toujours à la charge des bailleurs);

- et pour le temps réel d'occupation avec une prescription là aussi de 3 ans :

a) pour une location globale = depuis la date de remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés en fin de location (quelle que soit la date de fin du préavis);

b) pour une régularisation tardive : le bailleur peut remonter 3 ans en arrière à partir de la date de sa demande de régularisation (donc, doit calculer des prorata) :

par exemple : demande faite le 19/03/2025 : les 3 ans en arrière vont jusqu'au 19/03/2022 :

TEOM 2022 due = TEOM 2022 / 365 (jours) x 288 (jours) : du 19/03 inclus au 31/12.

Si l'année avait été bissextile, il aurait fallu diviser par 366 (jours).

TEOM 2023 et 2024 dues : entièrement

TEOM 2025 due à calculer en 2 fois :

1°) du 1er/01 au 19/03 pour compléter les 36 mois de "rattrapage" ci-dessus expliqué;

2°) et du 20/03 inclus au 31/12 si vous ne déménagez pas en cours d'année (et payable avec le loyer de décembre, voire avec celui de janvier 2026) OU jusqu'à la date inclus du rendu des clés si vous quittez le logement en cours d'année 2025.

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En complément, je vous invite à lire un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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cdt.