Travaux énergétiques dans un logement en location

Bonjour, je suis propriétaire d'une maison depuis bientôt un an. Cette maison est composée de deux appartements, l'un d'eux est loué à une dame de 76ans et reconnue handicapée. 

Je souhaite faire l'isolation extérieure des murs, des planchers bas et le changement de sa chaudière électrique par une pompe à chaleur air/eau donc assez grosses dépenses à venir.

Je pensais pouvoir augmenter son loyer par la suite mais je viens de voir une clause dans son bail qui va a l'encontre d'une augmentation de loyer en cas de travaux d'amélioration de l'habitat, c'est surprenant bref.

Son bail arrive à ses 3 ans en août, je n'ai donc aucune possibilité d'augmenter son loyer par la suite une fois les travaux effectués, car si c'est le cas peut être que je ne ferais pas installer la PAC pour réduire les coûts.

J'ai déjà refait toute l'isolation du sol du 1 er étage (elle habite le RDC) pour la perte de chaleur, et toujours à sa demande j'ai refait le sol du 1er avec des plaques spéciales accoutisques car elle entend le bruit. Là je suis en train de refaire à neuf la toiture d'un garage atelier d'une surface de 80m² car vieillissante, avec quelques infiltrations.

Donc depuis mon acquisition pas mal de travaux ont été réalisés. 

Merci