Comment faire face à des frais de relance infondés

Question

Bonjour,

Il y quelques mois, nous avons changé de syndic compte tenu de la mauvaise gestion globale. Je me permets de vous soumettre le litige personnel très particulier je crois, que je rencontre dans ce contexte en lien avec des frais de relance injustifiés.

Dans le cadre du paiement des avant-dernières charges, l’ex-syndic m’a directement envoyé une mise en demeure puis après un 2ème courrier de relance (2 courriers au total pour 108 euros). Ces frais sont infondés car j’ai toujours payé mes charges à temps et sont dus à la mauvaise gestion de l’ex-syndic (pas de rapprochement bancaire effectué puis envoi par erreur de la mise en demeure). J’ai contacté le syndic par téléphone qui a dit que les frais seront annulés sur le prochain appel de fonds. J’ai payé mes charges sans les frais.

Lors de l’appel de fonds suivant, les frais apparaissent de nouveau et n’ont donc pas été retirés comme convenu. En parallèle, le syndic perd la gestion de la copropriété au profit d’un nouveau syndic. Je paye mes charges sans les frais comme la fois précédente. Je contacte les deux syndics par téléphone (ex et nouveau) pour expliquer la situation et formalise par email la situation en adressant l’email aux deux syndics qui étaient en phase de transition.

Le nouveau syndic prend du retard pour les appels de fond en raison de la reprise. Je reçois toutefois un nouvel appel de fonds qui reprend encore les frais de 108 euros ! Je les contacte par email de manière simple pour leur demander de corriger l’erreur selon l’email précédent que j’avais formalisé. Ces derniers répondent brièvement qu’ils doivent reprendre les comptes selon l’ex-syndic. Je paye les charges sans les frais pour montrer que je ne cherche pas à esquiver les charges et réponds en mettant l’ancien syndic en copie en résumant toute la situation et en précisant que l’email trace bien les engagements pris et qu’ils ne se sont jamais opposés et qu’ils étaient bien au fait. Le nouveau syndic répond la même chose en rajoutant que si je ne paye pas les frais, ils seront contraints de faire des relances facturées à mon égard. Bref, ils ne veulent pas discuter et s’en fiche. L’ex-syndic est injoignable et ne répond pas à l’email commun.

J’imagine que je vais recevoir des nouveaux frais de relance rapidement puisque je n’ai pas payé les frais de relance infondés de l’ex-syndic…mais j’ai bien payé mes charges comme toujours.

Mes questions seraient les suivantes :

Quelle démarche serait à entreprendre sachant que l’on parle de 108 euros …?
	Dois-je contacter le conseil syndical ?
	Dois-je attendre que le nouveau syndic mène les procédures pour impayés car je n’ai pas l’intention de payer des frais infondés ?
	Dois-je moi envoyer des RAR pour qu’il corrige mon compte ? Aux deux syndics ?
	Est-ce que le nouveau syndic peut facturer des frais de relance sur des frais de relance ?

Evidemment, je me sens lésé car je paye mes charges à temps et me sens juste victime de l’incompétence de l’ex-syndic et de la mauvaise foi du nouveau syndic (ils ont été mis au courant très vite de la situation mais s’en foutent). Je suis conscient que le montant est faible et que payer éviterait des tracasseries mais je n’ai pas envie de laisser passer devant des « professionnels » peu scrupuleux.

Milles mercis pour vos conseils

_lael_ · Answer

"Je contacte les deux syndics par téléphone (ex et nouveau) pour expliquer la situation et formalise par email la situation en adressant l’email aux deux syndics qui étaient en phase de transition."

Malgré toute la bonne volonté du monde, le nouveau syndic ne pourra jamais corriger un problème comptable causé par l'ancien syndic.

Pour la simple raison que l'ancien syndic a déjà prélevé les honoraires correspondants.

Ce n'est donc pas le nouveau syndic qui va vous rembourser de sa poche et il ne peut pas non plus vous rembourser avec l'argent de la copropriété car cela constituerait une faute de gestion.

"Quelle démarche serait à entreprendre sachant que l’on parle de 108 euros …?"

Cela relève malheureusement d'une action individuelle et c'est à vous de vous retourner contre l'ancien syndic.

"Dois-je contacter le conseil syndical ?"

Il ne pourra rien de plus pour vous.

Le CS pourra tout au plus essayer d'identifier si d'autres copropriétaires sont aussi dans votre cas, pour faire une action collective.

Par exemple en contactant les autres copropriétaires, en demandant au nouveau syndic de faire un tel inventaire (il n'est pas obligé d'accepter...) ou en faisant l'inventaire eux-mêmes sur la base du relevé des comptes des copropriétaires (via Grand Livre comptable notamment).

"Dois-je attendre que le nouveau syndic mène les procédures pour impayés car je n’ai pas l’intention de payer des frais infondés ?"

En théorie, si vous pouvez justifier que vous étiez à jour de vos versements à la réception des mises en demeure et relances, vous pourriez faire annuler ces frais en justice.

Mais ces frais se retrouveraient à la charge de la collectivité des copropriétaires, ça ne ferait que repousser le problème.

Et un syndic ne fera jamais de procédures pour de faibles montants, par contre je le vois très bien s'amuser à vous facturer tous les 3-6mois de nouveaux frais et "bloquer" la vente de vos lots tant que vous n'aurez pas apuré votre compte copropriétaire.

Faire l'autruche n'est pas forcément une bonne idée.

"Dois-je moi envoyer des RAR pour qu’il corrige mon compte ? Aux deux syndics ?"

Le nouveau syndic, même s'il le voulait, ne pourrait pas corriger vos comptes pour les raisons indiquées plus haut et notamment car l'ancien syndic a déjà prélevé l'argent, donc il faut forcément que quelqu'un comble ce déficit et le syndic ne peut pas décider de sa propre initiative de transférer cette charge à la copropriété (syndicat) sans commettre une faute de gestion.

"Est-ce que le nouveau syndic peut facturer des frais de relance sur des frais de relance ?"

Si un compte copropriétaire est débiteur oui, et il n'est pas responsable de l'historique des comptes avant sa reprise.

Sa mission consiste à apurer les comptes copropriétaires débiteurs en procédant à des relances et recouvrements de charges.

JulienC · Answer

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse, c'est gentil de prendre le temps. Ce sont malheureusement des situations rares et complexes.

Petite précision, je n'ai pas été prélevé de ces 108 euros puisque je paye par virement. Cela fait 2 appels de fonds que je paye les charges en déduisant les 108 euros de frais. L'ancien syndic ne me demande rien du tout. C'est donc aux yeux du nouveau syndic que j'apparais comme débiteur depuis ce mois-ci car je n'ai pas payé les frais de relance inscrits par l'ancien syndic. Ce dernier s'était engagé à les retirer (j'ai une trace écrite) mais ne l'a pas fait avant de partir. Le nouveau ne veut a priori rien entendre.

En effet, je peux comprendre que le nouveau syndic ait cette contrainte comptable ou disons de gestion et de plus il n'est pas responsable du problème à l'origine. Donc en effet soit je paye et me retourne ensuite individuellement contre l'ancien syndic ou alors ne pas payer et faire l'autruche avec les conséquences que cela peut avoir.

Je vais voir avec d'autres copropriétaires car je ne suis certainement pas seul dans ce cas. Merci pour les conseils.

Bien cordialement,

Rochat1 · Answer

Les frais de relance ou de mise en demeure sont encaissés par le syndic et ne concernent absolument pas le syndicat. Donc ne payez pas ces frais qui vous sont réclamés. Je vous conseille de prendre contact avec l'ADIL de votre région. Vous serez reçu par des juristes en immobilier et la consultation est gratuite.

Cdlt.

Paris... · Answer

Bonjour,

Ayant un nouveau syndic, il serait préférable de faire votre demande pour une annulation de ces frais bancaires par lettre, envoyée en R.A.R, avec les justificatifs joints, prouvant votre bonne foi, plutôt qu'une simple communication par téléphone qui peut rester sans effet d'une réponse en votre faveur.

Cordialement.

Madame2Pourcent · Answer

Parlez en au conseil syndical car ce n’est pas normal que ces frais (discutables) aient été pris en charge par la copropriété. Ce sont des charges individuelles qui ne sont imputables qu’à vous (lorsqu’elles sont biens dues) ainsi tant que vous ne les payer pas le syndic professionnel n’a pas le droit de prendre cette somme dans les fonds du syndicat (sauf si le règlement de copropriété le prévoit ce qui est très très très rare).

Si vous souhaitez échanger avec moi, retrouvez mes coordonnées sur le site www.laplagne.immo

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

On fait souvent cette erreur d'interprétation de l'article 10-1 : le contrat qui lie le syndic se fait avec le syndicat dans son ensemble et non avec chacun des copros pris éparémént.

Dans le contrat du syndic il est prévu des honoraires relatifs à cet article 10-1. Le syndic les facture au syndicat qui lui-même les impute au copro concerné.

Malgré cela, parler de votre souci, preuves à l'appui au CS, est une bonne solution, mais le travail ayant été fait par le syndic (même à tort) il s'est payé et maintenant le syndicat doit décider si oui ou non, il doit passer ces sommes par pertes et profits et vous rembourser ou non. Pas d'autre solution, car je suppose que personne ne va vouloir saisir le juge ......

Si le syndicat ne veut pas rembourser, la théorie voudrait que vous assigniez le syndicat mais avez vous réellement intérêt financièrement ..... Ce sont des choses que l'on ne doit pas laisser "pourrir" pour qu'elles se règlent lors du controle et de l'approbation des comptes.

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