Révision de loyer et récupération taxe ordure ménagère
Paul -
Bonjour,
Ma compagne et moi venons de recevoir un mail de notre bailleur nous précisant ceci:
"Notre comptable est en train de calculer l'indexation des loyers depuis octobre ainsi que la taxe enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Je vous ferais suivre prochainement une facture complémentaire."
Nous savons, pour avoir eu le problème l'année précédente que la rétroactivité ne s'applique pas sur la révision de loyer mais ils persistent à faire comme si (bailleurs avocats, dialogues très très compliqués). En revanche, nous n'avons jamais eu à payer la TEOM y compris dans nos locations précédentes. A priori, cela est bien légal mais nous ne savons pas sur quelle base le calcul est fait.
Pourriez vous nous éclairer simplement sur le sujet? Doit-on nous fournir un justificatif? Quel est le délai de paiement? Nos charges vont-elles augmenter ou devront nous payer un surplus une seule fois?
Précisions utiles: Bail pour location vide avec prise d'effet au 28/10/22. Clause de révision de loyer qui mentionne que "la majoration se fera automatiquement chaque année" et que "l'indexation jouera de plein droit sans besoin de notification préalable". Charges qui comprennent la TOEM + entretien de l'immeuble + éclairage.
Merci d'avance et meilleurs vœux à tous.
- Toem
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3 réponses
bonjour,
1/ Pas de rétroactivité pour une révision de loyer : art 17-1 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977085
Si le bailleur/agence) a oublié de la faire à l'échéance prévue au contrat de location, il est réputé y avoir renoncé... cependant, comme il dispose de 1 an pour la pratiquer, il peut encore la faire en cours de bail, et le nouveau loyer démarrera le jour d'ENVOI de sa notification du nouveau loyer (donc, un courrier R+AR est fortement recommandé au bailleur pour éviter tout litige).
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donc : prise d'effet de votre bail : 28/10/2022 // supposons que la révision de 2023 n'ait pas été faite et que le bailleur vous parle maintenant de la révision annuelle du loyer qu'il aurait dû/pu faire pour le 28/10/2024 // et supposons pour l'exemple un loyer HC (Hors Charges), puisque location nue, de 700 € // le choix du dernier trimestre connu à la date de signature du contrat = le T3 // réclamation écrite du nouveau montant du loyer envoyée... disons le 08/01/2025
la formule de révision annuelle d'un loyer location NUE est :
loyer HC actuel / indice du trim. année "N-1" x indice du même trim. année "N"
l'année "N" étant l'année où est calculé le nouveau loyer, et l'année "N-1" étant la précédente : donc, dans votre cas, puisqu'il s'agit en quelque sorte d'un "rattrapage à partir de la date d'envoi", les indices doivent être ceux qui auraient été employés pour la révision d'oct 2024, soit les indices des années 2023 et 2024.
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
loyer HC / indice T3 année 2023 x indice T3 année 2024
700 € / 141,53 x 144,51 = 714,738 € => arrondi des € = 714,74 €. Reste encore à calculer le prorata pour le mois de janvier 2025 : rappel date envoi notification du nouveau loyer (dans mon exemple) : le 08/01, donc le loyer de janvier sera composé de 2 parties :
- du 1° au 07 : ancien loyer --> 700 € / 31 (jours) x 7 (jours) = 158,06 €
- ET du 08 au 31 : nouveau loyer : 714,74 € / 31 (jours) x 24 (jours) = 553,35 €
Total loyer HC pour janvier 2025 = 711,41 € (158,06 + 553,35)
Puis, le loyer HC des mois suivants sera de 714,74 €... et, en supposant que le bailleur notifiera à temps chaque année le nouveau montant du loyer HC, il faudra faire le prorata pour le mois d'octobre 2025 (27 jours au loyer "actuel" de 714,74 + 4 jours avec le montant révisé via les indices du T3 année 2024 multiplié par l'indice année 2025)...... etc.
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2/ TEOM en location NUE :
Les charges d'une location nue sont obligatoirement sous forme de "provisions" mensuelles à régulariser chaque année (avec une prescription de 3 ans), et la TEOM, bien qu'étant "À la charge" du locataire n'est pas "une charge", mais est bien une "TAXE", laquelle, sur demande et justification par le bailleur, devra lui être remboursée [puisqu'il l'a payée en même temps que sa TF (Taxe Foncière)].
[C'est sur un contrat de location meublée AVEC un "forfait" de charges que la TEOM, bien que restant une "taxe", est assimilée à une "charge" et est systématiquement incluse dans ledit forfait... SAUF si le bailleur a mentionné une clause contraire lors de la signature du contrat].
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La TEOM est due :
- sur justificatif (copie de l'avis de TF de l'année en question)
- ET sans les frais de gestion/rôle (dans TOUS les cas, restent "à la charge" du bailleur)
- ET pour le temps RÉEL d'occupation = depuis la date (incluse) de la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'à la date (incluse) du rendu des clés en fin de location (quelle que soit la date de fin du préavis si le congé émane du locataire OU quelle que soit la date de fin du bail en cours si le congé émane du bailleur).
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En complément, je vous invite à lire un de mes topos :
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3/ Provisions sur charges :
Quelques textes de loi :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
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Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »
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CA PARIS 9 janvier 2001 :
« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »
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cdt.
Merci pour vos précisions claires.
Pour la révision de loyer, ils ont bien demandé celle de 2023 (en mars 2024 pour une date anniversaire le 28/10/22) avec rétroactivité malgré nos courriers restaient sans suite. Idem pour celle de 2024, demandée ce mois-ci avec rétroactivité.
Nous avons fini par payer en raison du harcèlement quasi quotidien par mail + téléphone sur ma conjointe ainsi que les menaces de mise en demeure… La rétroactivité a été lissée sur les quittances. Depuis un litige qui a duré plus d'un an lié à un dégât des eaux dont ils tentaient de nous rendre responsables, nous avons demander à recevoir nos quittances mensuellement, nous avons donc déjà nos quittances pour les loyers où la révision aurait dû être faite (novembre + décembre 2024 + janvier 2025) si elle avait été demandé à la date anniversaire. Bien que cela ne change certainement pas grand chose.
Dernière question, pour la TOEM, vous parlez du temps réel d'occupation avec date de début de location jusqu'à la date de fin; nous sommes en cours de bail (SCI donc bail de 6 ans) c'est récupérable quand même ce mois ci? Le montant peut il être rétroactif depuis octobre 2022?
Nous allons également consulter votre lien,
Merci.
- La loi est la même pour tous, bailleurs avocats ou pas !! Vous auriez dû/pu leur tenir tête... ils ne vous auraient jamais assignés en justice... puisqu'ils ont tort d'avoir pratiqué une rétroactivité pour les révisions de loyer... !!!!! Vous pouvez d'ailleurs refaire tous les calculs... et réclamer le trop perçu sur les 3 dernières années.... (et, si refus de remboursement, déduire le trop perçu des montants des loyers à venir....).
Courriers en R+AR fortement conseillés (et conservez copie et récépissés dans votre dossier location).
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- "Dernière question, pour la TOEM,... "
précision : TEOM = Taxe d'ENLÈVEMENT des Ordures Ménagères (et pas TOEM)
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Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/
« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»
Donc, oui, la TEOM 2022 peut vous être réclamée sur 3 ans en arrière, mais au prorata pour cette année-là depuis le jour de la remise des clés.
La TEOM 2023 est due dans sa totalité, celle de 2024 et des années suivantes aussi, SAUF pour l'année de votre départ de ce logement, pour laquelle elle sera due seulement du 10/01 au jour du rendu de vos clés.
Et si une TEOM est réclamée après le 31/12 de l'année suivant celle où elle est exigible, ET SI le montant est égal ou supérieur à 10% du loyer, le paiement pourra être fait par le locataire par 1/12ème (pendant 1 an donc) : Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 ("régularisation tardive").
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D'accord, nous allons donc voir ce qui nous attends au niveau des montants demandés.
Pour le fait d'avoir céder à la rétroactivité pour 2023 en 2024, ma compagne a préféré "acheter" la paix car la situation devenait intenable (ils ont un bureau qu'ils occupent de temps à autre sous notre logement).
Dans tous les cas, cette fois nous ferons appel à l'Adil pour qu'ils nous aident à vérifier les calculs et rédiger les courriers.
Encore merci.
La législation juridique et financière évolue en permanence...