Informations du syndic

Bonjour,

lors d'une AG, j'ai fait accepter qu'une partie des fonds que j'avais investit dans la procédure, soit pris en charge par la copropriété

Que prévoyait la résolution ? A-t-elle été votée ? A quelle majorité ?

et donc lors de la dernière AG ( je ne pouvais être présent en plus), la résolution de 2022 a été rejetée

Le défaut d'approbation des comptes est normalement sans effet sur les résolutions votées. Comment fonctionne la copropriété ? Les charges sont-elles appelées ?

Que pensez vous de ce sujet?

Je pense, en l'espèce, que la copropriété dysfonctionne totalement.

Que faire ?

Si vous avez une protection juridique, c'est le bon moment pour la solliciter. Ils pourront lire les différentes résolutions et vous conseiller sur l'opportunité d'agir ou non.

Cordialement, 

Que prevoyait  la resolution: la prise en charge des frais avancés

oui elle a été votée nous etions 2 propriétaires à voter, moi en presentiel, 1 autre par

correspondance, et il y avait 1 absent . cela représentait 535/1000.

comment fonctionne la copro,  ?  si c'est pour le syndic, il n'y a pas de syndic bénévole. il s'agit d'un syndic professionnel.

les charges sont elles appellées? oui, tous les trimestres. sur mon appel de fond, la somme correspondante à la résolution est bien indiquée. j'ai demandé a plusieur reprise comment la recupéré, mais je n'ai jamais eu de reponse claire...

et en 2023 pour le vote de l'approbation des comptes il est indiqué "décision reportées" j'étais présent, mais il est possible que je n'ai pas fait attention a ce moment là, mais une fois encore je n'ai aucun interet a ne pas valider une decision qui m'est favorable).

merci encore pour votre aide

J'ai beaucoup de mal à suivre la chronologie des événements.

Si j'ai bien compris,

2022: AG avec une résolution votée : "prise en charge des frais avancés". Si c'est là le texte exact, même non contestée, cette résolution pourrait être suffisamment imprécise pour n'avoir aucune portée. Des factures ont-elles été jointes à l'OdJ ?

2023 : Vous étiez présent. Les comptes n'ont pas été approuvés.

2024 : Vous étiez défaillant et la résolution votée de 2022 a été rejetée (?) Il faut voir quel a été le texte exact de cette résolution également. Les comptes n'ont pas été approuvés non plus ?

Il y a des délais légaux (2 mois si PV notifié, 5 ans sinon) pour contester une décision où vous auriez été défaillant ou opposant, ce qui semble être votre cas.

Pour dégrossir

Sur vos relations avec le syndic

Vos demandes ont-elles été faites via LRAR ? Ont-elles été faites à l'oral ?

Sur le vote d'une décision défavorable

Il est tout à fait possible de voter pour une décision qui ne va pas dans votre intérêt personnel mais qui va dans l'intérêt de la copro (et donc dans votre intérêt). C'est d'ailleurs la base pour contrer les abus de majorité.

En conclusion

Avec ces quelques détails supplémentaires, nous pourrions nous faire une idée plus précise.

Cependant, ce forum donne des réponses assez générales à des problèmes assez généraux. Pour une étude approfondie (PV d'AG, résolutions prises, correspondances avec le syndic, etc.), il conviendra de faire appel à votre PJ ou à un avocat / juriste (payant).

Cordialement,

Bonjour,

"il y a 2ans lors d'une AG, j'ai fait accepter qu'une partie des fonds que j'avais investit dans la procédure, soit pris en charge par la copropriété. "

Quel est le texte de la résolution sur le PV et en quelle année ? 2022 ou 2023 ?

"en juillet de cette année, il me dit que cette somme ne peut être réclamé, car les compte 2022 ou 2023 ( faut que je fasse une recherche de doc), non pas été validés en AG..."

L'année est importante car si elle coïncide avec la résolution ci-dessus, alors cette décision ne peut être appliquée tant que les comptes ne sont pas approuvés. Le sont-ils maintenant ?

et si "et donc lors de la derniere AG ( je ne pouvais etre present en plus), la resolution de 2022 a été rejetée." alors la résolution n'existe plus, mais là aussi quel est le texte exact sur le PV ?

Pour répondre à votre interrogation, il nous faudrait les extraits des PVs concernant ce sujet.

bonjour,

voila ce que dit la résolution N°4 (AG 2022)

Prise en charge de certains frais payés par les époux XXXXX  dans le cader de la procédure contre XXX ,XXX et XXX. Il s'agit de l'expertise judiciaires (13368.96€), de l'étude de sol (6697.60€), du géomètre (1997.32€), inspection réseau EU/EV ( 1350.40€) soit 25414,28€.Fautes de quoi, les époux XXX refusent que les études qu'ils ont menées soient utilisées dans le cadre de la nouvelle procédure.

après délibération, l'assemblée générale accepte de prendre en charge les études payées par les seuls époux XXX pour un montant de 25414,28€. cette somme sera répartie selon la clé charges générales.

copro pour: Mr& Mme XXX (323) ; Mme YYY (212)

ont voté pour 535/1000

 lors de l'AG 2023,

approbation des comptes de l'exercice 2022 arretés à la somme de 31188€ au 31 décembre 2022. après délibération l'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice 2022 arrétés à la somme de 31188.80

il n'ya pas eu de vote,il est indiqué  décision reportée...

pourquoi, je ne me rappelle plus... et je n'y ai surement pas prété attention a ce moment là.

mais entre le moment, où mes appels de fond ont indiqués cette somme, j'ai demandé à plusieurs reprises, comment je devais faire pour récupérer cette somme,courant juin/juillet environ, et l'AG était en septembre.

s'il avait expliqué que les compte devaient etre validés j'aurais été plus que vigilant sur ce sujet...

j'ai juste une impression de mettre fait berner 2 fois....

merci pour votre réponse

"après délibération, l'assemblée générale accepte de prendre en charge les études payées par les seuls époux XXX pour un montant de 25414,28€. cette somme sera répartie selon la clé charges générales.

copro pour: Mr& Mme XXX (323) ; Mme YYY (212)

ont voté pour 535/1000"

telle que rédigé, et si aucune autre résolution n'ait venu dire le contraire, la prise en charge est effective, comptes approuvés ou non. Cette somme doit être inscrite à votre compte et remboursée. Par contre les comptes de l'exercice 2022 doivent intégrer cette dépense. Qu'en est-il de l'approbation des comptes 2022, intègrent-ils cette somme de 25414 € ?

Par contre cette dépense pour le syndicat, à savoir 

oui, cette somme est bien intégrée aux comptes 2022, elle est toujours présente sur les appels de fonds.

Néanmoins, elle n'a pas été reportée sur les comptes 2023. ceux ci venant d'etre approuvé pour une valeur d'environ 4000€, il est possible qu'à partir du 1er trimestre 2025, elle ne soit plus indiquée sur mes appels de fonds.

le fait que les comptes ne soient pas approuvés, qu'est ce que ce cela peut créer?

donc si je vous suis bien, la résolution est viable, et je peux en demander l'application

je me rapproche d'un  avocat dans les prochains jours

merci

"oui, cette somme est bien intégrée aux comptes 2022, elle est toujours présente sur les appels de fonds."

les comptes 2022 ont-ils été approuvés ?

Des comptes non approuvés, cela signifie que solde créditeur ou débiteur ne peuvent être appliqués. Les débiteurs ne peuvent pas être "poursuivis" pour impayés et les créditeurs ne peuvent recevoir leur argent du. (j'ai résumé)

ok, merci..

le syndic aurait il pu etre plus claire, car il n' a jamais expliqué la procédure à suivre.

et ce malgré mes demandes , car je lui ai demandé plusieurs fois comment recupérer cette somme, mais il n'a jamais répondu...hormis dire que la somme n'était pas disponible. rien d'autre. est ce un manquement de sa part?

"Les faits ont été reconnus, mais j'ai perdu car on ne me reconnaissait pas le droit a agir. "

Par curiosité, contre qui était adressée la procédure ?

Est-ce également possible de donner l'extrait de la décision qui rejette votre droit à agir ?

C'est également très étonnant que le juge ait ordonné des mesures d'expertises judiciaires avant de rejeter votre droit à agir.

 

Plus particulièrement, la jurisprudence reconnait le droit d'agir pour un copropriétaire, et de se substituer au SDC dans l'exercice de ses droits, à la double condition préalable que :

- Le Syndicat en situation de carence soit partie à l'affaire (un PV de carence par huissier c'est bon aussi, s'il n'a pas de représentant désigné à qui faire parvenir l'assignation)

- La carence du Syndicat soit établie : ce qui ne présente aucune difficulté à démontrer en l'absence de syndic ou si le syndic reste inactif après mises en demeure.

Il suffit d'invoquer ensuite l'action oblique (Article 1341-1 code civil) pour se substituer au SDC dans l'exercice de ses droits en vue de sauvegarder les vôtres.

C'est notamment utilisé pour permettre à un copropriétaire de se substituer au SDC pour faire résilier le contrat liant un locataire à un autre copropriétaire et obtenir son expulsion pour trouble de voisinages ou violation du Règlement de Copropriété.

Ou encore pour faire procéder à l'expulsion de squatters de logements "abandonnés" par leur propriétaire pour les mêmes motifs.

bonjour,

j'ai eu une discussion avec un avocat, selon lui, le syndic n'a aucune obligation à informer les copropriétaires sur "le comment faire"... je reste assez dubitatif face a cette réponse...

il y a eu une vente d'un lot en 2023, sans que soit mentionné cette "dette".

En juin 2024, l 'autre lot a été vendu, le nouvel acheteur a été informé de la somme , mais sans plus( je ne sais pas si c'est via le notaire, ou par le syndic). là il vient de racheter le lot vendu l'an passé,et le notaire a affirmer n 'avoir eu aucun retour du syndic sur une dette quelconque lors de cette achat en 2023 par le précédent acquéreur.

selon le notaire, le syndic aurait du lui communiquer, ce type d'information. le probleme,c'est que là ce sont des conversations rapportées, par le nouveau propriétaire, qui lui est également géné par la situation

merci  encore pour votre aide

s'il n'y a pas de procédure judiciaire en cours, le syndic n'a aucune obligation de faire une info spécifique sur une éventuelle dette d'un copro X lors d'une vente. Cette info d'une dette se trouve sur "l'annexe 1", document joint à la liste obligatoire au moment du compromis.

Par contre si le vendeur, lui, a une dette, celle ci est inscrite sur l'état daté.

j'avoue que je suis un peu perdu dans tout ces fonctionnements..

la"dette " correspond a la résolution qui accepatait la prise en charge des frais de justice que j'avais payé.

et vu que les comptes ne sont pas validés...peu de chance que cela soit porté à la connaissance du notaire en cas de vente..