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3 réponses
Merci mais j'aurais besoin de plus d'explications pour éviter de commettre la même erreur. J'ai signé le bail de location avec un couple qui l'a proposé à une personne que je ne connais pas. Il me semble aussi que le locataire doit m'informer en cas de sinistre et il ne l'a pas fait . J'ai eté informée par le voisin du dessous victime du dégâts des eaux . Dans le constat de dégats des eaux que j'ai pu obtenir en tant que syndic bénévole la case " nom du proprietaire" est vide. Comment est ce possible que le locataire ne respecte pas tous les termes des contrats et qu'il ne puisse pas être inquiété.
Je sais avec certitude que le couple locataire a eu des difficultés pour résilier l'assurance de l'appartement en cours d'année et sans motif. Le locataire m'a demandé par mail de lui signer un document attestant que c'est leur employée qui habitait dans le logement . Ceci afin de pouvoir résilier le contrat d'assurance et permettre à cette personne d'assurer elle même le logement. J'ai refusé et pourtant le contrat d'assurance a eté résilié et je n'etais pas informée qu'un nouveau contrat avait été signé. Comme j'avais des doutes , j'ai demandé une attestationn au couple locataire qui m'a eté refusée.
J'ai du mal à comprendre comment le couple peut sous louer alors que je n'ai pas donné l'autorisation. Incompréhesion totale aussi concernant l'attestation d'assurance remise à la signature et qui a eté résiliée immédiatement. La compagnie d'assurance m'a pourtant confirmé que l'assuré ne pouvait pas résilier en cours d'année sauf s'il déménageait ou qu'il ne payait pas.
Le préavis a eté envoyé 4 mois avant la fin du bail par LR avec AR mais il n'a pas eté retiré et maintenant le délai pour signifier le preavis par un commissaire de justice est dépassé.
Quels sont mes recours? Quelle est la difference entre la situation décrite et la sous location?
12 nov. 2024 à 01:58
bonjour,
élément de réponse...
Vous pouvez, pour la FIN du bail en cours, résilier le contrat de location du(des) titulaire(s) du bail pour "motif légitime et sérieux", en l'occurrence, pour non respect de l'art 8 de la loi du 6 7 1989 : un locataire qui veut sous-louer peut le faire À CONDITION D'AVOIR L'AUTORISATION ÉCRITE du propriétaire-bailleur :
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310
Titulaire(s) et occupant(s) devront libérer de leurs affaires personnelles le logement, et ce, au plus tard le dernier jour du bail en cours.
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Comme c'est une location meublée, votre préavis est de 3 mois = la réception effective de la notification de votre congé :
- DOIT être adressée à chaque "titulaire" du contrat (même s'ils sont mariés)
- DOIT impérativement être réalisée avant les 3 derniers mois du bail en cours : par exemple, si la date d'effet du bail (= date de remise des clés, quelle que soit la date de signature du contrat) est... disons le 25/02/2024, la fin du bail en cours va être le 24/02/2025... et donc, la réception de votre notification de congé doit être au plus tard le 24/11/2024 pour que le préavis ne puisse pas être contesté (et par delà, ne puisse pas être un élément de refus du congé pour non validité du congé)] :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
SI la date d'effet du bail est le 1°/02/2024, il est trop tard pour que vous puissiez donner légalement votre congé pour ce 1er bail......... (votre notification, dans ce cas-là, aurait due être réceptionnée par le(s) titulaire(s) du bail au plus tard le 31/10/2024).
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"c'est l'occupante sans titre qui règle le loyer et qui assure le logement"
elle a donc ce qu'on appelle un "bail verbal" qui lui donne les mêmes droits (elle peut vous donner congé en respectant un préavis de 1 mois) et devoirs (d'ailleurs elle assure le logement) que si elle avait un bail écrit.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
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Question assurance : ce n'est pas mon domaine... les pros de ce forum vous répondront.... ET/OU vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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cdt.
Modifié le 12 nov. 2024 à 16:30
Moi pas comprendre ce "-1"................. ????????
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Bonjour
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Pour résumer, en location le logement doit il être impérativement assuré par le locataire?
Oui, cf article 7 de la loi de 89.
Ce qui n'interdit pas la souscription d'un contrat par l'occupant, cf article L121-6 c.ass.
Occupant dont le statut reste flou avec vos explications ; à qui paye-t-il le loyer? À vous ou au locataire en titre?
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Dans le constat de dégats des eaux que j'ai pu obtenir en tant que syndic bénévole la case " nom du proprietaire" est vide.
Cela n'a qu'une importance relative, puisqu'en droit pur, c'est l'assureur du responsable qui doit indemniser les dommages occasionnés par son assuré à un tiers.
Néanmoins, c'est votre assureur - parce que je présume que vous êtes assurée comme la loi vous y oblige également...- qui aurait dû gérer le sinistre dans le cadre conventionnel pour une location en meublé (l'assureur du locataire n'intervenant alors que pour les seuls dommages aux biens de son assuré).
Le CADDE fait-il référence à une location en meublé ?
L'occupant a affiché son nom sur la porte et sur la boite aux lettres depuis plusieurs mois mais ajouté au nom du locataire en titre. Le locataire " officiel" a loué un autre logement dans la même ville. Il n'a pas élu domicile à cette adresse comme précisé sur les conditions du bail. Depuis 2 mois c'est l'occupant qui règle le loyer par virement .
Malheureusement vous echangez avec un bailleur non professionnel , et non juriste aussi, et je ne sais pas ce qu'est la CADDE. Si c'est le contrat de location il est bien mentionné qu'il s'agit d'une location meublée. J'ai souscrit une autre assurance PNO ou il est également mentionné que le logements est meublé . Cependant, je lis sur les termes du contrat que le propriétaire doit être informé lorsqu'il y a un sinistre . J'ai eté informée parce que la " victime" m'a fait parvenir le volet destiné au syndic mais l'occupant du logement ne m'a pas informée du problème. Pour pouvoir déclarer le sinistre à l'assurance PNO il faudrait que je sois informée.
Depuis 2 mois c'est l'occupant qui règle le loyer par virement .
Ce qui est un argument non neutre pour démontrer l'existence éventuelle d'un bail... Ce qui changerait juridiquement les choses, le sous-locataire n'ayant aucun lien contractuel avec vous et seul le locataire répond vis à vis de vous. Mais cette qualification excède ici mes compétences dans ce domaine.
D'autres plus pointus pourront sans doute y répondre.
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Malheureusement vous echangez avec un bailleur non professionnel , et non juriste aussi, et je ne sais pas ce qu'est la CADDE.
Le Constat Amiable Dégâts Des Eaux.
Dont vous avez eu copie du feuillet rempli par le voisin sinistré.
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Si c'est le contrat de location il est bien mentionné qu'il s'agit d'une location meublée. J'ai souscrit une autre assurance PNO
OK, vous avez fait les choses dans les règles.
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ou il est également mentionné que le logements est meublé . Cependant, je lis sur les termes du contrat que le propriétaire doit être informé lorsqu'il y a un sinistre .
Outre le côté légal de l'information, cette clause permet, je pense, simplement l'application des obligations fixées conventionnellement par IRSI (une convention entre assureurs applicable en cas d'incendie ou de DDE).
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Pour pouvoir déclarer le sinistre à l'assurance PNO il faudrait que je sois informée.
Certes.
Après, si l'assureur de l'occupant a dit qu'il garantissait, pas de problème en soi.
Au moins pour les sinistres mineurs.
En cas de gros pépin il pourrait essayer de jouer sur l'absence de bail... (même si le fait d'avoir déjà payé dans ce contexte rendrait sa position plus difficile ; mais tant que vous êtes vous-même assurée, ce n'est qu'un problème de recours entre assureurs).
Pour le moment je n'ai eu que volet du constat de dégtas des eaux .
Vous n'avez rien d'autre à avoir, hors un contact avec l'assureur et un montant de dommages à vos biens à indemniser.
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L'assureur dit qu'il dédommage n'importe qui du moment qu'il paye la cotisation.
Oui, c'est la base du contrat, pour les dommages à ses propres biens.
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Sans aucun justificatif. J'ai des doutes
Tout dépend du contexte.
Dans le cadre d'un DDE avec l'application de la convention IRSI qui permet de gérer les sinistres de masse, les vérifications sont minimum.
Jusqu'à ce que l'assureur s'aperçoive que ça dérape trop (= des petits malins tirent trop sur la ficelle) auquel cas il donne un tour de vis.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
12 nov. 2024 à 07:16
En réalité , ce que je n'avais pas compris est que le fait de sous louer n'est pas un motif suffisant de résiliation. Il faudra respecter le préavis habituel de fin de bail . C'est un motif de non résiliation comme la vente du bien ou la reprise pour l'occuper soi même.
12 nov. 2024 à 07:51
Réponse à votre post 2 :
Le fait de sous-louer n'est pas un motif suffisant de résiliation, mais le fait de sous-louer SANS L'ACCORD ÉCRIT DU PROPRIÉTAIRE va à l'encontre de l'art 8 sus nommé de la loi qui régit les rapports entre bailleurs et locataires... qui vous a dit que ce n'était pas un motif valable de résiliation ?
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Vous avez donné congé (on ne donne pas un préavis, lequel est une durée) à votre locataire (au titulaire du contrat ou à l'occupant ?) par courrier R+AR, lequel n'a pas été retiré par son destinataire : donc, ce courrier vous est revenu sous quinzaine, donc en gros 3,5 mois avant la fin du bail en cours --> qu'avez-vous fait pendant tout ce temps ??? Vous aviez 3,5 mois pour faire intervenir un commissaire de justice (ex huissier)... pourquoi n'avoir rien fait dès ce moment-là ?
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Réponse à votre post 3 :
même pour un congé donné pour "motif légitime et sérieux", le bailleur doit respecter le préavis adéquat.... !!
L'absence d'assurance du logement par le locataire est aussi un motif "légitime et sérieux" de résiliation du contrat (pour la fin du bail en cours et avec la durée de préavis adéquat), et ce, APRÈS une demande par courrier R+AR restée 'lettre morte' pendant 1 mois à partir de la réception dudit courrier (vous trouverez le protocole exact sur le Net).
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13 nov. 2024 à 12:20
J'ai donné congé au locataire , la personne avec qui j'ai signé le bail mais qui n'habite pas dans le logement. J'ai consulté un commisaire de justice qui m'a conseillé , sachant que j'etais dans les délais , de donner congé pour non renouvellement du bail . Motif: reprise du logement pour l'occuper moi même. Le locataire est mieux informé que moi surtout grâce à des relations professionnelles. Quelques explications qui peuvent aider à mieux comprendre la situation. Le couple locataire a un important projet professionnel dans le domaine de la santé dans ma ville. Le projet, vous vous en doutez, est très bien accueilli. Comme les locataires ne sont pas de la région, ni même du pays, ils ont choisi des professionnels du bâtiment lointains et mon logement etait destiné à les loger. Je l'ai su apres la signature du bail. Les divers occupants n'ont pas toujours pris soin du logement et c'est pour cette raison que je veux mettre un terme au bail. Le chantier est maintenant terminé et plutôt qu'embaucher du personnel sur place ils ont préferé privilégier le personnel qu'ils avaient dans une autre structure. Les contrats de travail ne tiennent pas compte de l'ancienneté alors les salariés ont du mal à se loger. D'où l'idée de profiter de mon logement pour y loger une employée. Pendant 6 mois c'est le locaire qui réglait le loyer mais depuis octobre, sans la moindre raison, c'est la personne qui occupe le logement qui régle le loyer par virement. Le système est si bien organisé que je ne sais plus comment m'en sortir. Il y a eu plusieurs sinistres dus à l'eau . Certains sont déclarés d'autres pas mais j'ai des messages des victimes. Il y a eu des dégats des eaux à cause du lave linge, de la douche mais aussi d'un caniveau situé dans la tarrasse . L'évacuation est protégée par une grille pour éviter l'engorgement mais l'occupante ouvre la grille et vide des détritus dedans. C'est la première fois que je rencontre autant de problèmes surtout avec des locataires qui ont un certain statut social. Il ne s'agit pas de jeunes locataires connaissant mal les lois. Les raisons de les mettre dehors sont nombreuses et pourtant ils sont toujours là. Apres la LRAR je n'ai rien fait. Je ne pensais pas qu'elle viendrait de retour au bout de 15 jours et qu'il serait trop tard pour donner congé par huissier. Je n'avais aucune raison de revenir vers le locataire. Si je comprends bien il me reste les dégâts des eaux répétés avec preuves par mails. Après les premiers dus à l'eau, j'ai effectué des vérifications et aucun problème n'a été détecté. Pour plus de précautions, j'ai fait poser une bordure dans le bac à douche extra plat qui mesure 120cmX1m pour éviter tout débordement . Malgré tout, il y a encore des débordements qui sont visiblement dus à une mauvaise utilisation. Un voisin fatigué d'éponger l'eau a décidé de déclarer le sinistre. J'ai des photos prouvant que le caniveau de la terrasse etait propre avant les orages dété. Recours possible ou pas?
13 nov. 2024 à 20:37
J'ai déjà precisé que je n'étais pas pro et donc j'ignorais que le recommandé devait être retiré. C'est le seul cas d'ailleurs . Donc, je n'avais aucune raison de payer un commissaire de justice
13 nov. 2024 à 21:53
Bien sur que je me suis renseignée et auprès du commissaire de justice . Malheurereusement , il n'avait pas prévu ce cas de figure qui doit être exceptionnel( ou occupant) Il m'a recommandé l'envoi rapidement en cas de problème de distribution ou grève de la Poste. Il a aussi évoqué le problème si l'occupant refusait de quitter le logement à la fin du bail. Nous étions convenu, pour ma tranquilité, que c'est le commissaire de justice qui établirait l'état des lieux de sortie.
La situation, dans mon cas, n'est pas critique parce qu'aussi bien l'occupant que le locataire sont solvables alors le loyer est réglé . Les dommages, suite au dégât des eaux, ne sont pas très importants et il y a un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer. Ce sont des problèmes que je n'avais jamais rencontré et j'ai énormement appris grâce à vos réponses. Je vous remercie à tous et je publierai la réponse de l'Adil dès qu'ils prendront contact avec moi.