Donation grand parent à petit -fils avec usufruit successif

Bonjour,

Il est question que ma mère âgée de 85 ans donne la nue propriété d’un appartement à son petit -fils 17 ans, en gardant l’usufruit puis à son décès, ce sera moi, sa fille 56 ans, qui aurait l’usufruit successif ou de deuxième rang  

Mon notaire me dit que je payerai à mon tour l’usufruit qui sera recalculé en fonction de mon âge au décès de ma mère  

Je me pose des questions :

-je me demande finalement si cela reste intéressant financièrement car « on » paye à deux reprises :  la donation elle même puis le recalcul de mon usufruit   Cela représente au total environ un tiers de la valeur de l’appartement  bien qu’il y ait une restitution par la suite    Est ce que ça vaut vraiment le coup ?

- ne serait ce pas plus intéressant que ma mère me donne l’appartement en NP et non plus à son petit-fils pour qu’ensuite, après son décès, je vende le bien pour en racheter un autre en créant une SCI familiale avec mon fils afin de lui transmettre ce nouveau bien? Ne serait ce pas plus économique et judicieux ? Ou me fais -je des’idees?

Je vous remercie d’avance pour vos réponses éclairantes