Sous location

bonjour,

" Pourrais je les obliger à partir en les accusant de sous louer le logement sans autorisation et quelle sont les démarches à effectuer? "

C'est un motif légal de résiliation (comme déjà dit plus haut) :

--> soit en cours de bail via la justice (tribunal)

--> soit par vous pour la fin du bail en cours via votre "congé pour motif légitime et sérieux" en respectant un préavis de 3 mois (location meublée);

--> soit via un commissaire de justice (même en l'absence du/des destinataire(s) lors du passage du commissaire de justice, le congé est valable (si le passage est avant les 3 derniers mois du bail en cours, bien sûr).

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

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Exemples :

• Si signature d'un contrat de location "début février"... disons... le 01/02/2024 AVEC une date d'effet (EDLE + remise des clés) disons... au 03/02/2024

a) Le 1er bail va donc du 03/02/2024 au 02/02/2025 (et si vous ne donniez pas congé, le bail se renouvellerait par tacite reconduction le 03/02/2025 jusqu'au 02/02 /2026).

b) Préavis de 3 mois : c'est la réception effective par le(s) titulaire(s) du bail qui doit être réalisée au moins 3 mois avant la fin du bail en cours : dans mon exemple, pour que votre congé respecte le préavis légal, la réception de votre notification de congé DOIT être effective au plus tard le 02/11/2024.

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• Si signature d'un contrat le 01/02/2024 SANS date d'effet (donc : EDLE + remise des clés le 01/02/2024)

a) Le 1er bail va du 01/02/2024 au 31/01/2025 (et si vous ne donniez pas congé, le bail se renouvellerait par tacite reconduction le 01/02/2025)

b) Préavis de 3 mois : (...) la réception de votre notification de congé DOIT être effective au plus tard le 31/10/2024.

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* Si vous choisissez de donner votre congé par courrier postal R+AR (en vous déplaçant à la Poste OU via son site Internet), prévoyez un grand délai (au moins 1 mois), de façon à ce que, en cas de non réception effective (la Poste a un délai de mise à disposition de 14 jours maxi, le 15ème votre courrier vous est renvoyé), vous ayez du temps pour vous retourner vers un des 2 autres moyens de signifier un congé :

1/ remise en main propre CONTRE SIGNATURE (donc prévoir autant de lettres de congé strictement identiques que de parties prenantes [titulaire(s) du contrat//bailleur//garant(s)];

2/ OU via un commissaire de justice (ex huissier).

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* Loyer et charges sont dus jusqu'à la FIN du bail en cours... SAUF SI, pour un départ anticipé (avec EDLS et remise légale des clés), un nouveau locataire entrait dans les lieux, en accord avec le bailleur (= avec un contrat de location à ses nom/prénom), "pendant" ledit préavis (= avant la fin du bail en cours).

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.

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cdt.

Pour rappel, l'acceptation de sous-location d'un logement par le bailleur ne peut pas être tacite ni présumée.

C'est forcément un accord écrit du bailleur, sinon cela ne vaut rien.

Tolérance ne vaut pas accord.

C'est rappelé par l'article 8 de la loi de 1989 : "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. "

"1-  Pourrais je les obliger à partir en les accusant de sous louer le logement sans autorisation et quelle sont les démarches à effectuer? "

Ça peut justifier d'une résiliation du contrat de location avant échéance mais seul un tribunal peut le prononcer.

Cela peut également motiver un non renouvellement pour "motif légitime et sérieux" mais ce sera à échéance, au même titre qu'un congé pour reprise.

Pour le tribunal, la procédure dure à minima 6mois, en l'absence de contestation de l'adversaire.

Mais si l'adversaire fait appel à un avocat, ça peut prendre plus de 12 mois, voire même davantage avec les congés judiciaire d'été.

Bien évidemment il faut réunir des preuves suffisantes :

- Nom sur boîte aux lettres

- Témoignages de voisins

- Aveux par email, SMS, etc...

Dans l'idéal en le faisant constater par huissier qui ira simplement frapper à la porte et demander si Mr et Mme X sont présents et relèvera que non, en plus de consigner toute déclaration donnée par l'occupant des lieux, notamment d'éventuels aveux concernant la situation, et de noter la présence d'un nom différent sur la boîte aux lettres.

Sachant qu'il y a deux motifs valables de résiliation en cours de location car constituant une violation contractuelle majeure :

- Le fait que ce ne soit pas la résidence principale des locataires, ce qui constitue une violation des dispositions légales d'un contrat loi 89

- Le fait de sous-louer sans autorisation écrite

Merci pour toutes ces explications. J'ai des mails où le locataire en titre reconnait avoir occupé le logement seulement quelques semaines puis un autre mail me demandant un document attestant que c'est le sous locataire qui occupait le logement . Ce document devait servir pour assurer le logement au nom du sous locataire. Quelle démarche dois je effectuer pour leur signifier la rupture de bail et quel est le délai accordé? J'ai aussi la consommation d'electricite qui prouve que le logement était occupé.

Bonsoir,

Votre problème est complexe, car il faut déjà être sûr qu'il s'agisse bien d'une sous location. Rien ne fait obstacle à ce que le locataire légitime invite qui que ce soit chez lui, et à prendre des vacances en le même temps.

un autre mail me demandant un document attestant que c'est le sous locataire qui occupait le logement

Le locataire aurait pu produire lui-même un tel document, attestant qu'il hébergerait à titre gratuit X chez lui. Si vous produisez vous-même un tel document, il risque d'être utilisé contre vous.

Que faire ?

Il est plus que probable qu'il s'agisse là d'une sous-location. Si vous avez une protection juridique, je vous conseillerais de l'activer, pour qu'un juriste puisse étudier votre cas particulier (mails reçus, autres pièces...)

Cordialement,