Etude location vide régime réel
guillaume57000 Messages postés 25 Date d'inscription lundi 9 septembre 2024 Statut Membre Dernière intervention 19 janvier 2025 - 11 sept. 2024 à 16:01
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4 réponses
9 sept. 2024 à 22:56
Bonsoir,
Il s'agit ici d'un forum juridique généraliste.
Votre situation spécifique mériterait sans doute les conseils (payants) d'un (expert-) comptable.
La charte : Les questions posées doivent être courtes et précises et ne pas donner lieu à un long exposé d'une situation personnelle trop complexe, qui risquerait d'être à la fois mal expliquée et mal comprise
Cordialement,
Modifié le 9 sept. 2024 à 23:13
"Loyer "Ideal"1081 €/mois
Loyer mensuel Possible (yc charge) :800€/mois
(Perte) : 281 euros/mois"
"Net imposable location : = 750*12 = 9000 euros / ans"
Je ne comprends pas vos calculs de loyer car le loyer a l'air de changer d'une ligne à l'autre.
Il est de combien le loyer mensuel ? 1081 ? 800 ? 750 ?
"A titre de comparaison en meublé j'ai une perte de 246 euros/lmois"
Si vous économisez 1922€/an d'impôts je vois pas trop comment ça vous coûterait plus cher en LMNP.
Pour la CFE, sans bénéfices elle est au seuil minimum donc autour de 150-200€ de mémoire.
Pour la comptabilité, disons 900€ EC + CGA, cela vous coûte en réalité autour de 150€/an grâce aux 2/3 récupérables par crédit d'impôts et le 1/3 restant qui est déductible de vos revenus LMNP.
Bon après il y a également énormément de charges additionnelles déductibles en LMNP mais pas en foncier, mais ça ne vous concerne probablement pas si vous déléguez la gestion.
Par exemple :
- Indemnités de déplacement au réel ou barème kilométrique pour des visites, etc...
- Frais de repas pris sur place
- Frais divers : papeterie, consommables, frais de correspondance (lettres, etc...) etc..
En foncier vous avez juste droit à un forfait de 20€/local pour la gestion.
Il y a également le mobilier qui est déductible en LMNP mais pas en foncier.
Le loyer est en général 10% plus élevé en meublé, ce qui permet de compenser partiellement la vacance locative.
Si du moins la ville et le secteur s'y prête.
9 sept. 2024 à 23:29
Bonsoir
le loyer idéal serait la somme de toutes mes charges identifiés que je compare au loyer de référence qui serait celui réellement appliquée donc la somme ferait une perte ou un bénéfice. mais je fais peut être une erreur de compréhension
le loyer net imposable que j'indique est ma base d'imposition qui d'après mes recherches se calcul par les loyer perçu sans les charges.
pour ce qui est du LMNP j'avais évalué une CFE = à la taxe foncière si ce n'est pas le cas alors je corrige, quoiqu'il en soit j'arrive effectivement à ne pas avoir de "surcharge d'impôt" mais ça n'absorbe pas tout
en reprenant quelques calculs j'ai étrangement dans mon cas pas un "énorme" écart entre meublé et non meublé de l'ordre de 70 euros/mois ce qui me parait acceptable je penses que chaque cas est différent sinon il n'y aurais que des meublés sur l'ensemble du territoire.
A noter que pour le meublé l'estimation est à 850 €/cc contrairement au 800€/cc vide ( estimation par deux agences)
10 sept. 2024 à 00:58
"mais je fais peut être une erreur de compréhension"
Désolé mais je ne comprends toujours pas ce à quoi c'est censé correspondre.
"le loyer net imposable que j'indique est ma base d'imposition qui d'après mes recherches se calcul par les loyer perçu sans les charges."
A ce compte-là il faut aussi les déduire des charges locatives, en l'occurrence de la majeure partie des charges de copropriété.
Sinon cela revient à déduire quelque chose payé par le locataire.
"sinon il n'y aurais que des meublés sur l'ensemble du territoire."
En théorie le LMNP est censé être plus intéressant dans à peu près tous les cas de figure.
Les seuls cas où il est moins intéressant c'est si la ville ne s'y prête pas, notamment en cas de faible demande locative où les gens préfèreront louer en nu.
Mais dans votre cas c'est aussi renforcé par le fait que vous n'achetez pas pour louer, donc vous ne pouvez pas déduire les frais d'acquisition (frais de notaire)
10 sept. 2024 à 23:47
j'ai mal à m'expliquer désolé
j'essaye de comparer toute mes dépenses dédiés aux logements en location (prêt + impôt + taxes + frais diverses ) et je le compare au revenu que je toucherais pour avoir un delta positif ou négatif.
vous parlez de déductions locative : j'essaye de le prendre en compte mais je m'y perd je ne sais pas quel sommes mettre dans quel case. Dans mon cas je peux imputer environ 3/4 des charges annuels au locataire (d'après les calculs du syndic) je devrais facturer environ 40 euros aux locataire et le reste serait à ma charge. Je suppose que celle "mon" reste à charge et déductible ou alors toute la somme ?
le LMNP parait intéressant sur le papier cependant à titre personnel et pour raison professionnel je loue des meublés toute l'année je bouge tout le temps j'aimerais éviter le turn over et donc la recherche de locataire, tenter de sauvegarder les meubles c'est pour cette raison que le non meublé m'attire plus.
11 sept. 2024 à 04:28
"Je suppose que celle "mon" reste à charge "
Oui
11 sept. 2024 à 08:50
Ah ce n'est pas si intéressant au final
je ne retrouve plus de déficit foncier dans ce cas de figure cependant le régime réel reste en déduction global un peu plus supérieur au 30% de l’abattement forfaitaire. J'ai des travaux en prévision de la mise en location je vais les faire passer dans les charges déductible (je crois que c'est possible sauf erreur)
11 sept. 2024 à 13:22
En foncier, les travaux sont des "charges déductibles" mais il faut obligatoirement constater du déficit foncier, ce qui n'est jamais intéressant à mon sens car ça entraine une augmentation d'impôt sur la durée (cf mes réserves sur le déficit foncier en message #6 en-dessous)
En BIC (LMNP) les travaux sont des amortissements sur 5, 7 ou 10 ans selon leur nature.
Voire davantage si gros-œuvre.
9 sept. 2024 à 23:50
en complément le non meublé en régime réel peut me faire bénéficier du régime du déficit foncier..
Modifié le 10 sept. 2024 à 01:21
Ce qui est une énorme escroquerie fiscale du niveau de Pinel et de Censi-bouvard.
Faire croire aux contribuables qu'ils vont économiser des impôts alors qu'en réalité ils vont y perdre.
La raison est très simple.
En foncier vous imputez votre déficit foncier sur vos autres revenus, à savoir les revenus salariés.
-> Vous économisez donc à hauteur de votre TMI : 30% IR par exemple
Sauf que si vous aviez pu reporter le déficit, comme en LMNP, vous auriez pu l'imputer sur vos revenus fonciers des années suivantes
-> Vous auriez donc toujours économisé à hauteur de votre TMI : 30% IR, MAIS également 17.2% CSG en plus.
Le déficit foncier vous fait donc payer 17.2% de CSG en plus.
Mais en contrepartie, vous avez pu réduire vos impôts une année plus tôt.
Ce qui reste profondément inintéressant et une "escroquerie fiscale" de mon point de vue.
J'aime particulièrement une des conclusions du rapport sur le dispositif fiscal Pinel qui résume bien le problème des "niches fiscales" de manière générale :
"Pour l’investisseur, l’effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative"
C'est transposable à une très grande partie des "niches fiscales" qui sont presque toutes de faux bon plans, surtout celles dites "grand public".
En concluant que, dans le cadre du Pinel, la majorité des investisseurs perdent de l'argent sur la durée de leur investissement (9-12 ans), malgré l'avantage fiscal et en tenant compte des recettes, des charges, des aléas locatifs et surtout de la revente.
Et c'est encore pire maintenant que l'avantage fiscal a été réduit de presque moitié par rapport à 2019.
La législation juridique et financière évolue en permanence...