Réévaluation loyer sans DPE

Résolu
ss271 Messages postés 5 Date d'inscription lundi 1 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 - 26 avril 2024 à 12:02
ss271 Messages postés 5 Date d'inscription lundi 1 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 - 27 avril 2024 à 08:19

(Loi française) 


Bonjour, 

J’ai déjà posé cette question sur le forum. Mais je me rends compte de m’être mal exprimée, donc je me permets de reposter cette question avec plus de détails. 

Cela fait 3 ans que je suis dans mon appartement, mon bail a été reconduit avec tacite (fin mars). 

En 2023 avril, ils m’ont notifié une réévaluation du loyer sans m’avoir jamais fourni le DPE. A ce moment-là, je n’ai pas spécialement porté attention sur la justification basant sur l’indice IRL. 
 

Par ailleurs, suite à un différend avec mes propriétaires depuis février 2024, tout a déclenché : refacturation d’eau et d’électricité, violation de la vie privée, la case du DPE vide, pas de régularisation des charges locatives pendant 3 ans, mais l’étage où j’habite n’a jamais été nettoyé etc.  

Je leur ai donc demandé de me fournir le DPE et quelques justificatifs. Ils m’ont répondu qu’ils envisageaient une mise à jour des DPE de l’immeuble conformément aux nouvelles directives gouvernementales, sur les petits appartements. 
 

A mon sens, cela sous-entend qu’ils n’ont pas de DPE disponible pour mon appartement, puis je ne sais pas quand je l’aurai ? Il me semble que ces nouvelles directives seront en vigueur à partir du 1er juillet. Ensuite, je viens de recevoir une autre lettre sur la réévaluation du loyer de cette année alors que je n’ai toujours pas le DPE et que ce dernier est loin d’être transmis. 

En résumé, malgré les nouvelles directives ou pas, tant qu’ils ne m’ont pas fourni le DPE, Ai-je le droit de contester et de refuser cette réévaluation ? 
 

Une autre question, ils me disent également qu’ils ne pouvaient pas me fournir le décompte des dépenses des charges avant juillet 2024, car la société établit ses comptes en fin d’année. J’aurais le droit de demander dudit décompte pour les années précédentes ? Sachant qu’ils n’ont jamais transmis de document relatif à la régularisation annuelle. 
 

En plus de cela, ils regardent mes consommations d’énergies et n’arrêtent pas d’affirmer que je vis avec mon copain, or ce n’est pas du tout le cas. 
 

Je n’ai pas cité tous les points, mais vous avez dû comprendre que l’ambiance est assez hostile. Dans cette situation, que je devrais faire ? 
 

Cordialement, 

A voir également:

1 réponse

djivi38 Messages postés 51521 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 juin 2024 15 198
Modifié le 26 avril 2024 à 12:59

re bonjour,

"Dans cette situation, que je devrais faire ? "

Déjà, vous devriez relire la réponse que je vous ai faite sur votre 1er post, où je vous explique la différence entre "révision annuelle" de loyer et "réévaluation unique" de loyer en cours de bail.... et puisque le bailleur renouvelle chaque année sa demande, c'est qu'il s'agit d'une RÉVISION ANNUELLE de loyer (et PAS d'une réévaluation !!!)... --> merci d'employer le mot juste.... (comme ça, tout le monde sait de quoi exactement vous parlez et on peut vous donner des réponses adéquates au lieu de faire des tas de suppositions..... ce qui prend du temps et n'est pas forcément très efficace... vu que vous n'avez pas changé de vocabulaire pour autant !!!).

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Ensuite, vous devriez aussi relire l'autre réponse qui vous dit - en vous donnant même un lien de référence - que, je cite :

<< Vous pouvez exiger un DPE pour justifier l'augmentation.

"Si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence." >>.

Donc, réclamez ce DPE et si le bailleur n'est pas actuellement en mesure de vous en fournir un [parce que il n'en a pas OU qu'il est déjà classé F ou G... et qu'il attend la parution de la nouvelle loi/décret pour le DPE des logements dont la surface est inférieure à 40m² (pour une mise en œuvre le 1er juillet prochain)], vous refusez toute révision de loyer TANT QUE VOUS N'AVEZ PAS LA PREUVE DU CLASSEMENT DU DPE entre A et E.

.

" refacturation d’eau et d’électricité" :

Votre contrat de location est-il :

- pour une location NUE (charges obligatoirement sous forme de "provisions") ?

- OU pour une location MEUBLÉE (les charges peuvent être - ou pas - au forfait, ça dépend ce qu'elles incluent et de comment est rédigé votre contrat de location) ?

-  Les charges sont-elles mentionnées "provisions mensuelles" [= à régulariser annuellement, sur justificatif ET avec une prescription de 3 ans ET une facilité de paiement pour les régularisations demandées "tardivement" (au sens de la loi)] OU "forfaitaires" [= pas de régularisation quelles que soient les consommations (réelles ou supposées), et comprenant ou pas l'électricité selon les termes du contrat].

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cdt.


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ss271 Messages postés 5 Date d'inscription lundi 1 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024
Modifié le 26 avril 2024 à 14:02

Bonjour, 

Je vous remercie pour votre réponse. 

Le mot qui a été utilisé "réévaluation" n'est pas mon vocabulaire. Celui-ci était marqué sur la lettre que j'ai reçue. Sur mon bail, il indique que "Le loyer sera révisé chaque année : le 01/04 sur la base de l'IRL (...). 

Concernant le DPE je l'avais bien compris, mais le passage dans leur lettre parlant des nouvelles directives m'ont fait douter. Dans ce cas là, pourrais-je contester même l'augmentation du loyer notifiée en avril 2023 ? 

Mon appartement est non-meublée et je paie les charges locatives chaque mois avec le loyer. Selon le bail, les modalités de règlement des charges récupérables sont les provisions sur charges avec régularisation annuelle. 

En ce qui concerne les refacturations d'électricité et (d'eau), mes propriétaires me les facturent sur une feuille blanche avec des calculs. Le contrat n'est pas à mon nom. Nous avons un seul compteur de Linky et trois sous-compteurs pour les trois appartements de l'étage. Ils m'ont pas confirmé si je pouvais souscrire à mon nom chez un fournisseur, mais ils m'ont juste expliqué que l'électricité était au nom de la société (donc au nom du propriétaire). 

Cordialement, 

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djivi38 Messages postés 51521 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 juin 2024 15 198 > ss271 Messages postés 5 Date d'inscription lundi 1 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024
26 avril 2024 à 15:48

Votre bailleur est en tort : la revente d'électricité (et de gaz) est illégale en location nue (sauf autorisation ÉCRITE du concessionnaire) : chaque logement loué nu DOIT donc avoir son(/ses) propre(s) compteur(s) de façon à ce que le locataire puisse  choisir son fournisseur :

- Décret du 23 décembre 1994 stipule que : « Toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit. ».

- Droit du choix du locataire de son fournisseur d'électricité est pourtant garanti par l'article L331-1 du Code de l'Énergie.

- De plus, le décret du 26 août 1987, qui détaille les charges récupérables par le propriétaire, ne prévoit pas qu’un bailleur puisse récupérer dans les charges les consommations individuelles d'électricité de ses locataires.

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PROVISIONS SUR CHARGES :

Une fois par an, le propriétaire d’un appartement loué compare la somme qu’a payée son locataire au titre de « provisions sur charges » avec le montant des charges effectivement dû.

La régularisation se fait dans "LE" mois qui suit l'approbation des comptes lors de l'AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) sur justificatifs (art 23 loi 6/7/1989) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

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« En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des ‘’provisions’’ sur charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html

S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.

En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions sur charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.

Prescription : au-delà de trois ans, aucune charge ne saurait être réclamée à son locataire par un propriétaire.

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Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

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Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

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CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

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Je ne sais plus si je vous l'avais dit dans votre 1er post, donc excusez-moi si doublon, mais sachez que vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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ss271 Messages postés 5 Date d'inscription lundi 1 avril 2024 Statut Membre Dernière intervention 27 avril 2024 > djivi38 Messages postés 51521 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 juin 2024
27 avril 2024 à 08:19

Rebonjour, 

Je vous remercie pour votre réactivité et votre réponse plus que complète. En effet, j'ai un rendez-vous avec l'ADIL ! 

Merci encore de m'avoir clarifié. 

Bon weekend !

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