Conflit d'intéret : l'acheteur employé dans l'agence mandaté

Quelques pistes :

Article 1128 du Code Civil :
"Sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain."

Dans les vices de consentement on a le dol

Article 1137 du Code Civil :
"Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie."

J'ai trouvé cette décision de justice (Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 21 juin 2007 RG n° 06/08333)

En premier instance (TGI de GRASSE) l'agent immobilier et un marchand de bien ont été condamnés solidairement pour collusion dans le but d'acheter à prix inférieur au marché (1.7M€) et ils avaient conclu la revente avant même que la première vente soit finalisée à 2,4M€ avec une plus value de près de 700.000€.

La condamnation était à 595.000€ + 15.000 de dommages et intérêts, et 10.000€ de frais de justice.

En appel, les dommages et intérêts ont été réduits à un total de 123.000€.

La motivation de la décision d'appel est hautement "subjective" car elle reconnait bien la manœuvre déloyale mais elle réévalue malgré tout fortement à la baisse les dommages et intérêts :

"Attendu que l'agence MZI, en taisant à Mlle Y... la véritable valeur de son bien, en se gardant d'informer Mlle Y... de la plus-value qu'elle aurait pu réaliser, en lui cachant qu'elle avait un acquéreur à un prix beaucoup plus élevé, a fait perdre à celle-ci toute chance d'obtenir une plus value plus importante lors de la vente de son bien ;

Attendu que ce préjudice de perte de chance dû à la déloyauté de l'agence MZI doit s'apprécier en fonction de la perspective raisonnable d'obtenir un prix plus élevé ; qu'il ne peut être dit avec certitude que le bien devait se vendre à 2. 400. 000 € ; que cependant le prix de 1. 677. 000 € était nettement sous évalué au vu de ce qui vient d'être constaté ;

Attendu que le préjudice sera justement apprécié à 123. 000 € ;"

Du coup ça a l'air d'être hautement aléatoire, et dans ce cas précis de toutes évidences le "crime paie" puisque la sanction apparaît très légère par rapport aux commissions et plus-values qui ont été faites par l'agent immobilier et le marchand de bien qui ont profité de la manœuvre au détriment du vendeur.

Après, dans votre cas, il n'y a pas véritablement d'"enrichissement injustifié" facile à déterminer puisque l'achat n'est pas pour revendre, du moins apparemment. Et prouver que c'est sous-évalué n'est pas évident, surtout dans la période actuelle où les prix ont tendance à être revus à la baisse.

Mais en laissant de côté les dommages et intérêts, cela peut quand même peut-être vous permettre de vous rétracter de la vente pour dol.

 

Vous pouvez essayer de prendre conseil auprès de plusieurs avocats pour savoir ce qu'ils en pensent.

Bonjour

un employé d'une agence a parfaitement le droit d'acheter un bien qui en vente , c'est plus délicat quand c'est le possesseur de la carte professionnelle qui est l'acheteur

vous parlez de 100.000 € de  baisse de votre prix : peu importe l’acheteur à la base , vous avez accepté le prix sans qu'on vous mette un couteau sous la gorge non ?

c'est bien le problème en France: on signe et on réfléchit après en passant pour une éventuelle victime 

pas impossible que le prix ait été sous évalué, mais dans le doute ( vu ce que vous dites,) je ne signe pas , je prends le temps de réfléchir, de consulter ( en les payant ) d'autres agence immobilières

moi pour 100.000 € je ne précipite pas ...je réfléchis  ( éventuellement je dépense un peu en  payant les  conseils de pro avant de pleurer...)