Succession avance sur hoirie donation

Bonjour,

En 2013 et devant notaire, mes parents ont réalisé une avance sur hoirie à ma sœur à hauteur de 200 000€ avec pour obligation d’emploi :  «  l’emploi de cette somme a l’acquisition d’un appartement , pour le prix et les frais d’acquisition ». 
A l’époque ma sœur a acheté un appartement qui lui a coûté au total 180 000€ frais d’agence et de notaire inclus, il restait donc 20 000€.

Malheureusement ma sœur est décédée l’annee dernière et ce avant ma Mere (mon Père étant décédé depuis 7 ans).

Aujourd hui, le notaire de mes 3 neveux et nièces désire effectuer la succession de ma sœur et m’indique la chose suivante :

L’appartement a été évalué à 175 000€ net de frais pour les vendeurs et qu il s’agit donc de la valeur retenue pour la succession. À cela se rajoute 20 000€ qui n’avaient pas été utilisés pour l’achat du dit appartement.

Ainsi leur notaire nous informe qu’en gros l’avance sur hoirie passe de 200 000€ à 195 000€ car on ne doit tenir en compte que de la valeur de l’achat hors frais d’agence et de notaire à l’époque où ma sœur a acquis le dit bien soit 160 000€.

Pourtant elle a bien dépensé 180 000€ pour l’achat de cet appartement. J’ai l’impression que leur notaire veut comparer du brut à du net. 

Je ne suis pas d’accord , et dans ce cas là que ce passe t il pour les 20 000€ qui n’avaient pas été investis à l’époque dans l’achat immobilier.

Qu’en pensez vous ?

Merci