Location gère par agence locative

crudettee Messages postés 1 Date d'inscription mercredi 19 janvier 2022 Statut Membre Dernière intervention 11 février 2024 - 11 févr. 2024 à 11:33
djivi38 Messages postés 51039 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 mars 2024 - 12 févr. 2024 à 15:41

Bonjour,

Depuis 2022 j ai confié ma maison en location par une agence immobilière. 

Des locataires sont entre en octobre 2022 et on quitte les lieux le 1er février 2024.

Le 1er février 2024 de nouveaux locataires sont entre donc logement non vacant.

Depuis le 1er février l agence me demande de rembourser les nouveaux locataires pour les joints de la douche qu ils viennent de refaire.

Le nouveau locataire m à contacté la cuisine d été la robinetterie fuit et le siphon tient avec de la ficelle il m à envoyé des photos.

Le câble de téléphone est dans la cour il n est plus fixe à la maison.

L agence me dit de payer toutes ces réparations de plomberie et refuse de retirer sur la caution!

Et pour finir elle vient de me contacter et me dit que je dois rembourser le gaz restant dans la cuve aux anciens locataires. Elle m à dit butagaz m à dit c est au propriétaire de rembourser.

Je lui ai dis non je ne suis pas d accord la maison n étant pas vacante et de plus cela fait déjà plus de 15 jours que les nouveaux locataires utilisent la cuve.

C est facile j ai déjà eut le cas quand je gérais la location gaz à disposition et je récupérer la cuve vide j'aimais remboursé ça va 5 min...

Et pour gérer l agence prend des frais mais je dois encore payer!

Et autre questions est ce que je dois avoir connaissance de l état des lieux entree/ sortie? Bail?

Je suppose qu elle a fait à la va vite et est coincée pour récupérer maintenant sur la caution donc le proprio paie tout à chaque départ.

Je n ai aucun document de la part de l agence et j attend toujours le remboursement des ordures ménagères pour 2023.

En.vous remerciant par avance.

5 réponses

ginto5 Messages postés 11346 Date d'inscription mercredi 4 juin 2008 Statut Membre Dernière intervention 22 février 2024 4 746
11 févr. 2024 à 11:41

Bonjour,

Changez d'agence ou gérez vous-même si vous n'habitez pas très loin.

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J ai géré pendant 10 ans et je ne veut plus et je ne suis pas à côté de la propriété.

C est la seule agence que j ai trouvé qui fait les locations dans le coin malheureusement. 

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djivi38 Messages postés 51039 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 mars 2024 15 018
Modifié le 11 févr. 2024 à 15:33

bonjour,

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1/ "Des locataires sont entre en octobre 2022 et on quitte les lieux le 1er février 2024. Le 1er février 2024 de nouveaux locataires sont entrés"

À vérifier : loyer et charges ne sont dus par le locataire sortant jusqu'à la fin de son préavis SAUF SI un nouveau locataire, en accord avec le bailleur/agence (= avec un contrat de location signé par les parties prenantes ou leurs représentants) entrait dans les lieux avant la fin dudit préavis : dans ce dernier cas (cas de vos 2 locataires, un sorti le 1er/02 et l'autre rentré le même jour), le locataire sortant ne doit loyer et charges QUE jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux du nouveau locataire = jusqu'à la veille de la remise de ses clés le jour de l'EDL Entrant, parce qu'il serait illégal (donc c'est interdit) pour un bailleur d'encaisser simultanément 2 loyers pour le même logement.

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2/ "Depuis le 1er février l agence me demande de rembourser les nouveaux locataires pour les joints de la douche qu ils viennent de refaire."

Qu'est-il mentionné au sujet de ces joints sur l'EDLE du locataire actuel ?

Par ailleurs, si vos nouveaux locataires ont pris l'initiative de "réparer/améliorer" quelque chose c'est à leurs propres frais... de plus, ils ne pourraient (éventuellement : selon des accords préalablement écrits....) que demander le remboursement du produit (silicone) utilisé, mais pas le matériel (par exemple pompe à silicone) NI le temps qu'ils ont passé à refaire les joints.........

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3/ "Cuisine d été la robinetterie fuit et le siphon tient avec de la ficelle il m à envoyé des photos. Le câble de téléphone est dans la cour il n est plus fixe à la maison."

Est-ce mentionné sur leur EDLE que l'agence et votre locataire ont signé ?

A lire :

* Décret des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148

* Loi 6/7/1989 (surtout les articles 6 et 7) : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310

* En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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4/ "L agence me dit de payer toutes ces réparations de plomberie et refuse de retirer sur la caution!"

Il s'agit du DG = DÉPÔT de GARANTIE, et PAS d'une "caution".

Et vous parlez du DG de qui ? du locataire sortant ou de celui entrant ???

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5/ "je dois rembourser le gaz restant dans la cuve aux anciens locataires."

Les niveaux de la cuve ont-ils été mentionnés sur l'EDLE et celui sortant du locataire sortant ? Si le niveau au sortir du locataire est supérieur au niveau au moment de son entrée dans les lieux, oui, c'est normal de lui rembourser la différence.... laquelle différence vous sera "remboursée" par le locataire entrant à condition que le niveau à son entrée dans les lieux soit bien mentionné sur son EDLE.

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6/ "... et de plus cela fait déjà plus de 15 jours que les nouveaux locataires utilisent la cuve."

Si les clés leur ont été remises le 1°/02... ça ne fait que 11 jours... et pas 15 !!!!!!!!!!!!

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7/ "Et pour gérer l agence prend des frais mais je dois encore payer!"

Ben oui... vous demandez un service... normal que ce soit payant !

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8/ "est ce que je dois avoir connaissance de l état des lieux entree/ sortie? Bail?"

Oui.

De plus, le détenteur légal du DG est le propriétaire bailleur, pas l'agence : celle-ci le récupère au moment des signatures du contrat de location mais, en principe, doit vous le transmettre... et ce sera à vous de le restituer (intégralement OU son solde) au locataire (dans "LE" mois qui suit le rendu des clés si les 2 EDL sont conformes OU sous 2 mois à partir du rendu des clés s'ils montrent des différences).

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9/ "Je suppose qu elle a fait à la va vite"

Rien ni personne ne vous empêchait d'assister aux EDL.... quoi qu'il en soit, vous êtes responsable du choix de votre agence et de ses "agissements"......

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10/ "... et j attends toujours le remboursement des ordures ménagères pour 2023."

Avez-vous fourni à votre agence une copie de votre avis de TF ?

Si la TEOM doit vous être remboursée (selon le type de location) elle doit l'être sous ces 3 conditions CUMULATIVES :

- sur justificatif,

- sans les frais de gestion/rôle,

- et au prorata du temps réel d'occupation du locataire : pour la globalité d'une location : depuis la remise des clés jusqu'au rendu des clés (et pour votre ancien locataire : QUE jusqu'au 31/01/2024, sur le tarif 2023, puisque les avis de TF  n'arrivent qu'en été généralement).

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cdt.


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Bonjour,

Merci pour toutes ces informations.

1) le locataire sortant est parti avant le 1er février mais a payé tout le mois de janvier. Les locataires entrant sont entré avant le 1er février facture réparation daté avant le 1er et il paie le mois de février apparement.

2) je n'ai aucune idée de ce qu'il y a sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie je n'en ai pas de copie en ma possession. Pour les réparations l'agence a dit aux nouveaux locataires vous avez 15 jours pour mentionner et réparer et ils envoient la facture a l'agence ou le ticket de caisse suivant réparation et l'agence me l'envoi par mail.

3) c'est une maison individuelle et non une copropriété et je n'ai pas connaissance des états des lieux.

4)Dépot de garantie je parlais de celui sortant vu que c'est lui qui a dégradé le logement

5)je n'ai pas connaissance des états des lieux.

6)les ayant eut au téléphone avant le 1er février il était déjà dans les lieux.

7)oui je paie un service mais si ils font pas les états des lieux correctement et que lors de dégradations je dois réparer a chaque départ à la place du locataire sortant c'est pas normal...

8)je n'ai jamais eut ni copie bail, ni état des lieux et encore moins le dépot de garantie. L'agence encaisse le loyer le 1er et me fait un versement le 1er du mois suivant.

9)l'agence ne m'informe de rien lors de visites etc.. J'ai même constaté un impayé en novembre car au 1er dec j'ai eut l'information sur la facture et il manquait plus de la moitie l'agence n'a jamais répondu a mes appels.

10)L'agence a la Taxe foncière depuis début décembre en sa possession.

La taxe foncière arrive fin novembre début décembre pour mon cas.

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djivi38 Messages postés 51039 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 mars 2024 15 018
11 févr. 2024 à 18:13

1/ et 6/ : Renseignez-vous sur les dates exactes du rendu des clés du locataire sortant par rapport à la fin de son préavis ET de la date exacte de la remise des clés au locataire actuel : et voyez les jours payés de janvier/février par les deux. Si le locataire sortant a trop payé (relire le § 1 de mon post 1), vous devrez lui rembourser le trop perçu.

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2/ et 5/ : Réclamez à votre agence TOUS les documents liés aux locations successives.

Par ailleurs, cette agence ne connait pas la loi : le locataire dispose de 10 jours (et pas de 15 jours !!) à partir de la remise de ses clés pour "compléter" l'EDLE signé des parties prenantes pour signaler ce qui lui aurait échappé lors de son établissement... et selon de quoi il s'agit, ce sera au bailleur de réparer (au vu de l'art 6 loi 6/7/1989).

Si un locataire  décide de lui-même de réparer/améliorer quelque chose dans son logement SANS l'accord ÉCRIT de son bailleur, ce sera à lui de payer la facture de l'artisan auprès duquel il aura lui-même passé commande : ""QUI COMMANDE PAYE"" : Article 1199 du Code civil :
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter »

Et si le locataire répare/améliore lui-même sans l'accord écrit de son bailleur, c'est bien sûr son propre choix, donc c'est à ses propres frais... cette agence a dit n'importe quoi... !!!!!

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3/ Maison individuelle ou en copropriété... en ce qui concerne les EDL/contrats de location/... etc., ça ne change rien : l'agence doit vous transmettre les documents.

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4/ DG du locataire sortant : relire le § II-A de mon topo : << Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées. >>... et vérifier les mentions portées sur l'EDLS du locataire sortant...

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7/ Dans ce cas, soit vous assistez aux EDL et vous supervisez tout ce qu'écrit/fait  votre agence... soit vous résiliez votre mandat de gestion avec elle (et élargissez le secteur de recherches pour une nouvelle agence... apte cette fois !).

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8/ Dans la pratique ça arrive souvent : à vous d'exiger que les documents et le DG vous soient transmis rapidement après qu'ils aient été signés/versé.

Si votre mandat de gestion (que vous avez signé) stipule que le reversement des loyers vous sera fait le mois suivant... il n'y a pas lieu de trouver maintenant ça anormal/illégal... puisque votre signature atteste votre accord sur toutes les mentions écrites dans ledit mandat.

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9/ Quand il y a un litige important (comme par exemple cet impayé de loyer de novembre dernier), le mieux est de réclamer à votre agence par LR+AR (dont vous gardez copie et récépissés).

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10/ Donc, pour un départ en février 2024, la TEOM 2023 due par le locataire sortant (puisque location maison individuelle je suppose "location nue") aurait dû être réglée avec le loyer de janvier 2024... et la TEOM due pour << janvier 2024 + prorata journalier de février 2024 (jusqu'au rendu des clés) >> aurait pu être réglée (sur la base du tarif de 2023) avec le dernier loyer OU pourra être retenue sur le DG lors de sa restitution.

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Prenez rapidement contact avec votre agence pour mettre les points sur les "i" avant qu'il ne soit trop tard (avant qu'elle ne restitue trop d'argent à votre locataire sortant).

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1/ et 6/ : Renseignez-vous sur les dates exactes du rendu des clés du locataire sortant par rapport à la fin de son préavis ET de la date exacte de la remise des clés au locataire actuel : et voyez les jours payés de janvier/février par les deux. Si le locataire sortant a trop payé (relire le § 1 de mon post 1), vous devrez lui rembourser le trop perçu.

Ayant reçu le décompte de Janvier de l'agence les anciens locataires on payé le loyer en intégralité et les nouveaux 0€. Mais ayant reçu une facture pour achat silicone pour les joints de la douche celle-ci date du 29 janvier 2024 donc les nouveaux étaient bien dans les lieux avant le 1er février 2024.

2/ et 5/ : Réclamez à votre agence TOUS les documents liés aux locations successives.

Par ailleurs, cette agence ne connait pas la loi : le locataire dispose de 10 jours (et pas de 15 jours !!) à partir de la remise de ses clés pour "compléter" l'EDLE signé des parties prenantes pour signaler ce qui lui aurait échappé lors de son établissement... et selon de quoi il s'agit, ce sera au bailleur de réparer (au vu de l'art 6 loi 6/7/1989).

Je vais réclamer tous les documents EDLE, EDLS et bail?

Si au 29 janvier les nouveaux locataires étaient dans les lieux on est déjà a 15 jours..

4/ DG du locataire sortant : relire le § II-A de mon topo : << Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, signé des parties prenantes, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées. >>... et vérifier les mentions portées sur l'EDLS du locataire sortant...

Et si l'agence a rien noté sur EDLS et que comme le constate les photos le robinet est cassé, siphon tient avec de la ficelle?

8/ Dans la pratique ça arrive souvent : à vous d'exiger que les documents et le DG vous soient transmis rapidement après qu'ils aient été signés/versé.

Si votre mandat de gestion (que vous avez signé) stipule que le reversement des loyers vous sera fait le mois suivant... il n'y a pas lieu de trouver maintenant ça anormal/illégal... puisque votre signature atteste votre accord sur toutes les mentions écrites dans ledit mandat.

J'ai regardé pour le mandat j'ai signé électroniquement et j'ai eut un document de 2 pages récapitulatives sauf que c'est mentionné nul part quand est versé le loyer sur mon compte.

9/ Quand il y a un litige important (comme par exemple cet impayé de loyer de novembre dernier), le mieux est de réclamer à votre agence par LR+AR (dont vous gardez copie et récépissés).

Je le ferai dorénavant en sachant que j'ai connaissance de l'impayé 1 mois après vu que je n'ai les documents et loyer concernant le mois en cours le mois suivant. Et la dame qui gère la location je lui ai fait la remarque lorsque qu'elle m'a recontacté une fois les nouveau locataires sur place. Elle m'a dit il n'y a pas eut d'impayé c'est la CAF qui nous a pas versé 400€ sur 600€ j'ai tout de suite informé les locataires qui ont régularisé dans l'heure. Sauf que moi le 1er du mois suivant j'ai bien eut un document d'impayé ou il est noté que 200€ sur 600€ de versé et j'ai eut un virement que de 180€. le reste je l'ai reçu en janvier avec le loyer de décembre.

Prenez rapidement contact avec votre agence pour mettre les points sur les "i" avant qu'il ne soit trop tard (avant qu'elle ne restitue trop d'argent à votre locataire sortant).

Oui je vais le faire et je me demande si je ne vais pas envoyé un recommandé. Les ordures ménagères seront retenues sur le dépot de garantie et je pense c'est ce que comptait faire l'agence depuis qu'elle a reçu le préavis.

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djivi38 Messages postés 51039 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 5 mars 2024 15 018
12 févr. 2024 à 15:41

1/ "Mais ayant reçu une facture pour achat silicone pour les joints de la douche celle-ci date du 29 janvier 2024 donc les nouveaux étaient bien dans les lieux avant le 1er février 2024."

NON, ça ne prouve pas la date de leur entrée dans les lieux/remise des clés à partir de laquelle loyer et charges sont dus !

Ça prouve seulement qu'ils ont acheté le silicone le 29/01 : lors de leur visite du logement, ils ont sûrement vu le mauvais état de ce joint et ont cru l'agence sur paroles ("c'est à vous de réparer et d'envoyer la facture au bailleur" + cette histoire de 15 jours au lieu de 10 !!)......... donc ils s'y sont pris à l'avance...

Je répète :

  • Quand il y a - LE MÊME JOUR - rendu des clés par le locataire sortant ET remise des clés au locataire entrant, le locataire sortant ne doit loyer et charges QUE jusqu'à la veille de la remise des clés au locataire entrant, puisqu'il serait illégal pour un bailleur(/agence) d'encaisser SIMULTANÉMENT 2 loyers pour le même logement. Le bailleur/agence peut faire cadeau de 1 ou 2 ou 3 jours à un locataire entrant si ça lui chante, mais il ne doit pas priver le locataire sortant de ses droits qui ne doit payer QUE jusqu'à la veille de la remise des clés au locataire entrant.

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4/ Robinetterie cassée : le remplacement d'une robinetterie n'est pas une réparation locative... et franchement le coût d'un siphon ne doit pas être si excessif que ça... que vous ne puissiez livrer un logement "en bon état de fonctionnement" !!!!

Par ailleurs, si pas de mention de dégradation d'un élément sur un EDLS, ledit élément est réputé avoir été rendu dans le même état que mentionné sur l'EDLE (du même locataire), et donc, aucune retenue ne peut se faire sur son DG.

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