Augmentation loyer habitation avec un dpe G

De mon point de vue, le bailleur n'avait pas à faire un DPE, puisque l'obligation d'en faire un n'existait pas il y a 12 ans quand le contrat avait été signé. L'obligation n'est apparue qu'avec la loi ALUR de 2014 et pour les contrats signés à compter de cette date.

L'article 17-1 de la loi de 1989 prévoyant la révision du loyer, en particulier les I et III, ne prévoient pas l'obligation de refaire ou d'actualiser un DPE en cours de location qui n'aurait pas été fait en début de location car l'obligation légale n'existait pas à la signature du contrat.

Une réponse ministérielle publiée le 28/03/2023 précise en particulier ce qui suit :
"En application de l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [nb: article créé par la loi ALUR de 2014] tendant à améliorer les rapports locatifs, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature."

Mais cette même réponse ministérielle poursuit en indiquant que :
"Si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence."

Mais je reproche à cette réponse de ne pas justifier de cette soi-disant obligation d'un point de vue légal en donnant la référence des textes faisant état de cette obligation, comme c'était le cas pour l'affirmation juste au-dessus qui indiquait l'exact contraire.

Par décence, on peut supposer qu'il est question de respecter l'obligation posée par l'article 3bis du décret décence de 2002 qui prévoit qu'un logement est indécent s'il a un DPE classé G+ (>450kWh/m² de consommation d'énergie).

Le décret décence a la particularité, de jurisprudence constante, que la charge de la preuve incombe au bailleur pour prouver la décence d'un logement et pas au locataire d'en prouver l'indécence.
Ce que je trouve d'ailleurs particulièrement incohérent et pose de nombreux problèmes en pratique puisque le bailleur ne peut pas accéder au logement sans l'accord de l'occupant, ce qui l'empêche de se défendre.

Mais comme le souligne la réponse ministérielle, à la vue de cet article du décret décence, le bailleur "n'a pas d'obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire", puisque même qu'il est prévu que le bailleur doit justifier de la décence du logement, cela ne l'oblige pas à produire de DPE hors procédure judiciaire.

Du coup, je ne comprends pas d'où vient cette affirmation ministérielle concernant un prétendu droit d'exiger le DPE lors d'une reconduction tacite du contrat de location.

Beaucoup d'articles font référence à cette réponse ministérielle pour justifier de l'obligation de fournir un DPE ou l'actualiser si nécessaire, lors d'un renouvellement tacite du contrat, à savoir tous les 3 ans en location nue.

Mais dans la mesure où une réponse ministérielle n'a aucune valeur juridique tel que rappelé dans une autre réponse ministérielle et confirmé par une jurisprudence du Conseil d'Etat (mentionnée dans cette réponse), et probablement d'autres décisions depuis puisque ça date de 1997.

TL;DR : Bref, tout ça pour dire que de mon point de vue le bailleur n'avait pas à vous fournir de DPE.

Mais vu qu'il l'a fait, vous pouvez de toutes évidences effectivement vous opposer à l'augmentation du loyer prévue à l'article 17-1 de la loi de 1989 puisque vous remplissez désormais les conditions du III de cet article.

Quant à l'effet rétroactif, c'est pas évident.

J'aurais tendance à penser que non et que ça ne s'applique qu'aux périodes postérieures à la transmission du DPE, d'autant que le DPE a connu plusieurs évolutions depuis sa création ce qui pourrait créer une insécurité juridique si ça avait un effet rétroactif.

De manière générale le droit n'est pas rétroactif pour cette raison, d'autant que rien obligeait visiblement le bailleur à vous transmettre le DPE, il serait donc étonnant qu'il soit sanctionné rétroactivement pour l'avoir fait.

Mais à confirmer et à voir du côté de la jurisprudence, sachant que ce sont des modifications assez récentes et il faudra attendre plusieurs années pour que la justice se prononce sur ce genre de points.