Micro-entreprise: location d'un second bail en monopropriété

Bonjour,

Je suis actuellement locataire d'un appartement dans une mono-propriété en Seine Saint-Denis et le propriétaire dispose d'un garage transformé en local de stockage de marchandises situé au rez-de-chaussée de ce pavillon - ce dernier dispose de compteurs séparés et d'un DPE récent (second et dernier lot de la mono-propriété gérée par un cabinet de gestion immobilière).J'ai un droit de passage dans la cour pour accéder à l'escalier privatif qui mène à mon appartement.

Actuellement en micro-entreprise, je souhaiterais louer ce local afin d'y concentrer mon activité (NAF 5814Z) à l'occasion du renouvellement du bail de location prévu en novembre 2024.

Quelle serait à votre avis la meilleure manière de procéder pour organiser cette location ? Ce local serait à terme destiné à un accueil public ponctuel (cabine de mixage éventuellement partagée avec un associé et occasionnellement visitée par un client).

En temps qu'autoentrepreneur, la réunification du bail de l'appartement que j'habite et du bail du local du RDC me parait être une solution envisageable car je peux être amené à consacrer une partie de mon logement à mon activité.

Puisque le loyer de mon appartement dépasse d'environ 150€ le loyer de référence majoré stipulé par l'encadrement des loyers à Est-Ensemble, j'avais prévu à l'occasion du renouvellement du bail de 3 ans de lancer une action en diminution de loyer en début d'année prochaine. En cas de non-accord sur la location du nouveau bail j'ai en effet prévu de conserver cet appartement.

Est ce qu'en cas de réunification des baux cette action serait rendue caduque puisqu'il ne s'agit plus d'un renouvellement de loyer ? Si un encadrement des loyers est à prévoir lors de cette réunification, quelles doivent être les spécificités du local pour qu'il soit concerné par un complément de loyer ?

Je n'ai pour l'instant pas d'informations sur la nature du local du RDC mais j'entretiens de bonnes relations avec mon propriétaire et je ne souhaite pas qu'elles se détériorent - c'est pourquoi je n'ai pas souhaité approché le cabinet de gestion sans son consentement pour être conseillé.

Je n'arrive pas ou très peu à trouver beaucoup de littérature sur le sujet donc je me permet de poser cette demande ici en espérant qu'elle ne sera pas déplacée, hors-sujet ou trop peu documentée.

Bonne journée et au plaisir de vous lire,


Thibault