Préavis et loyer de départ

bonjour,

un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ne fait que CONSTATER l'état d'un logement : il constatera donc l'état du logement à la sortie de vos locataires, comme il l'a fait le jour de leur entrée dans les lieux.

Puisque c'est vous qui avez l'intention de le mandater pour dans 15 jours, c'est votre propre choix (même si vos locataires ne faisaient pas obstacle à un EDLS "contradictoire" = en leur présence ET la vôtre), et donc, ses émoluments ne seront pas à partager avec vos locataires, mais seront entièrement pour vous (par contre vous pourrez probablement en déduire le montant de vos revenus fonciers selon le régime fiscal que vous avez choisi).

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Il convoquera les parties au moins 7 jours avant, mais sachez que la présence des parties n'est pas obligatoire... mais il faudra bien que le commissaire de justice ait accès au logement...

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Il vous enverra son constat (non contestable, NI par le locataire NI par vous, et ne nécessitant QUE la signature de l'huissier lui-même), et c'est vous qui le comparerez à l'EDLE, afin de voir les dégradations faites depuis le début de la location : vous disposerez de 2 mois à partir du rendu des clés [ Loi du 6.7.1989 art. 22, al. 3 (*) ] pour restituer le solde du DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution"), accompagné des justificatifs des retenues (**) ... et si le DG ne suffit pas, vous serez en droit de réclamer à vos locataires le surplus (pensez à leur faire donner leur nouvelle adresse : l'huissier la notera sur son constat).

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(*)  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/

(**) En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.

Bonjour, 

Merci pour votre réponse, 

Dans le bail il est convenu que la moitié des frais du commissaire de justice sera à la charge du locataire, c'était convenu avec l'Agence immobilière. ( agence qui ne gère bien-sûr que l'entrée) 

Vous dites si j'ai bien compris qu'on ne peut seulement prélevé 20% Max du dépôt de garantie, 

Seulement nous avons constaté qu'il y a déjà pour plus de 900€ de remise en état du jardin, sans compter les tapisserie arracher etc... 

Comment pouvons-nous faire ? 

Et sont t-il en droit de nous payé à leur départ leur loyer ? Dans le bail il est écrit qu'il doivent payé avant le 5 du mois. 

Bien à vous, merci encore de m'eclairer sur toute la situation

Tant qu'on est dans les considérations légales, autant aussi relevées celles à l'avantage du bailleur.

A votre avantage il y a donc :

Pas de préavis déposé régulièrement par le locataire
Un email n'a aucune valeur légale et votre "accord" pour procéder de cette façon n'a pas plus de valeur car vous ne pouvez pas aller à l'encontre des dispositions de la loi de 1989 qui sont d'ordre public, que ce soit au bénéfice du locataire comme du bailleur.
A défaut de préavis régulièrement délivré, c'est la date de départ du logement qui vaut point de départ du préavis, à savoir généralement l'état des lieux de sortie et/ou la remise des clés.
Le locataire est donc théoriquement redevable de 3 mois de loyers après son départ, ou 1 mois s'il rentre dans les cas de préavis réduit.

Vous êtes donc en droit d'exiger ces loyers au départ du locataire en plus des indemnités de remise en état.

Ce qui vous donne un levier de négociation avec le locataire.

Pas de pénalités pour non restitution du dépôt de garantie en l'absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse

cf article 22 de la loi de 1989 :

"A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile."

art 22 loi 1989 : les fameux 10% dont il est question pour une restitution de DG retardataire ne sont effectivement pas dus si le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse le jour du rendu des clés, mais, comme expliqué aussi au § II-H de mon topo, ils ne sont aussi PAS dus par le bailleur quand son locataire a des dettes de loyer : il s'agit bien de 10%  sur le RESTANT DÛ du DG... or, le bailleur peut "prélever" sur le DG TOUTES les sommes qui lui sont dues et demander à son locataire le surplus quand son DG s'avère insuffisant...... :

Montant du DG - montant des réparations (même sur simples devis non acceptés) - loyer dû = c'est votre locataire qui vous devra de l'argent...

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Au final, si cette location est une villa individuelle hors copropriété horizontale :

- pas de possibilité pour vous, bailleur, de conserver 20% du DG en vue de la régularisation définitive des charges,

- pas de possibilité pour votre locataire de vous réclamer une augmentation sur le DG restant dû s'il n'a pas donné sa nouvelle adresse OU s'il a des dettes de loyer ou de charges (qu'elles aient été "au réel" ou "au forfait").

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