Droit du locataire en cas de vente

Bonjour,

Pour répondre à votre question je vous indique la formulation de la loi de 1989 qui régit les rapports locataires/ bailleurs :

"Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque."

Donc NON vous ne devez pas l'informer des différentes offres mais OUI vous devez l'informer, vous et/ou votre notaire,  du nouveau prix de vente aux conditions indiquées ci-dessus.

 Attention si votre LRAR ne contient pas toutes les dispositions légales, elle sera nulle si le locataire la conteste.

Comme je vois que votre connaissance de la procédure est incomplète je vous envoie  un lien qui vous explique tout :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

Vous y verrai par exemple que votre phrase "Je lis également qu'il dispose d'un délai de deux ou trois mois" est erronée : En fait l'offre de vente est valable 2 mois après le début du préavis ( 6 mois) et pas de la date de votre LRAR.. Ensuite s'il est OK avec le prix il a 2 mois pour signer l'acte authentique, 4 mois s'il demande un prêt.

C'est justement parce que la procédure est compliquée quand on ne la connait pas bien que j'aurai tendance à vous conseiller de privilégier une signification par acte d'huissier, plutôt que par LRAR.

Une autre raison pour privilégier l'acte d'huissier est que le préavis doit être notifié au moins 6 avant l'échéance du bail, or :

- En cas de LRAR, la date retenue est la date effective de réception par le locataire (ou les locataires) quelle que soit la date de présentation

- En cas de notification par acte d'huissier, c'est la date de passage de l'huissier ( remise du pli au locataire OU avis de passage dans la BAL)..

Je demeure à votre disposition sui vous avez des questions après avoir lu le document que je vous ai mis en lien. D'autres aussi sur le forum sauront vous répondre

Bien cordialement.

PS : Je ne suis pas huissier ;-)

bonjour,

pour que votre congé soit valable, vous devez effectivement donner à votre locataire "congé pour vente" en respectant toutes les contraintes légales de ce cas-là : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 ; il est bien souvent recommandé de faire appel à un professionnel pour libeller la notification et n'oublier aucun document à joindre tellement ça devient de plus en plus complexe... mais bien sûr, chacun fait comme il veut :-)

C'est la réception effective par votre locataire de la notification de votre congé qui doit avoir lieu avant le début de votre préavis (3 mois si location meublée; 6 mois si location nue) :

- si par R+AR : l'avis de réception doit par exemple être signé, pour un préavis de 6 mois avec une fin de bail au 04/11/2023, au plus tard le 04/05/2023 (et au plus tard, si location meublée, le 04/08/2023);

- si remise en main propre contre émargement : les 2 exemplaires (1 pour vous et l'autre pour votre locataire) seront à signer et à faire signer 6 ou 3 mois avant la fin du bail en cours (comme ci-dessus expliqué);

- si via un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : payant, mais congé valable (si dans les temps bien entendu) même si votre locataire est absent lors de son passage -> il trouvera dans sa boite aux lettres un avis de passage l'invitant à se rendre à l'étude pour récupérer la notification de votre congé.

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Si plusieurs titulaires du bail, vous devez donner votre congé séparément et individuellement à chacun d'eux.

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Votre locataire disposera d'un droit de préemption de 2 mois, de date à date à partir de la réception effective de la notification de votre congé, pour vous faire savoir s'il est intéressé pour l'achat -> si pas de réponse pendant ces 2 mois-là, c'est qu'il ne se porte pas acquéreur et qu'il devra quitter le logement au plus tard le dernier jour du bail en cours; s'il quitte le logement par anticipation (mais pendant votre préavis), il ne vous devra loyers et charges QUE pour le temps RÉEL d'occupation (= jusqu'au jour inclus du rendu des clés, quelle que soit la date de fin du bail en cours).

Quant à la TEOM, si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est instauré dans la commune de location, elle est due, pour une location nue (*) sur justificatif, sans les frais de gestion/rôle et pour le temps RÉEL d'occupation (= jusqu'au jour inclus du rendu des clés, quelle que soit la date de fin du bail en cours).

(*) si les charges sont forfaitaires (possible en cas de "location meublée" OU de "colocation nue"), elle est automatiquement incluse dans le "forfait" de charges, sauf clause contraire insérée au contrat au moment des signatures.

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Il est prudent (pour ne pas perdre de temps, ni vous, ni votre locataire ni les candidats-acquéreurs) d'attendre de connaître la position du locataire en place vis-à-vis de son droit de préemption avant de commencer les visites : vous pourrez donc les commencer soit dès sa réponse négative s'il répond soit dès la fin des 2 mois sus-expliqués.

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Si vous n'arrivez pas à vendre au prix indiqué, vous allez très probablement le baisser : vous aurez alors obligation d'informer votre locataire du nouveau prix de vente (et ce, même s'il n'habite plus ce logement... car vendu ou pas, il devra libérer les lieux au plus tard le dernier jour du bail en cours) --> il disposera alors d'un nouveau droit de préemption... mais seulement de 1 mois, et ce, à chaque nouvelle baisse de prix de vente.

Courriers R+AR (dont vous garderez copie et récépissés).

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Je vous propose 2 de mes topos qui pourraient vous être utiles :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.

Bonjour,

Oui vous devez informer votre locataire de toute acceptation d'offre, de toute façon vous ne pourrez pas vendre sans que le locataire renonce a son droit de préemption