Revalorisation loyer avec IRL

bonjour,

lire attentivement ce lien (officiel) :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311

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N'ayant pas fait de révision annuelle depuis le début de la location, vous pouvez faire la révision au prorata des mois restant jusqu'au 15/08/2023, en utilisant les indices que vous auriez utilisés si vous l'aviez faite dans les temps, mais le nouveau loyer ne sera applicable qu'à partir de la date de votre demande (ou à une date ultérieure que vous préciserez dans votre courrier).

Il vous faudra donc calculer le nouveau loyer que vous auriez pu faire pour le 15/08/2022, l'appliquer pour les mois entiers restants jusqu'à la prochaine révision possible (avec l'indice du T4 qui ne sera connu que mi-janvier 2024). Et la révision suivante se fera avec l'indice connu mi-janvier 2025.

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La loi dit que ce sont les indices du trimestre mentionné au contrat que le bailleur doit utiliser - même s'il est faux (et sauf accord écrit du locataire pour remettre le 'bon' trimestre) - pour faire les révisions (*) annuelles de loyer (à condition bien sûr que la révision du loyer ait été prévue à la signature du contrat) : https://www.orpi.com/conseils-immobiliers/comment-proceder-a-la-revision-du-loyer-en-cours-de-bail/

extrait :

<< L’IRL à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du contrat. >> Vous avez mentionné le T4... vous devrez utiliser les indices du T4.

(*) Vous employez à tort le terme de "revalorisation" : laquelle est possible seulement en cas de loyer sous-évalué, une seule fois pendant une même location et en fin de bail, selon un protocole très strict et le locataire est en droit de la refuser, tandis que les "révisions" de loyer sont annuelles et si elles ont été prévues à la signature du contrat, le locataire n'est pas en droit de les refuser.

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<< Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur,l’indexation du loyer doit être appliquée à une date précise, en général à la date anniversaire du bail. Cependant, il est aussi possible de la réaliser en cours d’année. Dans ce cas, la révision ne peut pas être rétroactive et ne s'applique que pour les mois restants avant la prochaine date anniversaire de la signature du contrat.

Par exemple, si un loyer d'habitation n'a pas été révisé depuis 3 ans, la formule est toujours :
Nouveau loyer = Loyer actuel x Indice du trimestre de cette année / Indice du trimestre de l'année passée. >>

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Donc, puisque pas de révision faite jusqu'à maintenant, vous pouvez faire une révision (de "rattrapage") avec les indices du T4 que vous auriez utilisés pour la révision au 15/08/2022 : c'est à dire diviser le loyer HC par l'indice du T4 2020 (130,52) et multiplier par l'indice du T4 2021 (132,62).

ET ensuite, faire la révision annuelle dès que l'indice du T4 année 2023 sera connu, c'est à dire mi-janvier 2024.

En fait, avec votre erreur sur le trimestre, c'est comme si vous faisiez une révision annuelle pour chaque mi-janvier (ou plutôt pour chaque 1er Février).......... sauf qu'en plus cette année, vous pouvez faire un rattrapage depuis la date de votre demande de révision de loyer jusqu'au 31 Janvier 2024 et repartir avec un autre 'nouveau' loyer le 1er février.

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J'ai l'impression de vous avoir répété plusieurs fois les mêmes choses... mais je n'ai pas la force de tout relire... désolée...

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Vous pouvez également contacter l'ADIL la plus proche de votre location : des juristes de l'immobilier vous aideront gratuitement [mais parlez bien de "révision" de loyer... :-)) ] :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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cdt.

Bonjour , 
merci de votre réponse très précise et complète .

Une petite précision tout de même concernant votre premier paragraphe :

 « N'ayant pas fait de révision annuelle depuis le début de la location, vous pouvez faire la révision au prorata des mois restant jusqu'au 15/08/2023, en utilisant les indices que vous auriez utilisés si vous l'aviez faite dans les temps, mais le nouveau loyer ne sera applicable qu'à partir de la date de votre demande (ou à une date ultérieure que vous préciserez dans votre courrier). »

je peux réviser le loyer « virtuellement » depuis le début de la location afin de calculer la révision de cette année ? 
dans mon cas : août 2020 location à 590 euros HC . Indice T4 

Première révision que j’aurai du faire : août 2021 et que j’aurai appliqué en février 2022.

590 * T4 janvier 2021 / T4 2020 = 599,49 euros 

Deuxième révision : août 2022 que je peux faire appliquer dès le 01 mai de cette année . 

j’utilise pour le calcul le loyer que j’aurai dû appliquer avec la révision . 

599,49 * T4 janvier 2022 / T4 2021 = 620,46 euros

troisième révision aout 2023 pour février 2024: 

620,45 * T4 janvier 2023 / T4 2022= attente Janvier 2024 pour l’indice . 
 

Ou bien la première révision  n’ayant pas été faite je dois prendre dans mon calcul pour la deuxième révision le loyer actuel de 590 euros ? 

Et dans ce cas un loyer de 610,64 euros en mai et nouveau calcul en février 2024 pour 2023 ? 
 

en vous remerciant par avance 

bien cordialement 

Bonsoir , 

encore merci. Votre explication est parfaite . J’ai très bien compris et vous remercie pour les réponses apportées et le temps donné pour ce faire .

je vais cependant vous embêter encore un peu. La relation avec notre locataire est plutôt compliquée . Que se passe t il si ce dernier ne va pas récupérer le recommandé notifiant la révision ?