Vendre un bien occupé par des locataires protégés

bonjour,

pour être locataires protégés, les conditions sont cumulatives, MAIS si le propriétaire répond lui-même à 1 seule des mêmes conditions (qui sont alternatives pour lui), ils ne sont plus protégés : les plafonds des revenus sont appréciés à la date de réception de la notification du congé du bailleur (tandis que l'âge est apprécié à la date d'échéance du bail), et dépendent aussi du lieu de la location : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

Les revenus à prendre en compte pour une réception en 2023 d'une notification de congé sont les revenus de 2021 (le lien officiel ci-dessus ne les mentionne pas encore, à cette minute, dans sa dernière mise à jour du 02/01/2023).

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A savoir (dans le cadre d'un "congé pour vendre") :

1/ Pour que le congé soit valable la notification du congé doit être conforme aussi bien dans le fond que par la forme à la loi en vigueur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929/

Les contraintes étant de + en + nombreuses (voire complexes) pour les bailleurs, il est recommandé de confier à un professionnel la rédaction de la notification du congé.... mais chacun fait bien sûr comme il veut.

2/ C'est la réception effective par le locataire qui doit être réalisée au plus tard le 1er jour du préavis du bailleur. Par exemple :

a) un contrat de location meublée avec une date d'effet au 12/3/2018 voit son bail se terminer chaque année le 11/3 (et pas le 12/3), et la notification de congé pour par exemple la fin du bail en cours en 2024 devra être réceptionnée au plus tard le 11/12/2023 (préavis de 3 mois pour le bailleur). Pas de droit de préemption pour le locataire, mais il peut se mettre dans les rangs des ''candidats-acquéreurs" aux mêmes titre et conditions qu'eux.

b) un contrat de location nue avec une date d'effet au 12/3/2018 a vu son 1er bail se terminer le 11/3/2021, se renouveler par tacite reconduction le 12/3/2021 et ce 2° bail se terminera le 11/3/2024, et la notification de congé pour par exemple la fin du bail en cours en 2024 devra être réceptionnée au plus tard le 11/09/2023 (préavis de 6 mois pour le bailleur).

Droit de préemption du locataire : oui, pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur (= pendant les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours).

3/ Si 2 signataires du contrat de location (= 2 titulaires du bail) : le bailleur doit donner son congé à chacun des titulaires individuellement et séparément.

Même si la notification du congé est donnée et surtout réceptionnée par anticipation + ou - grande, le préavis du bailleur ne démarrera que soit 3 mois soit 6 mois avant la fin du bail en cours.

4/ Départ du locataire :

a) "pendant" le préavis du bailleur : le locataire (sous réserve d'EDL Sortant et de rendu des clés) n'aura pas à donner son propre congé et ne devra loyer et charges QUE pour le temps RÉEL d'occupation = jusqu'au jour inclus du rendu des clés.

b) "avant" le début du préavis du bailleur : le locataire devra donner son propre congé en respectant le préavis adéquat (1 ou 3 mois) : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168  et devra loyer et charges pour toute la durée de son préavis [lequel préavis démarrera le jour de la réception effective par le bailleur de la notification de congé du/des locataire(s)].

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Avec tous ces renseignements, à vous de choisir ce qui vous semble être le bon moment pour donner votre "congé pour vendre"...........

Vous avez aussi la possibilité de réaliser une "vente occupée" : dans ce cas, aucun besoin de prévenir vos locataires de votre intention de vendre (sauf pour les RV à prendre à l'amiable avec lui pour que vous puissiez effectuer les visites du logement), puisque, dans ce cas, le contrat initial de location (qu'il soit meublé ou nu) se poursuivrait sans aucun changement pour le locataire qui aurait le droit de rester en place (il changerait simplement de bailleur).

cdt.

Merci beaucoup pour cette réponse complète.

J'ai plus de 65 ans donc cela me permets de vendre si je comprends bien, et de ce fait enlève la protection de mes locataires.

Puis-je et ai-je intérêt à envoyer ma lettre dès maintenant même si le préavis ne commence que le11/09/23 ?

Qu'entendez vous par un professionnel? Huissier de justice, avocat ?

Si je vends occupé, le prochain propriétaire pourra-t-il entrer en jouissance de son bien dans quel délai ?

Cordialement,

Merci infiniment ces conseils sont précieux..on se précipite doucement, après 65 ans il faut en profiter ! Merci encore !

Bien cordialement

Bonjour, le notaire ne sait pas et l'huissier le confirme.

Autre question si jamais ! 

Faut il mettre à jour INFOGREFFE pour une donation de part de SCI FAMILIALE ?  Et faut il aussi renseigner INFOGREFFE pour le décès d'un associé ?

Je ne trouve pas les modèles de documents.

Merci !